คนแห่ประกาศขาย"ที่อยู่อาศัยมือสอง"บ้านเดี่ยว-ห้องชุดแชมป์

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยผลการสำรวจข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองว่า ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2565 ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมีการประกาศขายเพิ่มขึ้น 13.4% แต่มูลค่ากลับลดลง -7.2 % เมื่อเปรียบเทียบกับกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

ซึ่งส่วนใหญ่มีการขยายตัวในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.8% ราคา 1.01 - 1.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4% และราคา 2.01 - 3.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.3%  ยกเว้นราคา 1.51 - 2.00 ล้านบาท มีปริมาณใกล้เคียงเดิมโดยลดลงเพียง 0.4% เท่านั้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประเภทห้องชุดและทาวเฮ้าส์

ทั้งนี้ สอดคล้องกับข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในช่วง 11 เดือนของปี 2565 ที่มีอัตราขยายตัวที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเช่นกัน โดยระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ขยายตัว 24.9% ราคา 1.01-1.50 ล้านบาท ขยายตัว 24.7%  ราคา 1.51- 2 ล้านบาท ขยายตัว 19.4% และราคา 2.01-3 ล้านบาท ขยายตัว 36.2%

ซึ่งการขยายตัวของที่อยู่อาศัยมือสองในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เกิดจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดเงื่อนไขให้ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ได้รับสิทธิ์ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง เหลือประเภท  0.01% ได้กระตุ้นให้เกิดอุปทานกลุ่มนี้เข้ามาสู่ตลาดที่มากขึ้น 

จากปัจจัยกระตุ้นที่สำคัญจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดเงื่อนไขให้กลับตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทได้รับสิทธิ์ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง เหลือประเภท 0.01 %

นอกจากนี้ยังพบว่าส่วนใหญ่ผู้ประกาศขายบ้านและผู้ซื้อบ้านได้อยู่ในพื้นที่ 10 อันดับ คือ กรุงเทพมหานคร นนทบุรี สมุทรปรา การ ชลบุรี ภูเก็ต ปทุมธานี เชียงใหม่ ประจวบคีรีขันธ์ นครราชสีมาและสุราษฎร์ธานี

อุปทานที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2565 พบว่า มีจำนวนหน่วยประกาศขาย 162,787 หน่วย และมีมูลค่า 860,415 ล้านบาท หากเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2565 ซึ่งมีจำนวน 162,923 หน่วย และมูลค่า 962,188 ล้านบาท พบว่ามีการปรับตัวลดลง 0.1% และ10.6 % ตามลำดับ แต่หากเปรียบเทียบกับไตรมาส 4 ของปีก่อนพบว่าการประกาศขายที่อยู่อาศัยมือสองมีจำนวนหน่วยที่เพิ่มขึ้นถึง 13.4% แต่มูลค่ากลับลดลง 4.7%

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาค่าเฉลี่ยต่อไตรมาสในปี 2565 ที่มีจำนวน 162,320 หน่วย และมูลค่า 961,757 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก ปี 2564 ถึง  52.6% และ 31.7% ตามลำดับ

สำหรับประเภทของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายมากที่สุด 3 ประเภทคือ 

1.บ้านเดี่ยว จำนวน 67,907 หน่วย (สัดส่วน 41.7%) มูลค่า 461,011 ล้านบาท (สัดส่วน 53.6%)
2.ทาวเฮ้าส์ จำนวน 44,722 หน่วย (สัดส่วน 27.5 %) มูลค่า 109,616 ล้านบาท (สัดส่วน 12.7%)  
3.ห้องชุด จำนวน 44,016 หน่วย (สัดส่วน 27.0%) มูลค่า 257,896 ล้านบาท (สัดส่วน 30.0%)

สำหรับอาคารพาณิชย์ และบ้านแฝด เป็นประเภทที่มีสัดส่วนจำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายน้อยที่สุด ทั้งนี้ เมื่อเปรียบเทียบไตรมาส 4 ปี 2565 กับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) พบว่า ในทุกประเภทบ้านเดี่ยวมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 4.5% และเป็นทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 5.5% ทั้งนี้จำนวนหน่วยของห้องชุด ลดลง 9.7% อาคารพาณิชย์ลดลง8.6% และบ้านแฝดลดลง 11.5% 

