ข่าว
27 มิ.ย. 2565 | tinakit_rat
สยามสแควร์ที่ดินพุ่งไม่สนโควิด 3.5 ล้านต่อตารางวา ราคาสูงสุดในประเทศไทย แผ่อานิสงส์ เพลินจิต ชิดลม นานา ราคาขยับตามเป็น 3.3 ล้าน ดร.พรชัย ตั้งข้อสงสัย ราคาที่ดินสยามพุ่งอย่างต่อเนื่อง แต่ราคาประเมินของรัฐ แค่ 1 ล้านต่อตารางวา ตั้งแต่ปี 52 ถามกลัวคนรวยเสียภาษีแพง
27 มิถุนายน 2565 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยบริษัทเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ประเมินราคาที่ดินปี 2565 ยังพบความเคลื่อนไหวการขยับขึ้นของราคาที่ดินต่อเนื่อง โดยทำเลแชมป์ราคาที่ดินสูงสุดในประเทศไทย ปี 2565 นี้ ยังคงเป็น สยามสแควร์ สถานีสยามรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว ราคาที่ดินอยู่ที่ 3.5 ล้านบาทต่อตารางวา จากเดิมที่เคยประเมินไว้ที่ 3.3 ล้านบาทต่อตารางวา ส่งผลให้ ย่านศูนย์กลางเมืองของกรุงเทพมหานคร ทั้งเพลินจิต ชิดลม นานา ราคาที่ดินขยับตามเป็น 3.3 ล้านบาทต่อตารางวา
สำหรับสาเหตุที่สยามสแควร์มีการปรับขึ้นของราคาที่ดินสวนทางเศรษฐกิจ ที่ชะลอตัวจากสถานการณ์โควิด และแผ่รัศมีไปยังพื้นที่ใกล้เคียง เนื่องจาก สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยหรือ PMCU มีการขยับพัฒนาพื้นที่ต่อเนื่อง จากการเปิดเผยของ PMCU ล่าสุด ระบุว่า ได้มีการปรับโฉมสยามสแแควร์ทั้ง 63 ไร่ ให้เป็น พื้นที่เชิงพาณิชย์สมัยใหม่และเปิดใช้พื้นที่มิกซ์ยูสโครงการพัฒนารูปแบบผสมผสานสยามเคป(SIAMCAPE) เป็นแลนด์มาร์คใหม์สยามแควร์ศูนย์กลางช็อปปิ้งโลก
แบ่งพื้นที่ขายเป็นซุ้มกลางแจ้ง มีการเข้าพื้นที่ทำกิจกรรมต่อเนื่อง ที่สำคัญบริเวณพื้นที่ของโรงหนังสกาลา เนื้อที่ 7 ไร่เศษ ได้ทุบทิ้งเคลียร์พื้นที่เพื่อเตรียมก่อสร้างศูนย์การค้าขนาดย่อมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน)หรือCPN ส่งผลให้แยกปทุมวันร้อนแรงต่อเนื่อง จากความได้เปรียบที่เป็นแหล่งรวมศูนย์ของศูนย์การค้าชั้นนำที่มีกระจุกตัวกันอยู่ที่นี่
ขยับไปเพียง 1-2 สถานี จะพบศูนย์การค้าชั้นนำของกลุ่ม CPN และการหลอมรวมของการพัฒนาอาคารสำนักงานเกรดเอ โรงแรม จึงไปแปลกใจนักว่าสยามสแควร์ยังคงเป็นทำเลที่มีราคาที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทย
