ชำแหละปมต่างชาติได้สิทธิ์ถือครองที่ดินอาศัย 1 ไร่ คนไทยได้-เสียอย่างไร

 

31 ตุลาคม 2565 กลายเป็นประเด็นที่สังคมวิพากษ์วิจารณ์อย่างกว้างขวางภายหลังที่ประชุมครม. มีมติเห็นชอบร่างกฎกระทรวง เปิดให้นักลงทุนต่างขาติ ได้ครอบครองที่อยู่อาศัยในพื้นที่ไม่เกิน 1 ไร่ 

 

มีหลายประเด็นที่สังคมยังไม่ทราบที่มาที่ไป รวมถึงรายละเอียดข้อเท็จจริง และเพื่อให้เกิดความเข้าใจในทิศทางที่ถูกต้อง

 

ล่าสุด "อิทธิเดช สุพงษ์" ผอ. กลุ่มวิเคราะห์ข่าวและฐานข้อมูล สำนักโฆษก สำนักเลขาธิการนายกรัฐมนตรี  ได้รวบรวมข้อมูลมาสรุปประเด็นสำคัญ

 

สรุปประเด็น "กม.ให้ต่างชาติถือครองที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย"

 

จุดเริ่มต้นของกฎหมาย

 

1. แนวคิดการให้ต่างชาติถือครองที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ นั้น มีมานานแล้ว ตั้งแต่สมัย "จอมพล ป. พิบูลสงคราม" เป็นนายกรัฐมนตรี เพราะมีประมวลกฎหมายที่ดิน (ออกตามความใน พ.ร.บ.ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497) เขียนเกี่ยวกับสิทธิในที่ดินของคนต่างด้าวไว้ในมาตรา 86 ถึงมาตรา 96 โดยมาตรา 86 กำหนดไว้ว่า คนต่างด้าวจากประเทศที่มีสนธิสัญญากับไทย 16 ประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกา อังกฤษ ฝรั่งเศส ญี่ปุ่น สามารถถือครองที่ดินได้ตามหลักเกณฑ์ของกฎหมายและต้องได้รับอนุญาตจาก รมว.มท. จนกระทั่งวันที่ 27 ก.พ.2513 ไทยได้ยกเลิกสนธิสัญญาทั้งหมด ดังนั้นคนต่างด้าวจึงไม่อาจขอถือครองที่ดินในไทยตามมาตรา 86 ได้อีกต่อไป

 

 

การถือครองที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวสมัยนายชวน หลีกภัย

 

1. เป็นครั้งแรกที่รัฐบาลเปิดโอกาสให้คนต่างด้าวที่เข้ามาลงทุนในประเทศ สามารถถือครองที่ดิน เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ โดยไม่ต้องอาศัยบทสนธิสัญญา ซึ่งจะช่วยอำนวยความสะดวกแก่คนต่างด้าว เป็นปัจจัยเสริมในการตัดสินใจเข้ามาลงทุน และเพิ่มกำลังซื้อให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังซบเซา ถือเป็นมาตรการหนึ่งในการฟื้นฟูเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม โดยได้ออก พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542 เพิ่มมาตรา 96 ทวิและมาตรา 96 ตรี เข้าไปในประมวลกฎหมายที่ดิน ปี 2497

 

 

2. สาระสำคัญของกฎหมายนี้ กำหนดให้คนต่างด้าวที่นำเงินมาลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท สามารถถือครองที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ แต่ต้องเป็นการลงทุนที่เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ หรือเป็นกิจการที่ภาครัฐส่งเสริมอยู่ และต้องลงทุนไม่น้อยกว่า 3 ปี ส่วนที่ดินที่อนุญาตให้ถือครองได้นั้น ต้องอยู่ในเขต กทม. เมืองพัทยา เขตเทศบาล หรือเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง และถ้าคนต่างด้าวไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนด หรือไม่ได้ใช้ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยแล้ว อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นได้

 

การถือครองที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวสมัยนายทักษิณ ชินวัตร

 

 

1. ในปี 2545 รัฐบาลโดยกระทรวงมหาดไทยได้ออกกฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไข การได้มาซึ่งที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว พ.ศ. 2545 ลงนามโดยนายสมบัติ อุทัยสาง รมช.มหาดไทย สมัย"นายทักษิณ ชินวัตร" เป็นนายกรัฐมนตรี เพื่อให้เป็นไปตามมาตรา 96 ทวิ ของ พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542 โดยกำหนดประเภทของธุรกิจหรือกิจการที่คนต่างด้าวจะนำเงินมาลงทุนให้ชัดเจนขึ้น

