เช็กทำเลอสังหาฯ !  พื้นที่ไหนในอีอีซีต้องระวังการลงทุน 

ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  (REIC)  ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า  ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่  EEC 3 จังหวัด ประกอบด้วย ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา  ทรงตัว โดยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้ามาในตลาดรวมประมาณ 16,073 หน่วย มูลค่า 47,806 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 8,112 หน่วย มูลค่า 29,359 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 7,961 หน่วย มูลค่า 18,447 ล้านบาท

ทั้งนี้คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวนประมาณ 26,133 หน่วย มูลค่า 83,961 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 16,476 หน่วย มูลค่า 51,089 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 9,657 หน่วย มูลค่า 32,872 ล้านบาท อัตราการขายภาพรวมเพิ่มขึ้น 12.5%

โดยส่งผล ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC มีที่อยู่อาศัยคงค้างรอการขายรวมทั้งสิ้นประมาณ 28,124 หน่วย มูลค่า 94,316 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 13,822 หน่วย  มูลค่า 42,272 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 14,302 หน่วย มูลค่า 52,044 ล้านบาท หากเป็นไปตามที่ REIC คาดการณ์ไว้สถานการณ์โดยรวมของตลาดกำลังปรับตัวเข้าสู่สภาวะที่ดีขึ้น เนื่องจากสินค้าคงค้างในตลาดลดลงถึง  - 26.3% ซึ่งถือว่าเป็นการลดลงที่สุดในรอบ 3 ปี 

โดยผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2566 ของพื้นที่จังหวัดชลบุรี

•    ที่อยู่อาศัยรวมที่เสนอขาย มีจำนวน 31,756 หน่วย ลดลง  - 4.5 % มูลค่า 118,451 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 18,000 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.1 มูลค่ารวม 69,780 ล้านบาท และ โครงการบ้านจัดสรร 13,756 หน่วย ลดลง -16.4% มูลค่ารวม 48,671 ล้านบาท 

•    ที่อยู่อาศัยรวมที่เปิดขายใหม่ มีจำนวน 6,029 หน่วย เพิ่มขึ้น 165.8% มูลค่า 23,338 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 4,322 หน่วย เพิ่มขึ้น  245.8%  มูลค่ารวม 15,165 ล้านบาท และ โครงการบ้านจัดสรร 1,707 หน่วย เพิ่มขึ้น  67.7% มูลค่ารวม 8,174 ล้านบาท 

•    ที่อยู่อาศัยรวมที่ขายได้ใหม่ มีจำนวน 3,842 หน่วย เพิ่มขึ้น  3.6% มูลค่า 14,175 ล้านบาท อัตราการดูดซับ  4% ต่อเดือน โดยแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 2,129 หน่วย เพิ่มขึ้น  52.2%  มูลค่ารวม 7,992 ล้านบาท อัตราการดูดซับ  3.9% ต่อเดือน และโครงการบ้านจัดสรร 1,713 หน่วย ลดลง  -25.8% มูลค่ารวม 6,183 ล้านบาท อัตราการดูดซับ   4.2% ต่อเดือน

•    ที่อยู่อาศัยเหลือขาย มีจำนวน 27,914 หน่วย ลดลง  –5.5 มูลค่า 104,276 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการอาคาร 15,871 หน่วย เพิ่มขึ้น  3.1% มูลค่ารวม 61,787 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร 12,043 หน่วย ลดลง -14.9%  มูลค่ารวม 42,489 ล้านบาท

•    ทำเลอาคารชุดที่ขายได้มาก คือ
1.    ทำเลจอมเทียน ซึ่งมียอดขาย 499 หน่วย และอัตราการดูดซับ   2.9% ต่อเดือน
2.    ทำเลบางแสน-หนองมน-บางพระ ซึ่งมียอดขาย 419 หน่วย และอัตราการดูดซับ 7.9% ต่อเดือน
3.    ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก ซึ่งมียอดขาย 400 หน่วย และอัตราการดูดซับ  3.4% ต่อเดือน และ ทำเลนิคมฯอมตะ-บายพาส ซึ่งมียอดขาย 400 หน่วย และอัตราการดูดซับ  5.3% ต่อเดือน

