เจาะ 3 ทำเลทองรอบกรุง 'บางนา-ปทุมฯ-สมุทรปราการ' ยุทธศาสตร์อสังหาฯ ปี 69 ที่ดินพุ่งไม่หยุด

ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทายและการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม แต่สำหรับทำเลเชิงยุทธศาสตร์รอบกรุงเทพฯอย่าง "ศรีนครินทร์-บางนา" กลับยังคงเป็นพื้นที่ที่มีความเคลื่อนไหวอย่างคึกคักและมีศักยภาพในการเติบโตสูงอย่างต่อเนื่อง

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาจาก คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) ให้มุมมองว่าหัวใจสำคัญของการเลือกที่อยู่อาศัยในปี 2569 ไม่ใช่เพียงการมองหาพื้นที่เปิดใหม่ที่ไร้การรองรับ แต่เป็นการเลือกทำเลที่ "พร้อมใช้" ซึ่งเส้นทางเชื่อมต่อถนนบางนา-ตราด และศรีนครินทร์ คือตัวอย่างที่ชัดเจนที่สุดของการเปลี่ยนผ่านจากย่านพักอาศัยดั้งเดิมสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ของฝั่งตะวันออก ด้วยแรงหนุนมหาศาลจากการเป็นประตูหน้าด่านสู่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) และการเดินรถของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่เข้ามาเติมเต็มโครงข่ายคมนาคมให้สมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น

 

แม่เหล็กทางเศรษฐกิจและมูลค่าที่ดินที่พุ่งทะยาน

ความน่าสนใจของโซนนี้ยังถูกขับเคลื่อนด้วยการลงทุนมหาศาลจากภาคเอกชน ทั้งโครงการอาคารสำนักงานระดับพรีเมียมเกรด A อย่าง AIA East Gateway รวมถึงแผนการรีโนเวตครั้งใหญ่ของเซ็นทรัล บางนา และโครงการยักษ์ใหญ่ "เมกา ซิตี้" ที่เปรียบเสมือนแม่เหล็กดึงดูดกำลังซื้อและกิจกรรมทางเศรษฐกิจเข้าสู่พื้นที่ ส่งผลให้ราคาเสนอขายที่ดินติดถนนใหญ่ช่วงกิโลเมตรที่ 1-4 ทะยานสูงขึ้นถึง 100,000-300,000 บ./ตร.ว. อย่างรวดเร็ว

ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมพบว่ามีระดับราคาที่หลากหลายตั้งแต่กลุ่มเข้าถึงง่ายไปจนถึงลักชัวรีที่มีราคาสูงกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่บ้านเดี่ยวในโซนนี้หาได้ยากยิ่งในราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท สะท้อนถึงกำลังซื้อระดับบริหารและกลุ่มคนทำงานที่มีรายได้สูงที่ต้องการปักหลักในทำเลที่เพียบพร้อมครบครันโดยไม่ต้องรออนาคต

สมุทรปราการ: ศูนย์กลางที่อยู่อาศัยรองรับภาคอุตสาหกรรม

ฝั่งจังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งยังคงรักษาสถานะ "หลังบ้านเศรษฐกิจ" ที่แข็งแกร่งที่สุดของกรุงเทพฯ ด้วยการเป็นที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมยักษ์ใหญ่ถึง 5 แห่ง พื้นที่นี้มีดีมานด์ที่อยู่อาศัยที่เกิดจาก "ความต้องการจริง" ของกลุ่มแรงงานและพนักงานออฟฟิศหลักแสนคน ทำให้นโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยในโซนนี้เน้นไปที่กลุ่มราคาที่จับต้องได้ โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ราคา 2-3.5 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวมือสองราคา 2.5-4 ล้านบาท ที่ยังคงเป็นสินค้าที่ตลาดต้องการสูงและสามารถปิดการขายได้รวดเร็ว

นอกจากนี้ที่ดินในผังเมืองสีม่วงยังได้รับความสนใจจากนักลงทุนเพื่อพัฒนาเป็นคลังสินค้าสมัยใหม่และระบบโลจิสติกส์ โดยมีราคาที่ดินขยับตามแนวรถไฟฟ้า ตั้งแต่หลักหมื่นไปจนถึงแสนบาทต่อตารางวา เป็นเครื่องยืนยันว่าสมุทรปราการคือทำเลที่ไม่เคยตกเทรนด์สำหรับการซื้ออยู่อาศัยจริง

 

ปทุมธานี: จุดเปลี่ยนสู่เมืองมหาวิทยาลัยและโลจิสติกส์อัจฉริยะ

ในขณะที่พื้นที่ รังสิต-ปทุมธานี โดยเฉพาะรอบมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์และตลาดไท กำลังเกิดการเปลี่ยนแปลงจากพื้นที่เกษตรกรรมสู่การเป็น "เมืองมหาวิทยาลัย" ที่สมบูรณ์แบบ ปรากฏการณ์ "แคมปัสคอนโด" กลายเป็นขุมทองใหม่ของนักลงทุนที่เน้นการปล่อยเช่าให้แก่กลุ่มนักศึกษา-บุคลากร ที่มีจำนวนมหาศาลและหมุนเวียนต่อเนื่อง แม้โครงสร้างประชากรไทยจะเผชิญกับอัตราการเกิดที่ลดลง แต่สถานศึกษาที่มีชื่อเสียงยังคงสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยได้อย่างแข็งแกร่ง เห็นได้จากคอนโดมิเนียมรอบ มธ. รังสิต ที่มีราคาขยับขึ้นไปอยู่ที่ 70,000-80,000 บ./ตร.ม. เช่นเดียวกับพื้นที่รอบตลาดไทที่ยังเป็นศูนย์กลางค้าส่งขนาดใหญ่ที่ดึงดูดอุปสงค์ในกลุ่มอาคารพาณิชย์เพื่อการขนส่งและสต๊อกสินค้า โดยมีราคาที่ดินขยับมาอยู่ที่ 15,000-50,000 บ./ตร.ว.

เลือกทำเลเชิงยุทธศาสตร์เพื่อผลตอบแทนที่ยั่งยืน

สุรเชษฐ กองชีพ ทิ้งท้ายถึงหัวใจสำคัญของการเลือกอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ว่าต้องมองให้ครบทั้ง "ระบบนิเวศการใช้ชีวิต" (Ecosystem) ซึ่งประกอบด้วย 3 ส่วนหลักคือ

1. ใกล้จุดเชื่อมต่อคมนาคม (Transport Hub)
2. ใกล้โครงสร้างพื้นฐานด้านไลฟ์สไตล์อย่างโรงพยาบาลและห้างสรรพสินค้า (Life Infrastructure)
3. 3. อยู่ในรัศมีแหล่งงานหรือสถานศึกษา (Employment Source)

แม้ภาพรวมตลาดจะดูมีความเสี่ยง แต่ทำเลที่มีศักยภาพเฉพาะตัวและโครงสร้างเมืองพร้อมใช้จะยังคงเป็นสินทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนได้ดีเสมอ ทั้งในแง่ของมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นและการปล่อยเช่าที่สม่ำเสมอ

------

ขอบคุณข้อมูลจาก กรุงเทพธุรกิจ