แบงก์ชาติแจงมาตรการLTVป้องกันฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์
ผู้ว่าการธปท. แจงการออกมาตรการ LTV ป้องกันฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แตก ชี้ หลังออกมาตรการมา 2 เดือน แต่สินเชื่อที่อยู่อาศัย 5 เดือนแรกปี 62 ยังโต 15% ย้ำผู้ซื้อบ้านหลังแรกไม่ได้รับผลกระทบ
ทั้งนี้ ในเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัยธปท.ได้เห็นสัญญาณที่ไม่ดีหลายอย่างในช่วงประมาณ 12-18 เดือนที่ผ่านมา และติดตามดูแลใกล้ชิดปกติสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเป็นสินเชื่อที่มี NPL ต่ำเวลาที่คนกู้ซื้อบ้าน สิ่งสุดท้ายที่จะให้หลุดไปก็คือบ้าน เพราะถ้าผู้ซื้อบ้านมีปัญหาเรื่องเงินหมุนไม่ทันรายได้ไม่มี ก็ต้องพยายามรักษาบ้านไว้ แต่ช่วงหลังเห็นตัวเลข NPL สินเชื่อบ้านปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจึงสงสัยว่าเศรษฐกิจโดยรวมดูดีขึ้น การจ้างงานดีขึ้น รายได้ของประชาชนดีขึ้นทำไมยอดสินเชื่อบ้านโตขึ้น และ NPL ของสินเชื่อบ้านก็โตขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นธปท.จึงลงไปดูในรายละเอียดโดยดูข้อมูลจาก Big Data รายสัญญา ผู้กู้รายคนอสังหาริมทรัพย์รายประเภท รายพื้นที่ ก็พบลักษณะคล้ายๆกันว่า มีสัญญากู้ที่ 2สัญญาที่ 3 สัญญาที่ 4เกิดขึ้น หรือกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 หลังที่ 4ในขณะที่หลังแรกยังผ่อนไม่หมด
"ธปท.ยังพบการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้นระหว่างสถาบันการเงินด้วยกันNPL ที่เพิ่มสูงขึ้น ตอนแรกกระจุกตัวอยู่กับบางแบงก์เท่านั้นแบงก์ที่เข้ามาตอนแรกก็ไม่ได้เป็นเจ้าตลาดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เป็นเจ้าตลาดของสินเชื่อเคหะพอเข้ามารุกตลาด สถาบันการเงินก็ลดมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อในหลากหลายรูปแบบให้เงินเพิ่มขึ้นเยอะๆบ้าง ดังที่หลายท่านคงได้ยินเรื่องสินเชื่อเงินทอน" ดร.วิรไทกล่าว
สำหรับสินเชื่อเงินทอนอธิบายง่ายๆสมมุติซื้อบ้านที่ผู้ขายบอกราคา 3 ล้านบาท แต่ในทางปฏิบัติสามารถต่อรองได้ เช่น ลดเหลือ2.5 ล้านบาท แต่สถาบันการเงินเอา 3 ล้านบาทไปเป็นราคาทำสัญญาและให้เงินกู้บวกไปอีก เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์ ค่าตกแต่งดังที่เรียกกันว่าเงินกู้เอนกประสงค์ บวกไปอีก 10% เป็นกู้ทั้งหมด 3.3 ล้านบาทในขณะที่จ่ายจริง 2.5 ล้านบาท คนกู้เหลือเงินสด 8 แสนบาทสำหรับใช้จ่าย ซึ่งภายหลังเริ่มเห็นกรณีทีเดียว4 สัญญา ยื่นพร้อมกัน ข้อมูลเครดิตบูโรตามไม่ทัน เพราะเป็นข้อมูลหลังการอนุมัติของสถาบันการเงินกู้4 สัญญาพร้อมกัน ได้เงิน 8 แสนบาท คูณ 4 ก็ 3.2 ล้านบาทมาใช้
"คนทั่วไปมักคิดว่าราคาบ้านมีแต่ขึ้นผ่านไปสองปีก็จะขายบ้านได้กำไรอีกต่อหนึ่ง บ้านที่ซื้อถ้าให้เช่าก็ได้ค่าเช่าอีกต่อหนึ่งคนส่วนใหญ่จะคิดแบบนี้ คิดว่ามีแต่ด้านได้แต่ไม่ได้คิดว่าถ้าไม่เป็นเช่นนั้นจะเกิดอะไรขึ้น เราเห็นสถานการณ์เช่นนี้รุนแรงขึ้นจึงส่งทีมลงไปดูข้อมูลส่วนกลางและข้อมูลรายพื้นที่ ปลอมตัวไปซื้อบ้านท่านลองค้นหาใน Google คำว่า "สินเชื่อเงินทอน" หรือ"บริษัทรับจัดสินเชื่อเคหะ" จะพบว่ามีคนที่อ้างว่าสามารถให้คำปรึกษาหรือช่วยวางแผนเยอะมากที่ทำให้เกิดการกู้ที่ไม่ได้เป็นความต้องการอยู่จริง และมีการเก็งกำไรเกิดขึ้นถ้าปล่อยแบบนี้ไปเรื่อยๆ อุปทาน (Supply) ส่วนเกินเพิ่มมากขึ้นบ้านที่โอนแล้วแต่คนไม่อยู่จริงเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ฉะนั้นไม่มีทางที่ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องแต่อาจลดลงเพราะมีบ้านใหม่ ๆ ที่เป็นอุปทานส่วนเกินเข้ามาต่อเนื่อง นอกจากนี้ ราคาบ้านที่บอกว่าจะเพิ่มขึ้นก็ไม่เพิ่มขึ้นถ้ามี supply ส่วนเกิน" ดร.วิรไท กล่าว