 

2. สาระสำคัญของกฎกระทรวงนี้ กำหนดให้คนต่างด้าวที่ต้องการถือครองที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ต้องนำเงินไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท มาลงทุนเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปี ในธุรกิจหรือกิจการประเภทใดประเภทหนึ่ง ได้แก่

 

1) การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันต้นเงินหรือดอกเบี้ย

 

2) การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน ที่จัดตั้งตามกฎหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

 

3) การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

 

 4) การลงทุนในกิจการที่ BOI ประกาศให้เป็นกิจการที่ได้รับการส่งเสริมตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

 

3. นอกจากนี้ ยังได้เพิ่มเติมเรื่องเขตพื้นที่ถือครองที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวว่า จะต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร เข้ามาอีกด้วย

 

 

การถือครองที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวสมัยพล.อ. ประยุทธ์ จันทร์โอชา

 

1. รัฐบาลพลเอก ประยุทธ์ มีแนวคิดในการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน โดย ครม. ออกมาตรการจูงใจเพื่อดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย เมื่อวันที่ 14 ก.ย.2564 ตามที่สภาพัฒน์เสนอ ตั้งเป้าหมาย 5 ปี (2565 - 2569) จะมีชาวต่างชาติศักยภาพสูงพำนักอาศัยในไทย 1 ล้านคน และจะช่วยเพิ่มเม็ดเงินในระบบเศรษฐกิจกว่า 1 ล้านล้านบาท และให้กระทรวงมหาดไทยไปกำหนดวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาวใหม่และศึกษาแนวทางแก้ไขกฎหมายการถือครองที่ดิน

 

2. คนต่างด้าวหรือชาวต่างชาติกลุ่มนี้ แบ่งเป็น 4 ประเภท คือ

1) กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง

2) กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ

3) กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย

4) กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ

 

3. ต่อมา ครม. มีมติเมื่อวันที่ 18 ม.ค.2565 เห็นชอบร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องการอนุญาตให้คนต่างด้าวบางจำพวกเข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรเป็นกรณีพิเศษ ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน และกระทรวงมหาดไทยได้ออกประกาศลงวันที่ 25 พ.ค. 2565 กำหนดให้คนต่างด้าวและผู้ติดตามของคนต่างด้าว คือคู่สมรสและบุตรที่ชอบด้วยกฎหมายซึ่งมีอายุไม่เกิน 20 ปี จำนวนไม่เกิน 4 คน เข้ามาอยู่ในประเทศไทยได้เป็นกรณีพิเศษเพื่อการพำนักระยะยาว หรือ Long-Term Resident Visa (LTR Visa) ที่มีอายุวีซ่า 10 ปี และสามารถยื่นคำขอใบอนุญาตทำงานตามกฎหมายว่าด้วยการบริหารจัดการการทำงานของคนต่างด้าวได้

 

4. ส่วนเรื่องการถือครองที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวนั้น เมื่อวันที่ 25 ต.ค.2565 ครม.ได้อนุมัติหลักการร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. …ที่กระทรวงมหาดไทยเสนอ โดยแก้ไขเพิ่มเติมรายละเอียดของกฎกระทรวง ปี 2545 ให้สอดคล้องกับมติ ครม. เมื่อวันที่ 14 ก.ย.2564 และกำหนดระยะเวลาบังคับใช้เพียง 5 ปี

 

5. จุดที่แตกต่างจากกฎกระทรวง ปี 2545 มีดังนี้

 

1) เปิดโอกาสให้เฉพาะกลุ่มคนต่างชาติที่มีศักยภาพสูง 4 ประเภทเท่านั้นที่มีสิทธิถือครองที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ และไม่รวมผู้ติดตาม

 

2) ลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทหนึ่งประเภทใดหรือหลายประเภทรวมกัน โดยเพิ่มการลงทุนในกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน การลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายว่าด้วยทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน

 

3) ลงทุนเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 3 ปี

 

4) ถ้าถอนการลงทุนก่อนครบกำหนดจะหมดสิทธิถือครองที่ดินในส่วนที่ยังไม่ครบ 1 ไร่ และถ้าขายที่ดินทั้งหมดหรือบางส่วนก่อนที่จะได้ที่ดินครบ 1 ไร่ ให้นับรวมที่ดินที่ขายไปแล้วกับสิทธิใหม่ที่จะถือครองจนครบ 1 ไร่  และถ้าได้ที่ดินมาครบ 1 ไร่ แล้วนำไปขายทั้งหมดหรือบางส่วนก็ตาม จะหมดสิทธิถือครองที่ดินอีก

 

ราคาคอนโด บ้าน และที่ดินจะแพงขึ้นหรือไม่?

