บีอาร์อีคาดตลาดอาคารสำนักงานแข่งเดือด

บีอาร์อีบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลกเผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในกรุงเทพมหานครในปี2562 ว่าเจ้าของอาคารสำนักงานต่างเตรียมรับมือพื้นที่สำนักงานที่จะทะลักเข้าสู่ตลาดในอนาคตด้านตลาดพื้นที่ค้าปลีกต้องเผชิญกับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่อยู่ในระดับต่ำขณะที่ตลาดโรงแรมเห็นถึงการฟื้นตัวของจำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีน

ในปี 2562 ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯยังคงเป็นตลาดที่แข็งแกร่ง แต่ความท้าทายต่างๆกำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้จากปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นอย่างมาก  ในช่วงไตรมาส 3ที่ผ่านมามีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาดมากกว่า 125,000 ตารางเมตรและจะมีอีก 70,000 ตารางเมตรที่คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2562  ทั้งนี้จากฐานข้อมูลและการคาดการณ์ของซีบีอาร์อีพบว่าปริมาณพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มขึ้นยังอยู่ในระดับที่สอดคล้องกับปริมาณการใช้พื้นที่ใหม่ซึ่งอยู่ที่ระดับ200,000 ตารางเมตรต่อปี

อย่างไรก็ตามในปัจจุบันมีพื้นที่สำนักงานใหม่อีกราว 1ล้านตารางเมตรที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดที่จะแล้วเสร็จระหว่างปี 2563ถึง 2566 โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการใหม่ที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โคเวิร์กกิ้งสเปซได้เข้ามามีบทบาทสำคัญในตลาดอาคารสำนักงานในฐานะที่เป็นหนึ่งในผู้ใช้พื้นที่หลักในตลาด  การเคลื่อนไหวหนึ่งที่สำคัญคือการที่ซีพีเอ็นจับมือกับคอมมอน กราวด์เพื่อเข้ามาแข่งขันในตลาดโคเวิร์กกิ้ง สเปซโดยใช้ประโยชน์จากพื้นที่ค้าปลีกที่มีอยู่

ด้านค่าเช่าพื้นที่สำนักงานยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในปีนี้ในระดับ3-5% เมื่อเทียบกับปีก่อนเนื่องจากอาคารสำนักงานที่มีค่าเช่าสูงส่วนใหญ่ได้ถูกเช่าไปแล้ว  ซีบีอาร์อีคาดว่าค่าเช่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคตอันใกล้นี้แต่เพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้าลงเนื่องจากเจ้าของอาคารหลายรายไม่ต้องการเพิ่มค่าเช่าเพื่อรักษาผู้เช่าเอาไว้โดยเฉพาะในอาคารสำนักงานเก่า

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณหัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า เนื่องจากในช่วง 4ปีข้างหน้าจะมีปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นในตลาดเป็นจำนวนมากซีบีอาร์อีจึงคาดว่าอัตราพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานเก่าจะสูงขึ้นขณะที่ผู้เช่ามีแนวโน้มที่จะย้ายจากอาคารระดับเกรดบีไปยังอาคารระดับเกรดเอเพราะมีค่าเช่าไม่ต่างกันมากนักด้านเจ้าของอาคารจะจำเป็นต้องเสนอเงื่อนไขการเช่าที่น่าสนใจพร้อมกับปรับปรุงอาคารของตนเองเพื่อแข่งขันในตลาดที่มีการแข่งขันสูงได้

สำหรับภาพรวมตลาดค้าปลีกในปีนี้ยังคงซบเซาเนื่องจากประเทศไทยต้องเผชิญกับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่อยู่ในระดับต่ำและกำลังซื้อที่ลดลงจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง   ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภค (CCI) ในเดือนกันยายน2562 แตะระดับ 72.2 ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในรอบ 39 เดือน คิดเป็นลดลง 10.1%ต่อปี  นอกจากนี้มีรายงานว่าหนี้ครัวเรือนได้ทำลายสถิตินับตั้งแต่ปี 2560มาอยู่ที่ 78.7% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ หรือ จีดีพี ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อกำลังการใช้จ่ายโดยรวม

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2562รัฐบาลได้ออกมาตรการและโครงการใหม่ๆ เพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายในประเทศ ได้แก่บัตรสวัสดิการแห่งรัฐ การลดอัตราดอกเบี้ย และโครงการ "ชิมช็อป ใช้" ที่รัฐบาลมอบเงินให้ประชาชนใช้จ่ายผ่านกระเป๋าเงินอิเล็กทรอนิกส์(e-Wallet) และลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ที่ท่องเที่ยวภายในประเทศ ซีบีอาร์อีเชื่อว่าโครงการนี้น่าจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ค้าปลีกรายใหญ่โดยเฉพาะห้างสรรพสินค้าและซุปเปอร์สโตร์มากกว่าเนื่องจากสามารถเข้าถึงได้สะดวกกว่าร้านค้าท้องถิ่นในชนบท