ดร.วิรไท กล่าวเพิ่มเติมว่า ต้องเรียนว่ามาตรการนี้เป็นมาตรการที่ค่อนข้างเบามากเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆคือการเพิ่มเงินดาวน์ สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่บ้านหลังแรกบ้านหลังแรกไม่ได้รับผลกระทบ ยืนยันอีกครั้งว่าเจตนาของธปท.ไม่ต้องการให้คนที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกได้รับผลกระทบความจริงมาตรการที่ออกมานั้นช่วยคนที่อยากมีบ้านเป็นครั้งแรกด้วยเพราะว่าราคาบ้านของเดิมที่มีอุปสงค์ (demand) เทียมทำให้ราคาบ้านโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง ในเชียงใหม่ก็ขึ้นเร็วมากคนที่อยากจะซื้อบ้านจริงๆ ไม่สามารถซื้อได้ หรือซื้อได้ในราคาที่สูงกว่าที่ควรมาตรการช่วยให้ตลาดมีความสมดุลมากขึ้น เป็นตลาดที่สะท้อนความต้องการที่แท้จริงมากขึ้นและช่วยคนที่อยากจะซื้อบ้านครั้งแรกให้สามารถซื้อได้ในราคาที่เหมาะสมขึ้น
อย่างไรก็ตามในด้านตัวเลขสินเชื่อใหม่เดือนเม.ย. หลังมาตรการมีผลลดลงบ้างแต่ส่วนสำคัญเป็นเพราะมีการเร่งกู้ในช่วงเดือนม.ค.-มี.ค. ก่อนมาตรการมีผล 1 เม.ย. 2562ข้อมูลจะดูเฉพาะตัวเลขของเดือนเม.ย.และพ.ค.ไม่ได้ ต้องดูข้อมูล 5 เดือนที่ผ่านมาซึ่งพบว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งประเทศยังเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้ลดลง แต่ถ้าดูข้อมูลเดือน เม.ย. พ.ค.บ้านหลังแรกและบ้านแนวราบโดยรวมไม่ได้ถูกผลกระทบ คอนโดมิเนียมที่เป็นสัญญาที่ 2ที่ 3 ขึ้นไป เห็นว่ายอดขายลดลง
จากข้อมูลผลเป็นไปตามที่คาดไว้ที่สำคัญคือถ้าดูเงินเดือนของคนที่กู้สัญญาที่ 3 ช่วงที่มีการเก็งกำไรรายได้ของคนกู้สัญญาที่ 3 ลดลงมากจากเดิมรายได้เคยอยู่ที่ 2.5 แสนบาท ลดลงเหลือ1.4 แสนบาท วันนี้รายได้ของคนที่เข้ามาซื้อหรือขอกู้สัญญาที่ 3 เริ่มขยับสูงขึ้นสะท้อนว่าถ้าจะเก็งกำไร จะต้องมีรายได้มากพอที่จะรับความเสี่ยงโดยรวมผลเป็นไปตามที่คาด แต่อย่างไรก็ดียังเร็วเกินไปที่จะประเมิน เพราะมาตรการเพิ่งมีผลบังคับใช้เพียง 2 เดือนและมีผลของการเร่งกู้ในช่วง 3 เดือนแรกก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ด้วย
"หากไม่มีมาตรการ LTV ถ้าปล่อยแบบนี้ไปเรื่อยๆ โดยไม่ทำอะไร สักวันหนึ่งฟองสบู่จะแตก และถ้าฟองสบู่แตกจะกระทบทุกคนทุกคนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะกู้หรือไม่กู้และจะสร้างผลข้างเคียงอีกมาก เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันทางธุรกิจเป็นสินทรัพย์ที่เรามีเป็นเงินออมก้อนสำคัญ และอย่าคิดว่าราคาตกไม่ได้ ฮ่องกงเป็นเกาะที่มีพื้นที่จำกัดราคาอสังหาริมทรัพย์ยังลดลง 20%ในปีเดียว เพราะฉะนั้นในกรณีของไทย ถ้ามีดีมานด์เทียมเยอะ ๆและปล่อยให้เกิดเป็นฟองสบู่ขึ้น ก็จะส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตได้"ดร.วิรไท กล่าว