ขณะที่ด้านมูลค่ามีการลดลงในเกือบทุกประเภท พบว่าบ้านเดี่ยวลดลง 1.7% ห้องชุดลดลง 26.8% ทาวน์เฮ้าส์ลดลง 1.9% และบ้านแฝดลดลง15.9% แต่อาคารพาณิชย์ เพิ่มขึ้น 17.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า 

ราคาขายที่อยู่อาศัยมือสองเมื่อพิจารณาถึงราคาประกาศขายของที่อยู่อาศัยมือสอง ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2565 พบว่า 

1. ราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท จำนวน 40,364 หน่วย (สัดส่วน 24.8%) แต่มูลค่าค่อนข้างน้อย 21,807 ล้านบาท (สัดส่วน 2.5%) ซึ่งมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเท่ากับ 0.5 ล้านบาท
2. ระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาทจำนวน 25,417 หน่วย (สัดส่วน 15.6%) มูลค่า 63,941 ล้านบาท (สัดส่วน 7.4%) ซึ่งมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเท่ากับ 2.5 ล้านบาท 
3.  ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท 24,998 หน่วย (สัดส่วน 15.3%) มูลค่า 97,964 ล้านบาท (สัดส่วน 11.4 %)  

ทั้งนี้จะเห็นได้ว่า แม้ว่าที่อยู่อาศัยมือสองในระดับ มากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป มีการประกาศขายเพียง 15,458 หน่วย (สัดส่วน 9.5%) แต่กลับมีมูลค่าสูงถึง 485,183 ล้านบาท (สัดส่วน 56.4%) ซึ่งมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเท่ากับ 31.4 ล้านบาท ส่วนระดับราคา 5.01 - 7.50 ล้านบาท จำนวน 12,906 หน่วย ลดลง 11.7% และระดับราคา 7.51 - 10.00 ล้านบาท จำนวน 6,446 บาท ลดลง 14.6% ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทจำนวน 15,458 หน่วย ลดลง 16.4%

นอกจากนี้เมื่อพิจารณาจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายในแต่ละระดับราคา พบว่า ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2565 ที่อยู่อาศัยมือสองในหลายระดับราคามีจำนวนหน่วยลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งพบว่า ส่วนใหญ่จะเป็นที่อยู่อาศัยมือสองที่ราคามากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป โดยในระดับราคา 3.01-5 ล้านบาท ลดลง1.6% ระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท ลดลง 11.7% ระดับราคา 7.51-10 ล้านบาท ลดลง 14.6% ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท ลดลง16.4% เมื่อเทียบกับ

ทั้งนี้เป็นที่สังเกตว่า ที่อยู่อาศัยมือสองในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีการขยายตัวขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า โดยระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.8 ราคา 1.01 - 1.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4% และราคา 2.01-3.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.3 % ราคา ยกเว้นราคา 1.51 - 2.00 ล้านบาท มีปริมาณใกล้เคียงเดิม โดยลดลงเพียง 0.4%เท่านั้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประเภทห้องชุดและทาวเฮ้าส์

สภาวะของการประกาศขายในตลาดที่อยู่อาศัยมือสองเช่นนี้ ได้เกิดขึ้นมาเพื่อรองรับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองที่มีอยู่ในตลาดที่เพิ่มขึ้นมาก ดังจะเห็นได้จากภาวะการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในช่วง 11 เดือนของปี 2565 ที่มีอัตราขยายตัวที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเช่นกัน

โดยระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ขยายตัว 24.6% ราคา 1.01-1.50 ล้านบาท ขยายตัว 24.7% ราคา 1.51-2.00 ล้านบาท ขยายตัว 19.4% และราคา 2.01-3 ล้านบาท ขยายตัว 36.2% ซึ่งเกิดจากปัจจัยกระตุ้นที่สำคัญจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดเงื่อนไขให้กลับตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทได้รับสิทธิ์ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% ได้กระตุ้นให้เกิดอุปทานกลุ่มนี้เข้ามาสู่ตลาดที่มากขึ้น