เจาะลึกอสังหาฯ ไทย 2569: บ้านมือสองโตสวนกระแส หนี้ครัวเรือนฉุดตลาดล่าง

ปี 2569 จะเป็นปีที่ตลาดบ้านเมืองไทยฟื้นตัว หรือยังต้องดิ้นรนต่อจากปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงเกือบ 90% ของ GDP และ GDP โตแค่ 1.5-1.7%? มาดูว่าทำเลไหนยังรุ่ง กลยุทธ์ไหนช่วยให้คุณตัดสินใจซื้อหรือลงทุนได้ฉลาดขึ้น  

คุณเคยรู้สึกไหมว่าการซื้อบ้านหรือคอนโดในช่วงนี้ยากขึ้นทุกวัน? ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ยังฟื้นไม่เต็มที่ ปี 2569 ถูกคาดการณ์จากผู้เชี่ยวชาญว่าเป็นปีแห่งการ "ประคองตัว" มากกว่าการเติบโตก้าวกระโดด หนี้ครัวเรือนไทยสูงถึง 86.8-89% ของ GDP (ข้อมูลล่าสุดจาก ธปท. ปี 2568) ซึ่งบั่นทอนกำลังซื้อและทำให้อัตรากู้ไม่ผ่านพุ่งสูง โดยเฉพาะตลาดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ขณะที่ GDP โตช้าลงเหลือ 1.5-1.7% (ตามคาดการณ์ ธปท., IMF, World Bank)

แต่ยังมีปัจจัยบวกจากอัตราดอกเบี้ยขาลงและการฟื้นตัวของท่องเที่ยวที่คาดว่าจะดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติราว 33-36 ล้านคน ในปี 2569 (จากข้อมูลปี 2568 ที่ใกล้เคียง 33 ล้านคน)

ผู้เชี่ยวชาญอย่างคุณภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารฝ่ายกลยุทธ์ บมจ.แสนสิริ ย้ำว่ารัฐบาลที่มีเสถียรภาพจะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นและปลดล็อกตลาด  

🔵[การแบ่งขั้วตลาด: สถิติชี้ชัด ใครรุ่ง ใครร่วง?]  

ตลาดไม่ได้ซบเซาทั่วทั้งแผ่น แต่เกิด "Market Polarization" อย่างชัดเจน ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) แสดงให้เห็นว่าตลาดบ้านมือสองเติบโตโดดเด่น โดยในช่วงปี 2568 บ้านเดี่ยวมือสองยังคงครองสัดส่วนการโอนสูง และคาดว่าจะเกิน 50% ของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งหมดเร็วๆ นี้ เพราะราคาเข้าถึงง่ายกว่าใหม่ ท่ามกลางกำลังซื้อที่เปราะบาง  

ส่วนตลาดลักชัวรีแข็งแกร่งต่อเนื่อง บ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านขึ้นไปและคอนโดใจกลางเมือง (เช่น สุขุมวิท สีลม) ยังขายดี เพราะกลุ่ม High Net Worth ได้รับผลกระทบน้อย

ขณะที่ตลาด affordable ต่ำกว่า 3 ล้านบาท เผชิญอัตรากู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% ในบางเซกเมนต์ (ข้อมูลปี 2568) ทำให้ทาวน์โฮมและคอนโดรอบนอกกลายเป็น Dead Stock สะสมจำนวนมาก การโอนกรรมสิทธิ์รวมทั้งประเทศใน Q1 2025 ลดลง 10.52% YoY เป็น 65,276 หน่วย (มูลค่า 181,545 ล้านบาท ลดลง 13.02%) สะท้อนภาพรวมที่ยังอ่อนแรง  

คุณคิดว่าปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงขนาดนี้ จะกระทบการตัดสินใจซื้อบ้านของคุณอย่างไร?  

🔵[ทำเลเด่น vs. ต้องระวัง: สถิติทำเลปี 2569]  

การเลือกทำเลสำคัญยิ่งขึ้น เพราะไม่ใช่ทุกที่โตเท่ากัน 9 ทำเลเด่นยังคงมีศักยภาพสูง เช่น บางนา-ตราด กม.5-15 (New CBD ดีมานด์เช่าจากชาวต่างชาติแข็งแกร่ง) กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ (บูมบ้านหรู 8-20 ล้าน) และแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่ช่วยเพิ่มมูลค่า  

แต่มี 13 ทำเลต้องระวัง เช่น นวนคร-คลองรพีพัฒน์ (บ้านเดี่ยว 2-3 ล้าน ห่างไกล อุปทานสูง) หรือติวานนท์ (ราคาสูงเกินกำลังซื้อ) สถิติปี 2025 แสดงว่าการโอนคอนโดมือสองในบางเซกเมนต์ราคา 1.5-2 ล้านเพิ่มขึ้น 11% แต่ตลาดใหม่ยังซบเซา  

 

🔵[กลยุทธ์ผู้ประกอบการ: จากขายขาดสู่โมเดลยืดหยุ่น]  

ผู้ประกอบการปรับตัวหนัก หันไปโมเดลเช่าซื้อ และการันตีผลตอบแทนเช่า 5% ต่อปี 5 ปี เพื่อดึงนักลงทุน นอกจากนี้ยังเจาะตลาดเฉพาะ เช่น Pet-Friendly หรือ Wellness และขยายสู่ต่างจังหวัดท่องเที่ยว (ภูเก็ต สมุย เชียงใหม่) ที่ยังมีดีมานด์จากต่างชาติ  

แต่ถ้าปัญหาหนี้ครัวเรือนยังไม่คลี่คลาย กลยุทธ์เหล่านี้จะพอไหม?  

ปี 2569 แม้ท้าทาย แต่โอกาสยังเปิดกว้างสำหรับคนที่ปรับตัว เช่น ซื้อบ้านมือสองราคาคุ้มค่า หรือลงทุนเช่าแนวรถไฟฟ้า Yield 4-5%

คุณคิดว่าปีนี้จะเป็นจุดเริ่มต้นฟื้นตัวจริงจัง หรือยังต้องรออีก? ถ้ารัฐบาลผ่อนคลายสินเชื่อ หรือมีนโยบายลดภาระหนี้ จะช่วยตลาดได้มากแค่ไหน?