'ดอกเบี้ยขาขึ้น-รื้อ LTV' ฉุดกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์

รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ วิชัย วิรัตกพันธ์ ระบุ คาดการณ์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยปี 2566 จะทรงตัวและมีโอกาสติดลบจากปี 2565 เล็กน้อย โดยฝั่งอุปทานอาจติดลบไม่เกิน 5-6% เนื่องจากปีที่แล้วขึ้นสูงมาก ด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ จำนวนหน่วยมีโอกาสปรับลดลงถึง 10% จากทิศทางดอกเบี้ยยังเป็นขาขึ้น อาจจะสูงขึ้น 0.75-1% ในปีนี้ ซึ่งต้องติดตามดูการปรับขึ้นดอกเบี้ยของ FED และ ธปท. ประกอบกับ ราคาที่อยู่อาศัยที่มีการปรับตัวขึ้น และไม่มีผ่อนปรน LTV แต่รายได้ของประชาชนยังปรับตัวดีขึ้นไม่แข็งแรงนัก จะทำให้ความสามารถการซื้อและการกู้ลดลงและจะกระทบต่อยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์

 

นอกจากนี้ยังต้องจับตาปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญจากภาวะหนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับที่สูงถึงเกือบ 90% ของ GDP ทำให้สถาบันการเงินยังคงพิจารณาให้สินเชื่อตามเกณฑ์ที่เข้มงวด และกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางยังเข้าถึงได้ยากขณะที่ตลาดระดับบนมีจำนวนความต้องการน้อยกว่ามาก

 

รวมถึงเศรษฐกิจไทยยังฟื้นตัวไม่เต็มที่และยังไม่แข็งแรง ซึ่งต้องพึ่งพารายได้จากการท่องเที่ยวเป็นหลัก ถ้าปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ขยายตัว อาจทำให้การเกิดเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลก และส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นปัจจัยเสี่ยงต่อภาคการส่งออกและท่องเที่ยว ซึ่งเป็นเครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจที่สำคัญของไทย อาจเกิดการชะลอตัวเศรษฐกิจได้

ส่วนภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ของต่างชาติใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดโควิดแล้ว อย่างไรก็ตามการเข้ามาของต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มชาวจีนในครึ่งปีแรกยังอยู่ในช่วงการพิจารณาตัดสินใจ หากสามารถดึงดูดจากการท่องเที่ยว เปิดวีซ่าระยะยาวให้มีความมั่นใจเทียบเท่าคู่แข่งประเทศใกล้เคียงจะทำให้ชาวจีนตัดสินใจซื้อมากขึ้น

 

ทั้งนี้ในปี 2565 สัดส่วนของหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ชาวจีนลดลงต่ำกว่า 50% จากเดิมเคยมีสัดส่วนสูงสุดถึงกว่า 60% จากมูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์รวมของชาวต่างชาติ 1.5 แสนล้านบาท ทั้งนี้คาดว่าไทยจะได้รับอานิสงส์เปิดประเทศของจีนอย่างชัดเจนในช่วงครึ่งหลังของปี 2566