อ่านมุมมองนักวิชาการ กรณีชาวต่างชาติซื้อที่ดินในไทย "โอกาสใหม่" หรือ "ขายชาติ"

ยังคงเป็นประเด็นร้อนๆ ที่วิพากษ์วิจารณ์กันในวงกว้าง เกี่ยวกับกรณี คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจให้ชาวต่างชาติเข้ามาอยู่ในประเทศไทยแบบระยะยาว พร้อมกับสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ บ้านและที่ดินได้ จำนวน 1 ไร่ ในพื้นที่ที่กำหนด  สำหรับกลุ่มใหม่ ผู้พำนักอาศัยในไทย ระยะยาว 4 กลุ่ม ที่ต้องการดึงดูดเข้าประเทศไทย เพื่อมุ่งหวังเม็ดเงินทางเศรษฐกิจ และ การลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทต่อคน ในระยะต่อเนื่อง 3 ปี ครอบคลุม

• กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง (Wealthy Global Citizen) 
• กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ (Wealthy Pensioner) 
• กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย (Work from Thailand Professional) 
• กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (Highly Skilled Professional) 

 

นับเป็นร่างกฎกระทรวงฉบับใหม่ ที่ถูกปรับปรุง เพื่อให้ตรงกับวัตถุประสงค์มากขึ้น จากกฎกระทรวงเกี่ยวข้องปี 2545 ที่เปิดช่องไว้อย่างกว้างๆ ขณะเลขาธิการคณะกรรมการกฤษฏีกา ระบุ กฎกระทรวงฉบับนี้ จะถูกใช้กับเฉพาะ กลุ่มบุคคลต่างชาติ 4 กลุ่ม ที่ ได้วีซ่าระยะยาว (LTR) ซึ่งจะมีสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) เป็นผู้คัดกรอง  ถึงจะยื่นขอซื้อที่ดินได้ ไม่ใช่ใครก็ได้เหมือนในอดีต

ชวนคอข่าวชาวเนชั่นออนไลน์ มาเจาะมุมมองจากนักวิชาการชื่อดัง รศ. ไตรรัตน์ จารุทัศน์ อาจารย์คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่เขียนบทความไว้ ใน https://www.terrabkk.com ในหัวข้อ : โอกาสใหม่ หรือ ขายชาติ เมื่อชาวต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศไทย

ทางด้าน รศ.ไตรรัตน์ ระบุว่า

ข้อเท็จจริงนั้น มีเกือบ 100 ประเทศทั่วโลกที่อนุญาตให้ต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้  

ประเทศอื่น ๆ เป็นอย่างไรบ้าง 

ประเทศที่ไม่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน สำหรับชาวต่างชาติ เช่น สเปน ฝรั่งเศส อิตาลี คอสตาริกา 
ประเทศที่มีข้อตกลงการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกัน เช่น โครเอเชีย ตุรกี และเกาหลีใต้ เปิดให้เฉพาะบางสัญชาติที่มีข้อตกลงการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกัน อียิปต์อนุญาตสิทธิการเช่า 99 ปี   
 

มาตรการเสริมเพื่อป้องกันราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น หรือเพื่อเหตุผลความมั่นคง เช่น 

สวิส มีการจำกัดจำนวนชาวต่างชาติที่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในแต่ละปี 
สหราชอาณาจักร เก็บภาษีกำไรจากการขายที่สูงกว่ามากซึ่งเรียกเก็บจากกำไรที่ได้จากการขายบ้านในสหราชอาณาจักรโดยชาวต่างชาติ 
ออสเตรเลีย ปัจจุบันจำกัดเฉพาะประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นโครงการก่อสร้างใหม่เท่านั้น ผู้ที่ฝ่าฝืนกฎหมายสามารถถูกตัดสินจำคุกหรือปรับจำนวนมาก 
ศรีลังกา ให้ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดิน แต่มีภาษีการโอน 100% สำหรับชาวต่างชาติในศรีลังกา 
แคนาดา จังหวัดชายฝั่งตะวันออกอื่นๆ รวมถึงจังหวัดควิเบก ออนแทรีโอ และบริติชโคลัมเบียไม่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของในต่างประเทศ
ออสเตรเลีย ชาวต่างชาติ ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในออสเตรเลียและบริษัทต่างๆ สามารถซื้อการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ถึง 50% และได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินใหม่เพื่อสร้างอาคารได้ตราบเท่าที่การก่อสร้างเริ่มขึ้นภายใน 12 เดือนนับจากวันที่ซื้อ สามารถซื้อทรัพย์สินที่เก่ากว่าได้โดยมีเงื่อนไขว่าอย่างน้อย 50% ของราคาซื้อจะใช้ในการปรับปรุง

  