จากการสำรวจพื้นที่ค้าปลีกโดยแผนกวิจัยซีบีอาร์อี พบว่า ณ ไตรมาส 3 ปี 2562 มีพื้นที่การค้าปลีกในกรุงเทพฯ รวมทั้งสิ้น7.8 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 4.39% ต่อปี  โดยโครงการโดดเด่นที่สร้างเสร็จในปีนี้ ได้แก่ เดอะ มาร์เก็ต แบงคอก   ดองกิ มอลล์  สามย่าน มิตรทาวน์   และเซ็นทรัลวิลเลจ เอาท์เล็ตมอลล์แห่งแรกของกรุงเทพฯ

 "ขณะที่เทรนด์เรื่อง "รีเทลเทนเมนท์"(Retailtainment) ยังคงได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่องในตลาดค้าปลีกของกรุงเทพฯในปีนี้เราเริ่มเห็นโคเวิร์กกิ้งสเปซเข้าไปใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ในโครงการค้าปลีกในย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯหรือซีบีดีมากขึ้น  ผู้พัฒนาโครงการค้าปลีกคาดหวังว่าการผนึกกำลังกันนี้จะช่วยเพิ่มปริมาณลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการโครงการค้าปลีกในวันธรรมดารวมถึงเติมเต็มพื้นที่ว่างขนาดใหญ่ในโซนที่ได้รับความนิยมน้อยกว่า  นอกจากนี้เพื่อที่จะแข่งขันในตลาดที่มีการแข่งขันสูงได้ ร้านค้าปลีกบางรายยอมลดขนาดร้านค้าแบบสแตนด์อโลนของตนเองลงเพื่อให้เหมาะกับห้างสรรพสินค้าคอมมูนิตี้มอลล์ และซุปเปอร์สโตร์" นางสาวจริยา ถ้ำตรงกิจกุลหัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีก ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว

ไม่เพียงแค่ผู้ค้าปลีกที่มีหน้าร้านเท่านั้นที่มุ่งสู่การใช้ช่องทางการค้าที่หลากหลาย(omni-channel)  ร้านค้าปลีกออนไลน์รายใหม่จำนวนมากก็ได้ขยายไปสู่การมีหน้าร้านในโครงการค้าปลีกเพื่อเป็นโชว์รูมและจุด'คลิกและรับ' สินค้าและด้วยพื้นที่ค้าปลีกใหม่จำนวนมากที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตผู้พัฒนาโครงการค้าปลีกจำเป็นที่จะต้องนำเทคโนโลยีที่มีความรวดเร็วเข้ามาใช้และสร้างจุดขายที่ไม่ซ้ำใครให้แก่ศูนย์การค้าของตนเพื่อให้สามารถอยู่รอดได้

อย่างไรก็ตาม การท่องเที่ยวของไทยได้แสดงให้เห็นว่าเป็นตลาดที่มีความแข็งแกร่งและฟื้นตัวกลับมาได้รวดเร็วเช่นเคยนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 มีจำนวน 32.5ล้านคน เพิ่มขึ้น 4.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน และในไตรมาส 3ที่ผ่านมาจำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีนซึ่งเป็นกลุ่มที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยมากที่สุดเริ่มฟื้นตัวโดยเพิ่มขึ้น 17.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งเป็นการฟื้นตัวจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลงตั้งแต่ปีที่แล้วนอกจากนี้นักท่องเที่ยวชาวอินเดียยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นนับตั้งแต่มีการเปิดโครงการขอรับการตรวจลงตราที่ด่านตรวจคนเข้าเมืองเมื่อเดินทางมาถึงประเทศไทย(Visa on Arrival) โดยนักท่องเที่ยวชาวอินเดียเพิ่มขึ้น 26.7%เมื่อเทียบกับปีก่อน ตามข้อมูลของกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา

ด้านอัตราการเข้าพักโดยเฉลี่ยของโรงแรมในย่านใจกลางกรุงเทพฯในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 อยู่ที่ระดับ 77.8% ลดลง 2% เมื่อเทียบกับปีก่อนในขณะที่ค่าห้องเฉลี่ยที่ขายได้จริง (ADR) ลดลง 1.8% ต่อปี มาอยู่ที่ 3,386 บาทตามรายงานของเอสทีอาร์

นายอรรถกวี ชูแสงหัวหน้าแผนกธุรกิจโรงแรม ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า "ปริมาณโรงแรมในย่านใจกลางกรุงเทพฯยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและคาดว่าภายในสิ้นปี 2562 จะมีจำนวนทั้งสิ้นราว49,000 ห้อง โดยโรงแรมระดับหรูจะมีปริมาณเพิ่มเข้ามาจำนวนมาก เพราะมากกว่า 1,600 ห้องอยู่ในระหว่างการก่อสร้างและคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในสามปีต่อจากนี้   โดยโรงแรมโฟร์ซีซั่นส์ กรุงเทพ ณแม่น้ำเจ้าพระยา   โรงแรมคาเพลลากรุงเทพ   โรงแรมคิมป์ตัน มาลัยกรุงเทพ  และโรงแรมสินธรเคมปินสกี้ต่างมีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2563 ที่จะถึงนี้"

ซีบีอาร์อีเชื่อว่าการแข็งค่าของเงินบาทจะเป็นหนึ่งในความท้าทายที่สำคัญสำหรับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวเนื่องจากนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น