ส่องอสังหาฯปี 66 ! คาดโครงการรอขายอื้อ 2.5 แสนหน่วย ห่วงล้นตลาด ทำราคาตก

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ www.area.co.th เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัวต่อเนื่องจากความต้องการซื้อของประชาชนสูงหลังสถานการณ์โควิดคลี่คลายลงโดยผลสำรวจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 พบว่า เกิดโครงการใหม่ๆ ขึ้นถึง 107,000 หน่วย มูลค่ากว่า 474,500 ล้านบาท เติบโตขึ้น 10% จากปี 2564 ที่มีจำนวนโครงการใหม่เพียง 60,000 หน่วยเท่านั้น

ทั้งนี้พบว่าในปี 2565 ต่างชาติซื้อห้องชุด ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 4,203 หน่วยจากการขายทั้งหมด 51,093 หน่วย หรือ ประมาณ 8% รวมมูลค่า 20,364 ล้านบาท จากมูลค่าที่ขายทั้งหมด 183,910 ล้านบาท หรือ 11% โดยซื้อในราคาเฉลี่ยที่ 4.8 ล้านบาทสูงกว่าราคาเฉลี่ยที่คนไทยซื้อ

สำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 ยังฟื้นตัวต่อเนื่อง จากปัจจัยบวกทั้งมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ การเปิดประเทศดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติ คาดว่าจะมีโครงการใหม่ๆเกิดขึ้น 125,000 หน่วย เติบโต 10% และปี 2567 จะเติบโตขึ้นอีก 5% โดยส่วนใหญ่จะเป็นกำลังซื้อจากภายในประเทศ และมองว่าต่างชาติจะกลับมาในปีนี้ 15% ตามสัดส่วนเดิมก่อนเกิดโควิด-19 ในขณะที่ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยยังคงเดิมที่ 4.4 ล้านบาท

นายโสภณ กล่าวต่อว่า สิ่งที่กังวล คือขณะนี้ยังมีจำนวนหน่วยขายที่รอผู้ซื้ออยู่ในมือ ผู้ประกอบการประมาณ 218,846 หน่วย ถ้าผู้ประกอบการะดมเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2566 ทั้งปีอยู่ที่ 125,000 หน่วย และ ในปี 2567อีก 130,000 หน่วย ก็คาดว่าจำนวนหน่วยรอผู้ซื้ออาจจะเพิ่มขึ้นเป็น 250,000 หน่วย ทำให้ตลาดเข้าสู่สินค้าล้นตลาดได้ ราคาขายจะติดลบ 2-3% และถ้าการระบายสินค้าติดขัด ไม่สามารถทำได้อย่างมีประสิทธิภาพก็จะเกิดภาวะ ฟองสบู่แตกในปี 2568 ได้เช่นกัน

โดยมองว่าการที่มีหน่วยเหลือขายอยู่มากเช่นนี้ ไม่จำเป็นต้องผลิตใหม่ เพราะหน่วยเหล่านี้กว่าจะสร้างเสร็จก็ใช้เวลาอีก 2-3 ปีควรมีมาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้าน เพื่อให้เพื่อผู้ซื้อบ้านมั่นใจจะได้มาซื้อบ้านมากขึ้น นอกจากนี้ยังต้องเฝ้าระวังทั้งหนี้ภาคครัวเรือน ภาวะเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น และ มาตรการ LTVสิ้นสุด

อย่างไรก็ตาม ได้มีข้อเสนอสำหรับการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยดังนี้ 

• รัฐเปิดสถาบันการเงินต่างชาติ มาแข่งขันกับธนาคารไทยซึ่งจะทำให้อัตราดอกเบี้ยถูกลง
• รัฐควรจัดผังเมืองใหม่ไม่ใช่อนุญาตให้สร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกบริเวณที่ต้องการ และ เร่งปราบปรามต่างชาติสีเทาที่เข้ามาซื้อบ้าน และ ทำลายความมั่นคงของประเทศในระยะยาว
• กำหนดให้มีมาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ และ ผลประโยชน์จากคู่สัญญาทำให้นักพัฒนาที่ดินมีความรับผิดชอบต่อผู้ซื้อบ้านมากขึ้น
• กำหนดให้ชาวต่างชาติขายต่ออสังหาริมทรัพย์ ให้ได้เฉพาะคนไทย ห้ามชาวต่างชาติซื้อบ้านมือสองเพื่อไม่ให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น และ ให้ขายต่อได้ก็ต่อเมื่อซื้อมาแล้วเกิน 3 ปี
• กำหนดมาตรการจัดเก็บภาษี สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ให้เหมือนกับนานาประเทศ เช่น 20% ของราคาขาย ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 1-3% ของราคาขาย ภาษีมรดก 20-50% ของมูลค่า