 

1. กรณีคอนโดมิเนียม (อาคารชุด) มี พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) ปี 2551 ควบคุมไม่ให้คนต่างด้าวถือครองเกิน 49% ของจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมทั้งประเทศอยู่แล้ว ซึ่งปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 1.5 ล้านยูนิต คนต่างด้าวถือครองแล้วประมาณ 90,000 ยูนิต หรือ 7% เท่านั้น และร่างกฎกระทรวงฉบับใหม่นี้ไม่ได้ไปปรับเปลี่ยนหลักเกณฑ์อะไร ดังนั้นราคาคอนโดมิเนียมจะแพงขึ้นหรือถูกลง จึงไม่น่าจะมาจากปัจจัยการถือครองของคนต่างด้าว

 

2. ส่วนกรณีบ้านและที่ดิน ต้องดูผลลัพธ์หลังจากกฎกระทรวงมีผลบังคับใช้ว่า จะมีคนต่างด้าวมาซื้อบ้านและที่ดินมากถึงขนาดที่จะทำให้ราคาบ้านและที่ดินสูงขึ้นได้หรือไม่ และจากข้อมูลตั้งแต่ปี 2542 ถึง ปัจจุบัน มีคนต่างด้าวแค่เพียง 8 รายเท่านั้นที่ถือครองที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยตามกฎหมาย โดยที่ผ่านมาก็ยังไม่ใช่ปัจจัยสำคัญในการปรับราคาขึ้นลงของบ้านและที่ดินแต่อย่างใด

 

กฎหมายนี้เป็นการ "ขายชาติ" หรือไม่?

 

1. ถึงไม่แก้กฎหมายในรัฐบาลพล อ. ประยุทธ์ วันนี้ประเทศไทยก็ยังใช้กฎหมายของรัฐบาลนายทักษิณอยู่ นอกจากนี้อาจมีคนตีความว่าการถือครองที่ดินเป็นการ "ขายชาติ" หรือการเสียดินแดนให้คนต่างด้าว ซึ่งที่จริงไม่เหมือนกับการทำสนธิสัญญาแบ่งดินแดนในอดีตเพื่อรักษาอธิปไตยส่วนใหญ่ของประเทศไว้ และการให้สิทธิคนต่างด้าวถือครองที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่นี้ ก็ไม่กระทบสิทธิของคนไทยทั่วไปที่จะถือครองที่ดินในพื้นที่เดียวกันหรือพื้นที่อื่น ๆ ที่อยู่นอกเขตที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวงนี้ ขณะเดียวกันก็ยังมีกฎหมายประเภทอื่นอีกหลายอย่างที่ให้สิทธิประโยชน์แก่คนต่างด้าว เพื่ออำนวยความสะดวกและดึงดูดคนต่างด้าวให้เข้ามาในประเทศ ซึ่งส่งผลดีต่อประเทศไทยโดยรวม

 

2. ในต่างประเทศก็มีกฎหมายลักษณะนี้ เช่น อินโดนีเซียออกวีซ่า "บ้านที่สอง" สำหรับชาวต่างชาติ ที่ประสงค์จะพักอาศัยระยะยาวบนเกาะบาหลี 5-10 ปี โดยต้องมีเงินฝากในบัญชีธนาคารอย่างน้อย 2,000 ล้านรูเปียห์ หรือประมาณ 4.84 ล้านบาท ส่วนในยุโรปก็มี "วีซ่าทองคำ" มอบให้แก่คนต่างชาติกว่าแสนคน และมอบสัญชาติกิตติมศักดิ์ ให้คนต่างชาติที่มีฐานะร่ำรวย หรือ ที่เรียกว่า "หนังสือเดินทางทองคำ" สำหรับคนต่างชาติที่เข้าไปลงทุน หรือแม้กระทั่งในสหรัฐฯ ก็เปิดโอกาสให้คนต่างชาติซื้อบ้านและอสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่มีข้อจำกัด และยังสามารถขอกู้เงินจากสถาบันการเงินได้ด้วย หรือจะลงทุนตามมาตรการ EB5 หรือ "Employment Base Category Five" โดยใช้เงินลงทุน 1,000,000 เหรียญสหรัฐ และสร้างงานให้ชาวอเมริกัน 10 งาน กรณีนี้ผู้ลงทุนและคู่สมรสก็จะได้รับใบผู้มีถิ่นฐานถาวร ในสหรัฐอเมริกา อีกด้วย