•    ทำเลบ้านจัดสรรที่ขายได้มาก คือ
1.    ทำเลนิคมฯพานทอง-พนัสนิคม ซึ่งมียอดขาย 304 หน่วย และอัตราการดูดซับ  4.6% ต่อเดือน
2.    ทำเลบางแสน-หนองมน-บางพระ ซึ่งมียอดขาย 266 หน่วย และอัตราการดูดซับ 4.7% ต่อเดือน
3.    ทำเลนิคมฯอมตะ-บายพาส ซึ่งมียอดขาย 245 และอัตราการดูดซับ   3.6% ต่อเดือน

•    ทำเลอาคารชุดที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน เพราะมีหน่วยเหลือขายมาก คือ
1.    ทำเลจอมเทียน ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 5,239 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 31 เดือน
2.    ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 3,579 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 26 เดือน

3.    ทำเลนิคมฯอมตะ-บายพาส ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 2,099 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 16 เดือน

•    ทำเลบ้านจัดสรรที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน เพราะมีหน่วยเหลือขายมาก 
1.    ทำเลนิคมฯอมตะ-บายพาส ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 2,051 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 24 เดือน
2.    ทำเลนิคมฯพานทอง-พนัสนิคม ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 1,906 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 19 เดือน
3.    ทำเลบางแสน-หนองมน-บางพระ ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 1,638 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 18 เดือน
4.    ทำเลนิคมฯสหพัฒน์-ปิ่นทอง ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 1,116 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 22 เดือน
 

สำหรับผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2566 ของพื้นที่จังหวัดระยองพบว่า 

• ที่อยู่อาศัยรวมที่เสนอขาย มีจำนวน 12,338 หน่วย ลดลง  –13.3%  มีมูลค่า 34,896 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 957 หน่วย ลดลง  -11.8% มูลค่ารวม 3,744 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร 11,381 หน่วย ลดลง -13.4%  มูลค่ารวม 31,152 ล้านบาท 

• ที่อยู่อาศัยรวมที่เปิดขายใหม่ เปิดเป็นบ้านจัดสรรทั้งหมด 1,039 หน่วย เพิ่มขึ้น  61.3% มูลค่า 2,502 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเปิดเป็นประเภทบ้านแฝดประมาณ 44% บ้านเดี่ยวและทาวเฮ้าส์ ประเภทละ  28%

• ที่อยู่อาศัยรวมที่ขายได้ใหม่ มีจำนวน 1,771 หน่วย ลดลง  –17.8% มูลค่า 4,978 ล้านบาท อัตราการดูดซับ   4.8%  ต่อเดือน โดยแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 145 หน่วย ลดลง -26.4% มูลค่ารวม 478 ล้านบาท อัตราการดูดซับ  5.1% ต่อเดือน และโครงการบ้านจัดสรร 1,626 หน่วย ลดลง  -17.0%  มูลค่ารวม 4,500 ล้านบาท อัตราการดูดซับ  4.8% ต่อเดือน

• ที่อยู่อาศัยรวมเหลือขาย มีจำนวน 10,567 หน่วย ลดลง -12.5 % มูลค่า 29,918 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 812 หน่วย ลดลง -8.6% มูลค่ารวม 3,266 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร 9,755 หน่วย ลดลง -12.8% มูลค่า 26,652 ล้านบาท

• ทำเลอาคารชุดที่ขายได้มาก ยังคงอยู่ใน 2 ทำเลหลักมาอย่างต่อเนื่อง
   1. ทำเลมาบตาพุด ซึ่งมียอดขาย 90 หน่วย และมีอัตราการดูดซับ  4.3% ต่อเดือน 
   2. ทำเลเมืองระยอง มียอดขาย 52 หน่วย และมีอัตราการดูดซับ 7.5% ต่อเดือน

• ทำเลบ้านจัดสรรที่ขายได้มาก ยังคงอยู่ใน 3 ทำเลหลักมาอย่างต่อเนื่อง
   1. ทำเลนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น ซึ่งมียอดขาย 621 หน่วย และอัตราการดูดซับ  4.6% ต่อเดือน
   2. ทำเลนิคมฯเหมราข ซึ่งมียอดขาย 491 หน่วย และอัตราการดูดซับ  5.4% ต่อเดือน
   3. ทำเลนิคมฯมาบตาพุด ซึ่งมียอดขาย 225 หน่วย และอัตราการดูดซับ  3.6% ต่อเดือน

• ทำเลอาคารชุดที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน เพราะมีหน่วยเหลือขายมาก  

- ทำเลนิคมฯมาบตาพุด ซึ่งหน่วยเหลือขาย 605 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 20 เดือน