ทั้งนี้ ดร.โสภณ ระบุว่า ราคาที่ดิน 2565 ช่วงครึ่งปีแรก กำลังฟื้นตัว แต่ลักษณะค่อยเป็นค่อยไป โดยที่ดินราคาสูงสุดของประเทศ ปรับเพิ่มขึ้น 6% ประเมินว่าราคาในปี 2565 จะเพิ่มเป็น 3.5 ล้านบาทในบริเวณ สยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม สุขุมวิทตอนต้น ที่ 8.1% ทำเลที่แพงที่สุดในไทย สยามสแควร์ ปี 2537 ตารางวาละ 4 แสนบาท
“สำหรับสยามแควร์ปรับราคาที่ดิน ปี 2565 ขึ้น 8 % เพราะมีรถไฟฟ้าสองสายการเกิดขึ้นของห้างค้าปีก อาคารสำนักงานรองลงมาคือ สีลมที่ปรับเพิ่ม 6 %ในปี 2565”
ขณะที่ทำเลกล้วยน้ำไท พระรามที่ 4 เทียบกับ เอกมัย สุขุมวิท ในปี 2537 ราคาต่างกันเพียง 10 % จาก 2 แสน ต่อตาราางวา เป็น 2.2 แสนบาท ต่อตารางวา ล่าสุดปี 2565 ทำเลเอกมัยเพิ่มเป็น 1.79 ล้านบาทต่อตารางวา เทียบกับกล้วยน้ำไทอยู่ที่ 8 แสนบาทต่อตารางวา เพราะไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน
อีกทั้งทำเล แยกอโศก มี เทอร์มินัล 21 ศูนย์การค้าแม่เหล็กสำคัญ ที่ดึงดูดขาช็อปเข้าพื้นที่ อีกทั้งโรงแรมหรูขนาดใหญ่ บริเวณจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้าสองสาย ทั้ง บีทีเอสสายสีเขียว และ ใต้ดิน MRT สายสีน้ำเงิน ตารางวาละ 2.9 ล้านบาท
เมื่อย้อนไปก่อนหน้านี้ พื้นที่ส่วนใหญ่จะเป็น ร้านอาหารอิตาเลียนเก่าแก่บ้านหลังใหญ่ของเศรษฐีผู้ดีเก่า ปัจจุบันย้ายออกไปค่อนข้างมากและถูกพลิกโฉมเป็นศูนย์การค้า โดยฝั่งตรงข้ามของเทอร์มินัล 21 เป็นโรงแรมของนักลงทุนจากต่างชาติชาวญี่ปุ่น ขณะราคาที่ดินกลางซอยสุขุมวิท 21 ตารางวาละ 2.53 ล้านบาท
ส่วนทำเล บริเวณสถานีพร้อมพงษ์ มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก บริเวณดังกล่าวเป็นอาณาจักรของเดอะมอลล์ กรุ๊ปมีการพัฒนาห้างยักษ์มิกซ์ยูส เพิ่ม คือ เอ็มสเฟียร์ นอกจาก ศูนย์การค้าเอ็มโพเรียม-เอ็มควอเทียร์ ที่ยึดสถานี พร้อมพงษ์ทั้งสองฝั่งไว้ก่อนหน้านี้ทำให้ ราคาที่ดิน ปี 2565 วิ่งไปที่ตารางวาละ 2.6 ล้านบาท
ที่ดินทำเลใจกลางเมืองมีแนวโน้มปรับขึ้นแต่จะมากน้อยแค่ไหนขึ้นกับความเคลื่อนไหวของการพัฒนาเพราะเชื่อว่าที่ดินทุกตารางเซนติเมตรไม่มีเว้นว่างนอกจากซื้อตึกเก่าเช่าตึกเดิมแล้วทุบทิ้ง
ทั้งนี้ ดร.พรชัย ได้กล่าวใน https://youtu.be/RVsikSk4R0c ว่า ทำไมที่ดินแพงสุดในกทม.ราคา 3.5 ล้าน ต่อ ตารางวา แต่ราชการประเมินแค่ 1 ล้าน ตั้งแต่ปี 2552 ในขณะที่ราคาอาคารชุดทุกระดับ ราคาประเมินเท่ากับหรือใกล้เคียงกับราคาของราชการ น่าฉงนไหมครับ เหตุผลอาจจะเป็นเพราะว่า ไม่อยากให้คนรวยที่มีที่ดินราคาสูงเสียภาษีเยอะหรือเปล่าครับ
