ตลาดอสังหาฯปี66 ฟุบ! คาดยอดโอนกรรมสิทธิ์ลด10.2% หลังหมด LTV-ดอกเบี้ยสูง

ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวถึง “ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)” ปี 2565 ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้านที่อยู่อาศัยมีการฟื้นตัวขึ้นแล้ว โดยมีค่าดัชนีรวมอยู่ที่ 91.7 จุด เพิ่มขึ้น 21.1% ถือเป็นการปรับเพิ่มขึ้นของค่าดัชนีสูงสุดนับจากปี 2562 
 

โดยการปรับขึ้นครั้งนี้ เป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล การผ่อนปรน LTV อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ ราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังไม่ปรับตัวนัก รวมถึงสภาพเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศฟื้นตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะภาคธุรกิจการค้า และ การท่องเที่ยวได้รับประโยชน์จากการเข้ามาท่องเที่ยวของคนต่างชาติ ซึ่งจะมีส่วนช่วยภาคอสังหาฯ 

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2566  คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์มีโอกาสปรับลดลงถึง 10.2% จากทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น โดยอาจจะสูงขึ้น 0.75-1% ในปีนี้ ซึ่งต้องติดตามดูการปรับขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐ หรือเฟด และธนาคารแห่งประเทศไทย  ประกอบกับ ราคาที่อยู่อาศัยที่มีการปรับตัวขึ้น และไม่ต่อผ่อนปรน LTV แล้ว ขณะที่รายได้ของประชาชนยังไม่ฟื้นตัวดีนัก จะทำให้ความสามารถการซื้อ และ การกู้ลดลงและจะกระทบต่อยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์

สำหรับปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญ คือ ภาวะหนี้ครัวเรือน ที่ยังคงอยู่ในระดับที่สูงถึงเกือบ 90% ของ GDP ทำให้สถาบันการเงิน พิจารณาให้ปล่อยสินเชื่ออย่างเข้มงวด และ กลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางยังเข้าถึงได้ยาก

รวมถึงเศรษฐกิจไทยยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ต้องพึ่งพารายได้ จากการท่องเที่ยวเป็นหลัก และหากปัญหาความขัดระหว่างรัสเซียและยูเครนขยายตัว อาจทำให้เศรษฐกิจถดถอยทั่วโลก และส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นปัจจัยเสี่ยงต่อภาคการส่งออกและท่องเที่ยวของไทยอีกครั้ง

สำหรับภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ของต่างชาติ ใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดโควิด การเข้ามาของต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มชาวจีน ในครึ่งปีแรก ยังอยู่ในช่วงการพิจารณาตัดสินใจ หากเปิดวีซ่าระยะยาวให้มีความมั่นใจเทียบเท่าประเทศคู่แข่งจะทำให้ชาวจีนตัดสินใจซื้อได้มากขึ้น

ทั้งนี้ในปี 2565 สัดส่วนของหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ชาวจีนลดลงต่ำกว่า 50% จากเดิมเคยมีสัดส่วนสูงสุดถึงกว่า 60% จากมูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์รวมของชาวต่างชาติ 1.5 แสนล้านบาท ทั้งนี้คาดว่าไทยจะได้รับอานิสงส์เปิดประเทศของจีนอย่างชัดเจนในช่วงครึ่งหลังของปี 2566