พุ่งปรี๊ด ! ราคาที่ดินทำเลทองใจกลางเมืองพื้นที่ไหนแพงสุด

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยว่า แนวโน้มการซื้อขายที่ดินปีนี้ยังคึกคัก โดยเฉพาะพื้นที่รอบใจกลางเมือง และแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเป็นส่วนใหญ่ เนื่องจากเทรนด์การพัฒนาของดีเวลลอปเปอร์เน้นไปสู่การพัฒนาโครงการแนวราบ และโครงการคอนโดระดับราคาไม่สูงมากนัก

สำหรับที่ดินในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ เป็นที่จับตามองของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ แต่ดีลการเจรจาซื้อขายที่ดินใจกลางเมืองเหล่านี้ค่อนข้างใช้เวลาในการพิจารณานาน เพราะราคาที่ดินบางแปลงในพื้นที่ย่านเศรษฐกิจสำคัญมีราคาเสนอขายที่สูง

โดยทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจสำคัญ เช่น หลังสวน สีลม สาทร สุขุมวิท พบว่า แลนด์ลอร์ดที่ถือครองที่ดินในพื้นที่เหล่านี้ บางรายนำที่ดินออกมาเสนอขายหรือเช่า ซึ่งพบว่าราคาเสนอเช่ายังอยู่ในเกณฑ์ค่อนข้างสูง เช่น โซนสาทรหลังมีการปิดดีลการซื้อขายสถานทูตออสเตรเลียเฉลี่ยตารางวาละ 1.45 ล้านบาทก่อนหน้านี้ และช่วงปลายปี 2565 มีการปิดดีลที่ดินบางแปลงในราคาตารางวาละกว่า 2 ล้านบาท ส่วนโซนสุขุมวิทมีการซื้อขายตารางวาละ 2 ล้านบาท แทบทุกพื้นที่ในช่วงที่ผ่านมามีการปรับราคามากถึง 10% ต่อปี

โดยเฉพาะย่านทองหล่อมีการปิดดีลที่ดินบางแปลงทำสถิติใหม่ตารางวาละกว่า 2.86 ล้านบาท ปัจจุบันริมถนนสุขุมวิททุกแปลงราคาขายสูงกว่า 2.5 ล้านบาท ส่วนย่านสีลม-สาทร ที่ดินที่มีศักยภาพสามารถพัฒนาเป็นอาคารสูงได้มีเสนอขายต่อตารางวามากกว่า 1.6-2.5 ล้านบาท

นอกจากนี้ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องกลายเป็นปัญหาในการพัฒนาโครงการ เพราะที่ดินเป็นต้นทุนสำคัญ มีผลต่อราคาสินค้าที่จะพัฒนาออกมามีราคาสูงจนเกินกว่าผู้บริโภคจะสเข้าถึงได้ ส่งผลให้โอกาสซื้อขายแบบโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือค่อนข้างใช้ระยะเวลาในการศึกษาและตัดสินใจค่อนข้างนาน

อย่างไรก็ตาม จากการรวบรวมของฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า 10 ทำเลที่มีราคาเสนอขายที่ดินสูงที่สุดในปี 2567 ได้แก่

1.วิทยุ ตารางวาละ 3,500,000 บาท

2.สยาม ตารางวาละ 2,900,000 บาท

3.ชิดลม ตารางวาละ 2,800,000 บาท

4.สุขุมวิท-ทองหล่อ ตารางวาละ 2,600,000 บาท

5.สุขุมวิท- อโศก ตารางวาละ 2,550,000 บาท

6.เพลินจิต ตารางวาละ 2,500,000 บาท

7.สาทร ตารางวาละ 2,500,000 บาท

8.สีลม ตารางวาละ 2,000,000 บาท

9.สุขุมวิท-เอกมัย ตารางวาละ 1,800,000 บาท

10.เยาวราช ตารางวาละ 1,700,000 บาท

นอกจากนี้เจ้าของที่ดินเริ่มมองหาวิธีการในการสร้างรายได้จากที่ดินแทนการขาย เปลี่ยนมาให้เช่าแทน เนื่องจากมองเห็นถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของที่ดินเฉลี่ยราคาขึ้นมากกว่าปีละ 10% เฉพาะทำเลศักยภาพ ในรูปแบบของการการเช่าหรือลีสโฮลด์ (leasehold) หรือร่วมลงทุนแทนขายกรรม สิทธิ์หรือฟรีโฮลด์ (freehold)มากขึ้น เพื่อสร้างรายได้ โดยคาดการณ์ว่า ในปี 2567 ราคาเสนอขายที่ดินในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ มีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศของธนาคารแห่งประเทศไทยช่วง 3 ไตรมาสแรกปี 2566 มีมูลค่า 779,500.01 ล้านบาท ปรับสูงขึ้น 26% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน มีมูลค่า  618,518.33 ล้านบาท

โดยพบว่ารอบ 5 ปีที่ผ่านมา มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศยังคงมีมูลค่าการซื้อขายที่สูงกว่า 1 ล้านล้านบาทต่อปี ยกเว้นปี 2565 มีมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศอยู่ที่ 790,215.04 ล้านบาท ถือเป็นมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี จากปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัว เนื่องจากวิกฤติการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19