• ทำเลบ้านจัดสรรที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน เพราะมีหน่วยเหลือขายมาก 
   1. ทำเลนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 3,904 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 19 เดือน
   2. ทำเลนิคมฯเหมราช ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 2,559 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 14 เดือน
   3. ทำเลนิคมฯมาบตาพุด ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 1,857 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 25 เดือน

ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า โซนเหล่านี้แม้ว่าเป็นทำเลที่มียอดขายที่ดี แต่ก็จะเป็นโซนเดียวกับที่มีเหลือขายมาก เนื่องจากมีการแข่งขันสูง ดังนั้น การเข้าไปพัฒนาในพื้นที่เหล่านี้จึงต้องมีการศึกษาและวางแผนทางการตลาดอย่างดี 

ส่วนผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี 2566 ของพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ที่อยู่อาศัยรวมที่เสนอขาย มีจำนวน 7,456 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.8% มูลค่า 20,281 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 1,658 หน่วย เพิ่มขึ้น 1,367.3%

ซึ่งเป็นหน่วยที่เหลือขายสะสมมาจาการเปิดตัวโครงการอาคารชุดใหม่ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2565 และไตรมาส 1 ปี 2566 มูลค่ารวม 2,060 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร 5,798 หน่วย ลดลง  -8.3%  มูลค่ารวม 18,221 ล้านบาท 

• ที่อยู่อาศัยรวมที่เปิดขายใหม่ เป็นการเปิดตัวบ้านจัดสรรมีจำนวน 1,010 หน่วย ลดลง  -14.9% มูลค่า 3,605 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เปิดขายเป็นบ้านเดี่ยว  35.6% บ้านแฝด  46.5% และทาวเฮ้าส์  17.8%

• ที่อยู่อาศัยรวมที่ขายได้ใหม่ มีจำนวน 1,154 หน่วย เพิ่มขึ้น  31.3 % มูลค่า 3,351 ล้านบาท อัตราการดูดซับ  5.2% ต่อเดือน โดยแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 157 หน่วย เพิ่มขึ้น  647.6% มูลค่ารวม 208 ล้านบาท อัตราการดูดซับ  3.2% ต่อเดือน และโครงการบ้านจัดสรร 997 หน่วย เพิ่มขึ้น  16.2%  มูลค่ารวม 3,143 ล้านบาท อัตราการดูดซับ 5.7% ต่อเดือน

• ที่อยู่อาศัยรวมเหลือขาย มีจำนวน 6,302 หน่วย เพิ่มขึ้น  13.4% มูลค่า 16,930 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 1,501 หน่วย เพิ่มขึ้น 1,531.5% มูลค่ารวม 1,852 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรร 4,801 หน่วย ลดลง  -12.2 % มูลค่ารวม 15,078 ล้านบาท

• ทำเลอาคารชุดที่ขายได้มาก คือ ทำเลบางปะกง ซึ่งมียอดขาย 124 และอัตราการดูดซับร้อยละ 2.7 ต่อเดือน แต่ในทำเลนี้เองก็ยังเป็นทำเลอาคารชุดที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน ที่มีหน่วยเหลือขายมาก อีกด้วย เนื่องจากยังมีหน่วยเหลือขาย 1,383 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 34 เดือน

• ทำเลบ้านจัดสรรที่ขายได้มาก  
   1. ทำเลในเมืองฉะเชิงเทรา ซึ่งมียอดขาย 275 หน่วย และอัตราการดูดซับ   5.4% ต่อเดือน
   2. ทำเลบางปะกง ซึ่งมียอดขาย 274 หน่วย และอัตราการดูดซับ  4.9% ต่อเดือน
   3. ทำเลบ้านโพธิ์ ซึ่งมียอดขาย 158 และอัตราการดูดซับ  6.2 %ต่อเดือน
   4. ทำเลพนมสารคาม ซึ่งมียอดขาย 124 และอัตราการดูดซับ  10.9% ต่อเดือน

• ทำเลบ้านจัดสรรที่ต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน ที่มีหน่วยเหลือขายมาก  
   1. ทำเลบางปะกง ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 1,588 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 17 เดือน
   2. ทำเลในเมืองฉะเชิงเทรา ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 1,438 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 16 เดือน
   3. ทำเลบ้านโพธิ์ ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 692 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 13 เดือน
   4. ทำเลแปลงยาว ซึ่งมีหน่วยเหลือขาย 664 หน่วย และ คาดว่าจะต้องใช้เวลาขายทั้งหมด 20 เดือน