ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ชี้มาตรการผ่อนคลายมาตรการ LTV ช่วยระบายสต๊อกอสังหาฯ เหลือขาย 283,500 หน่วย คาดฟื้นตัวปี 65

25 ตุลาคม 2564 วิชัย วิรัตกพันธ์ กรรมการและเลขานุการ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า เมื่อ 21 ตุลาคม 2564 แวดวงอสังหาได้รับข่าวดีจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่านข่าว ธปท. ฉบับที่  75/2564 เรื่อง  “ธปท. ผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์” เพื่อช่วยพยุง เศรษฐกิจไทยที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ที่ยืดเยื้อมาถึงเกือบ 2 ปีแล้ว ซึ่งเป็นเครื่องมือทางการเงินหนึ่งที่หลายฝ่ายหวังว่าจะช่วยฟื้นเศรษฐกิจไทยที่ยังคงเปราะบางจากความไม่แน่นอนสูงและฐานะการเงินของบางภาคธุรกิจและครัวเรือนและผลกระทบภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อุปสงค์มีความอ่อนแอ 

วิชัย วิรัตกพันธ์ กรรมการและเลขานุการ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)
ดังนั้น ธปท. จึงได้ผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว ตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 จนถึงสิ้นปี 2565 เพื่อเร่งเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมาก โดยเฉพาะจากกลุ่มที่ยังมีฐานะการเงินเข้มแข็งหรือรองรับการก่อหนี้เพิ่มได้ โดยการกำหนดสถาบันการเงินของเอกชนและรัฐปล่อยสินเชื่อได้ด้วย LTV ไม่เกิน 100% สำหรับสินเชื่อทุกสัญญาและทุกระดับราคา (แต่เดิม 80%-90%) เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง คิดเป็นกว่าร้อยละ 9.8 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และมีการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคน 
 

หลายท่านสอบถามศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ว่า การดำเนินการนี้จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 และ 2565 ได้หรือไม่ คำถามเช่นนี้ ตอบยากมากที่สุด เพราะการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยปัจจัยอีกหลายด้าน แต่จะขอให้ข้อสังเกตและข้อเสนอแนะเป็นประเด็น ๆ ดังนี้


1.การผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นมาตรการทางการเงินที่ทำหน้าที่กระตุ้นกลุ่มที่มีกำลังซื้อและมีความสามารถในผ่อนการชำระหนี้ให้มาซื้อและสร้างหนี้เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยขึ้น ซึ่งจะช่วยระบายที่อยู่อาศัยใหม่ในโครงสุดท้ายที่เหลือขายทั้งหมดที่มีจำนวนประมาณ 283,500 หน่วย โดยช่วยยอดขายในปี 2564 ได้เกินกว่า 100,000 หน่วย เป็นจำนวนเงินประมาณ ไม่น้อยกว่า 500,000 ล้านบาท ซึ่งยังไม่นับรวมที่อยู่อาศัยมือสองที่มีอุปทานรอการซื้ออีกมากกว่า 100,000 หน่วย และอุตสาหกรรมต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยที่จะช่วยมีมูลค่าในการผลิตสูงเช่นกัน ซึ่งจะก่อให้เกิดการจ้างงานในระบบเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นอีกมาก ดังนั้น มาตรการ LTV นี้ จะเป็นเหมือนเครื่องมือสำหรับฉุดเศรษฐกิจที่ติดหล่มให้ขึ้นมาและให้สามารถเคลื่อนที่ไปข้างหน้าได้

2.ข้อสังเกตในเรื่องความไม่สอดคล้องของมาตรการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ว่า การดำเนินการด้วยมาตรการ LTV เพียงมาตรการเดียว คงไม่สามารถช่วยฉุดลากเศรษฐกิจไทยให้ไปข้างหน้าได้ แต่คงต้องทำควบคู่กับมาตรการทางการคลังในทิศทางเดียวกัน เช่น การลดค่าธรรมเนียมและค่าภาษีให้กับที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา กล่าวคือ การผ่อนคลายมาตรการ LTV ทำให้สามารถใช้ได้กับที่อยู่อาศัยการให้สินเชื่อในทุกระดับราคาและรวมถึงที่อยู่อาศัยมือสองด้วย แต่มาตรการด้านการคลังในเรื่องสิทธิประโยชน์ด้านการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่ยังคงจำกัดกับกลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่จากผู้ประกอบการและกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะเห็นได้ว่าการกำหนดกลุ่มเป้าหมายนั้นต่างกัน จะทำให้มาตรการที่ออกมาจะมีสัมฤทธิ์ผลต่ำกว่าที่คาดไว้ได้ ดังนั้นจึงควรจะไปในทางเดียวกัน โดยเปิดสิทธิประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทุกระดับราคาและกลุ่มที่อยู่อาศัยมือสอง เพื่อช่วยสร้างแรงจูงใจสำหรับกลุ่มที่มีกำลังซื้อและมีความสามารถในผ่อนการชำระหนี้ทุกกลุ่มให้เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในตลาด เพราะกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อในปัจจุบันมักจะต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มากกว่า 3 ล้านบาท 


3.ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองเป็นตลาดที่สำคัญและไม่ควรมองข้าม เนื่องจากมีการประกาศขายทุก ๆ เดือนเฉลี่ยเดือนละ 114,000 หน่วย และ มีมูลค่าถึงประมาณ 800,000 ล้านบาท ซึ่งมีขนาดตลาดที่ใหญ่มาก และโดยส่วนใหญ่ของผู้ที่ขายที่อยู่อาศัยมือสองก็จะใช้เงินที่ขายซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ด้วย เนื่องจากต้องการพื้นที่ใช้สอยในที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไปตามความจำเป็นในการดำเนินชีวิต และการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสองจะช่วยให้มีเม็ดเงินในระบบเศรษฐกิจผ่านการใช้จ่ายเงินของผู้ขายที่ขายที่อยู่อาศัยมือสองได้ และการจ่ายค่าซ่อมแซม/ตกแต่ง/ต่อเติม อีกด้วย


4.ความสำเร็จของมาตรการ LTV นี้ มีข้อสังเกตว่า น่าจะส่งผลบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ไม่มากนัก เนื่องจากมาตรการออกมาในช่วง 2 เดือนเศษก่อนสิ้นปี 2564 อาจกล่าวได้ว่า การผ่อนคลายของมาตรการ LTV นี้ออกมาในสถานการณ์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างลำบากแล้ว แต่ก็เป็นเงื่อนไขที่ดีที่มีช่วงเวลาในการผ่อนคลายมาตรการ LTV ให้ถึงสิ้นปี 2565 ซึ่งจะช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในภาพรวมฟื้นตัวจากปี 2564 ตามที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้คาดการณ์ไว้


ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ให้ข้อสังเกตและข้อแนะนำที่หวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะเป็นประโยชน์ต่อการดำเนินนโยบายในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ให้มีการปรับตัวดีขึ้นและมีความยั่งยืน เพื่อเกื้อหนุนให้เศรษฐกิจไทยมีการขยายตัวต่อไป