ข้อจำกัดอื่นๆ ในการซื้อที่ดินของต่างชาติ 

ประมาณ 40% ของ 195ประเทศ  มีข้อจำกัด ในการอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของทรัพย์สิน เช่น

• ที่ดินอยู่ห่างจากพรมแดนระหว่างประเทศ เช่น ปานามา ที่ดินอยู่ห่างจากพรมแดนระหว่างประเทศไม่เกิน 6 ไมล์ เม็กซิโก ชาวต่างชาติ ชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใน 62 ไมล์จากชายแดนระหว่างประเทศหรือ 31 ไมล์จากชายฝั่ง สเปน ที่ดินทางทหารและที่ดินใกล้พรมแดนระหว่างประเทศ
• ทรัพย์สินริมน้ำบางแห่ง นิวซีแลนด์ ที่ดิน "อ่อนไหว" รวมถึงเขตสงวน เกาะที่ระบุ และที่ดินและทะเลสาบทางประวัติศาสตร์หรือมรดก ปานามา การจำกัดที่ดินบนเกาะ ริมชายหาด

 

เปิดรายชื่อ 5 ประเทศที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ในเอเชีย 

มาเลเซีย

มาเลเซียเป็นที่เดียวที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ได้ อสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อได้คือ "อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก" หรืออสังหาริมทรัพย์เก่าแก่ในยุคอาณานิคม ชาวต่างชาติสามารถขอที่พักอาศัยในมาเลเซียได้โดยการลงทุนผ่าน My Second Home Program (MM2H) ซึ่งช่วยให้ชาวต่างชาติได้รับวีซ่า 10 ปีโดยฝากเงินประมาณ 70,000 เหรียญสหรัฐ และเก็บไว้ในธนาคาร 

 

เกาหลีใต้

เกาหลีใต้ไม่มีข้อจำกัดมากมายในการถือครองที่ดิน การเปิดกว้างสำหรับการลงทุนจากต่างประเทศนี้ค่อนข้างสมเหตุสมผลเมื่อพิจารณาถึงความเป็นสากลของเกาหลี ชาวต่างชาติเหล่านี้มักต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของตนเอง สาธารณรัฐเกาหลีนั้นพิถีพิถันในการออกวีซ่าระยะยาว ยกเว้นที่ เกาะเชจู เกาะเล็กๆ แห่งนี้ตั้งอยู่นอกชายฝั่งทางตอนใต้ของคาบสมุทรเกาหลี เป็นเขตปกครองพิเศษที่อนุญาตให้ทุกคนเข้าชมได้โดยไม่ต้องมีวีซ่า ในทำนองเดียวกัน เชจูยังมีใบอนุญาตผู้พำนักสำหรับนักลงทุนสำหรับทุกคนที่ต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่าประมาณ 430,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ บนเกาะนี้ ใบอนุญาตผู้พำนักดังกล่าวสามารถนำไปสู่การถือสัญชาติเกาหลีได้ 

 

ไต้หวัน

ไต้หวันเป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในต่างประเทศเพียงเล็กน้อย การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไต้หวันไม่ได้ให้สิทธิ์ชาวต่างชาติในการพักอาศัยที่นั่นโดยอัตโนมัติ ต่างจากประเทศมาเลเซีย,เกาหลีใต้ก่อนหน้านี้ซึ่งมีโปรแกรมการอยู่อาศัยสำหรับนักลงทุนบางรูปแบบสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติจะต้องผ่านช่องทางการย้ายถิ่นฐานปกติเพื่ออาศัยอยู่ในไต้หวันอย่างถาวร ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านหรือที่ดินที่ยังไม่พัฒนาในไต้หวันได้ 

 

ญี่ปุ่น  

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้ โดยไม่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในชื่อตนเองได้ ทั้งนี้ชาวต่างชาตินั้นจะต้องมีงานทำ หรือทำธุรกิจ หรือใช้วีซ่าประเภทใช้ชีวิตในญี่ปุ่นแบบเต็มเวลา 

 

สิงคโปร์

ในสิงคโปร์ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโด บ้าน และที่ดินได้ตามกฎหมาย สิงคโปร์เป็นหนึ่งในประเทศที่ง่ายที่สุดในเอเชียในการซื้อคอนโด อย่างไรก็ตาม แม้ว่าชาวต่างชาติจะได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของบ้านหรือที่ดินในทางทฤษฎี แต่จริงๆ แล้วการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้อาจเป็นเรื่องยากและมีราคาแพงอย่างเหลือเชื่อในทางปฏิบัติ การจะถือครองที่ดินเป็นคนต่างด้าวนั้นต้องได้รับอนุญาตจากทางราชการเสียก่อน การอนุมัติดังกล่าวต้องมีการซื้อจำนวนมาก (คิดมูลค่าที่ดินมากกว่า 20 ล้านดอลลาร์) และพิสูจน์ว่าการซื้อดังกล่าว “เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจของสิงคโปร์”

