ตลาดคอนโดฯ ชะลอตัว ลุ้นรัฐบาลฟื้นเศรษฐกิจกระตุ้นกำลังซื้อ

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่มากนัก แต่ ช่วงไตรมาส 3/2568 ที่ผ่านมา เริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้น และที่น่าสนใจ คือ หลายโครงการเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายค่อนข้างสูง โดยมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาส 3/2568 ทั้งหมดประมาณ 6,618 ยูนิต  และข้อมูลที่น่าสนใจพบว่าหลายโครงการเปิดขายโดยไม่ได้ประกาศขาย (Presale) แบบเป็นทางการ แต่เปิดขายในลักษณะให้จองบางชั้นก่อนเพื่อทดลองตลาดดูว่าได้รับความสนใจมากน้อยเพียงใด จากนั้นจึงเปิดขายแบบเป็นทางการหลังจากช่วงเวลาดังกล่าวไม่นาน 

นอกจากนี้มี หลายโครงการเปิดขายในเดือนกันยายน  ซึ่งอาจจะมีผลให้ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาส 3 ดูไม่คึกคักเท่าที่ควร เพราะในช่วงเดือนกรกฎาคม และเดือน สิงหาคม มีโครงการเปิดขายใหม่จำนวนน้อย มีบางคอนโดมิเนียมบางโครงการเปิดขายในช่วงที่ผ่านมาได้รับความสนใจจากผู้ซื้อทั่วไปและนักลงทุนมากกว่าโครงการอื่นๆ แบบชัดเจน เพราะด้วยทำเลที่ตั้งและราคาที่ไม่สูงเกินไป

กราฟคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครรายไตรมาส ณ ไตรมาส 3/2568

โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3/2568 ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว มีเพียง 11% เท่านั้น ที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีอื่นๆ คือ สายสีชมพู และสายสีน้ำเงิน ซึ่งผู้ประกอบการเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่หรือทำเลที่มองเห็นศักยภาพในปัจจุบัน ไม่ใช่ทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างแบบที่ผ่านมา ดังนั้น ราคาขายคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่จึงสูงขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าประมาณ 47% อาจเป็นเพราะคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 2/2568 มีราคาขายที่ไม่สูง เพราะอยู่ในทำเลนอกเส้นทางรถไฟฟ้า และพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก แม้ว่าโครงการกว่า 89% ที่เปิดขายในไตรมาส 3/2568 นั้น จะอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า แต่ส่วนใหญ่จะอยู่ในซอยที่แยกออกจากถนนเส้นทางหลักและอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า 1 กิโลเมตร บางโครงการอยู่ในระยะที่มากกว่า 2 กิโลเมตร แต่กลับมีราคาขายสูงอยู่ เพราะอยู่ในทำเลที่ราคาที่ดินค่อนข้างสูง อย่างพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิท และเจริญกรุง เป็นต้น

แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครช่วงที่เหลือของปี 2568 ยังคงอยู่ในช่วงชะลอตัว แม้ว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่ในไตรมาส 3/2568 ก็ตาม ปัจจัยลบหลายอย่างโดยเฉพาะเรื่องของความเชื่อมั่นในระยะยาวของคนไทยต่อภาวะเศรษฐกิจ และการทำงานของตนเองยังคงอยู่ในระดับต่ำ ส่งผลให้การใช้จ่ายเงินของคนไทยคงไม่แตกต่างจากช่วงที่ผ่านมา รวมทั้งการสร้างหนี้สินระยะยาวจากการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานี้ยังไม่เหมาะสมนัก สถาบันการเงินเองก็มีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะยังมีอยู่ก็ตาม

ดังนั้น เรื่องของการเช่าที่อยู่อาศัยจึงกลายเป็นประเด็นที่ถูกพูดถึง และแทบจะเป็นเรื่องปกติไปแล้วของคนรุ่นใหม่ที่เพิ่งเริ่มทำงานไม่นาน แม้ผู้ประกอบการบางรายพยายามเข้ามาช่วยเหลือผู้ซื้อหากมีปัญหาเรื่องของสินเชื่อทั้งการให้คำปรึกษา ให้เช่าก่อน-ซื้อทีหลัง รวมไปถึงการมีความร่วมมือกับสถาบันการเงิน เพื่อที่จะได้ผูกมัดหรือทำให้ผู้ที่สนใจโครงการ สามารถซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ หรือมีความเข้าใจในการเตรียมตัวเพื่อขอสินเชื่อมากขึ้น

สำหรับแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 คงไม่แตกต่างจากปี 2568 นี้ มากนัก เพราะสถานการณ์ในปัจจุบันต่อเนื่องไปจนถึงปีหน้าจะเป็นปีที่มีการเลือกตั้ง ดังนั้น ภาวะเศรษฐกิจหรือการลงทุนต่างๆ อาจจะยังต้องรอความชัดเจนอีกที  ขณะที่สถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 คาดว่าคงไม่ดีกว่าปีนี้ทั้งในเรื่องของอุปทาน และอุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียม เพราะรัฐบาลปัจจุบันนั้นค่อนข้างชัดเจนในช่วงเวลาของการดำรงตำแหน่งไม่สามารถอยู่ได้นาน และถ้าปีหน้ามีการยุบสภาเกิดขึ้น หรือ เหตุการณ์ที่ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนรัฐบาลใหม่ ความเชื่อมั่นในการลงทุน และการหยุดชะงักของนโยบายต่างๆ คงเกิดขึ้นอีกครั้ง ผู้ประกอบการอาจจะรอดูสถานการณ์ก่อนในช่วงต้นปี 2569

ดังนั้นคาดการณ์ว่าถ้าหากการเลือกตั้ง หรือเปลี่ยนรัฐบาลไม่มีปัญหาอะไร ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยคงดีขึ้น และกระตุ้นให้คนไทยมีความเชื่อมั่นมากขึ้นกว่าที่ผ่านมา แต่อย่างไรก็ตามคงต้องติดตามสถานการณ์ต่างๆอย่างใกล้ชิด ทั้งที่เกิดขึ้นภายในและต่างประเทศด้วย

นายสุรเชษฐ ได้ให้ความเห็นเพิ่มเติมของกำลังซื้อชาวต่างชาติด้วยว่า การเข้าถึงกำลังซื้อต่างชาติเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการพยายามหาช่องทางเข้าถึงมาโดยตลอดในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายมีการร่วมมือหรือจัดตั้งบริษัทร่วมกับบริษัทนายหน้า หรือตัวแทนนายหน้าต่างชาติ โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวจีนเพื่อเข้าถึงกำลังซื้อต่างชาติโดยตรง ไม่ผ่านคนกลางมาต่อเนื่อง

นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มนายหน้าสัญชาติอื่นๆ เช่น รัสเซีย และเมียนมาร์ เป็นต้น ที่เข้ามาทำงานหรือช่วยผู้ประกอบการขายคอนโดมิเนียมหรือที่อยู่อาศัยรูปแบบต่างๆ ให้กับชาวต่างชาติสัญชาติเดียวกัน โดยเฉพาะชาวรัสเซีย ซึ่งนายหน้ากลุ่มนี้ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการค่อนข้างมาก โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในเมืองท่องเที่ยวต่างๆ กำลังซื้อต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนอาจจะมากขึ้นในปี 2569 เพราะสถานการณ์ต่างๆ เริ่มดีขึ้น ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับเรื่องของความปลอดภัยในประเทศไทยเปลี่ยนไปในทางที่ดีขึ้นมากแล้ว แม้ว่าจะมีชาวจีนส่วนหนึ่งเลือกไปประเทศอื่นๆ มากกว่าประเทศไทยในปีนี้ แต่ถ้าพิจารณาจากความต้องซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว ประเทศไทยยังคงอยู่อันดับต้นๆ หรือ อันดับ 1 เสมอในความคิดของชาวจีนไม่ว่าจะเป็นการจัดอันดับโดยองค์กรหรือหน่วยงานใดก็ตาม เพียงแต่ช่วงที่ผ่านมาชาวจีนอาจจะมีปัญหาเรื่องการเงินเพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนเองยังไม่ฟื้นตัว แต่ค่อยๆ ดีขึ้นต่อเนื่อง