8 บทสรุป และ ข้อเสนอ ต่อกฎหมายขายที่ดินต่างชาติ 

โดย รศ.ไตรรัตน์ ได้สรุปและเสนอแนะเกี่ยวกับประเด็นดังกล่าวไว้หลายข้ออย่างน่าสนใจ ดังนี้ 

 

คำพูดที่ว่า “ให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้...เป็นการขายชาติ” นั้น

ถือเป็นการพูดที่ไม่ได้ศึกษารายละเอียดของเพื่อนบ้าน หรือ กรณีศึกษาที่ประเทศอื่นๆเขาทำกัน และเป็นแนวความคิดชาตินิยมยุคสงครามโลก(เก่ามาก)  

การเปิดให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ภายใต้เงื่อนไขที่ประเทศนั้นๆ ได้ประโยชน์ ไม่ว่าจะเป็นขอบเขตของพื้นที่ รูปแบบการถือครอง คุณสมบัติของคนที่มีสิทธิ์ หรือแม้กระทั่งการผูกรวมกันกับนโยบายส่งเสริมการลงทุน/การทำงาน ถือเป็นสิ่งปรกติที่ประเทศต่างๆ ทำกัน 

เราต้องยอมรับว่า “ความสามารถในการแข่งขัน”ของประเทศไทย เริ่มน้อยลงไปเรื่อยๆ การมีสิทธิ์ในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นจุดเด่นสำคัญประการหนึ่ง (สิทธิ์ในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง สิทธิ์ซื้อขายแบบFreehold หรือสิทธิการเช่าระยะยาว Leasehold 60,90ปี) 

ประเทศไทย เข้าสู่ภาวะ "สังคมสูงวัยแบบสมบูรณ์” แล้ว (คือมีผู้สูงอายุ>20%) จะทำให้ขาดแคลนคนทำงานทุกระดับ เพราะอีกด้านหนึ่งของสังคมสูงวัยคือ วัยเด็ก วัยแรงงานลดลง การเชิญชวนให้ชาวต่างชาติที่มีความรู้ ความสามารถ มาทำงานถือเป็นนโยบายของประเทศที่ประสบปัญหาสังคมสูงวัย เขาทำกัน เช่นประเทศญี่ปุ่น สิงคโปร์ และกลุ่มประเทศยุโรป 

ผู้บริโภคในอนาคตคือผู้สูงอายุ โดยเฉพาะผู้สูงอายุจากประเทศที่พัฒนาแล้ว การเปิดรับผู้สูงอายุมาเกษียณอายุที่ประเทศไทยแลกกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องคู่กัน (ปัจจุบันไทยมีวีซ่าระยะยาว5+5ปี แต่ต้องแจ้ง ตม.ทุก 90 วัน) ทั้งๆ ที่ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางของการเกษียณอายุ (Retirement Destination)

เพราะเรามีจุดเด่นเรื่อง การบริการทางการแพทย์ อาหาร อากาศ ค่าครองชีพ มีจุดอ่อนที่สำคัญคือการถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ หากเรามีกฏเกณฑ์ที่ชัดเจน เช่น พื้นที่เป้าหมาย รูปแบบและราคาของอสังหาริมทรัพย์ จะทำให้ประเทศไทยเป็นสวรรค์ของผู้สูงอายุที่เกษียณ แล้วจะนำมาสู่ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับ "สังคมสูงวัย" อีกมากมาย

 
ธุรกิจ "สังคมสูงวัย" มีตั้งแต่การดูแลสุขภาพ อาหารการกิน การตกแต่งบ้าน การท่องเที่ยว การประกันชีวิต เทคโนโลยีในการดูแลผู้สูงอายุ ฯลฯ จะสามารถสร้างงาน สร้างโอกาสทางธุรกิจที่เกี่ยวข้องอีกมากมาย เพราะผู้สูงอายุกลุ่มที่สามารถเดินทางมาเกษียณที่ต่างประเทศได้นั้น มักจะเป็นผู้สูงอายุที่มรายได้สูง มีระบบประกันสุขภาพ มีบำเหน็จ-บำนาญชัดเจน สรุปคือมีกำลังซื้อสูง

 
เราสามารถตั้งกองทุน “การอุดหนุนระหว่างกลุ่ม (Cross Subsidy)” จากค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้สูงอายุต่างชาติ มาเป็นกองทุนดูแลผู้สูงอายุในพื้นที่เหล่านั้นได้ เป็นมาตรการที่สามารถลดความเหลื่อมล้ำในระดับพื้นที่ได้เป็นอย่างดี 8.อย่างไรก็ตามการค่อยๆเปิด ทดลองทำในบางพื้นที่ และบางประเภทของอสังหาริมทรัพย์ น่าจะเป็นสิ่งที่ต้องตัดสินใจเริ่มทำทันที