ถ้าสงครามยืดเยื้อ ถือทรัพย์สินอะไรดี - สินทรัพย์ปลอดภัย

8 มีนาคม 2569 สงครามอิหร่านนับจากวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2569 จนถึงวันนี้ผ่านมากว่า 1 สัปดาห์ยังไม่มีทีท่าจะสงบลง

 

ขณะที่ด้านเศรษฐกิจ ส่งผลกระทบไปทั่วโลก ทั้งราคาน้ำมัน และราคาทองคำ ที่มีความผันผวนตลอดเวลา

 

สถานการณ์สงครามเช่นนี้ มีคำถามว่า เราจะถือทรัพย์สินอะไรดี ที่เป็นสินทรัพย์ปลอดภัย?

 

กรุงเทพธุรกิจ นำเสนอข้อมูลจาก ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย เอาไว้อย่างน่าสนใจ ระบุว่า

 

ในสถานการณ์สงคราม ถือสินทรัพย์อะไรดี ก็คงต้องพิจารณาจากประสบการณ์และการถือสินทรัพย์แต่ละประเภทในกาละและเทศะที่แตกต่างกัน วันนี้เลยขอเขียนจากประสบการณ์จริง

 

สำหรับผม มีโรงแรม 1 แห่งขนาด 80 ห้อง กรณีนี้ก็ยังคงพออยู่ได้ เพราะผู้พักส่วนใหญ่เป็นผู้มาติดต่อธุรกิจในเมือง และค่าเช่าของเราก็ไม่แพง แค่คืนละ 1,000 บาท ปัจจุบันมีอัตราการครอบครอง 90% โดยเฉลี่ย เพราะอยู่ไม่ห่างจาก สีลม-สาทร ทำให้ลูกค้ามาต่อเนื่อง

 

แต่ถ้าเกิดสงคราม นักท่องเที่ยวก็คงหายไป คนมาติดต่อธุรกิจก็อาจหายไปด้วย อัตราการครอบครองก็คงเหลือ 50% ซึ่งถ้ายังไม่ต่ำกว่า 20% ก็ยังถือว่ามีกำไร ยังสามารถสร้างรายได้ได้อย่างต่อเนื่อง และอีกอย่างผมก็ไม่มีหนี้สินกับธนาคาร จึงไม่มีข้อกังวล

อย่างไรก็ตาม ในกรณีโรงแรมเล็กๆ แบบโฮสเทลอีก 3 แห่ง แถวสีลม สาทรและเยาวราช ที่ทำขึ้นเพื่อให้บริการนักท่องเที่ยวโดยเฉพาะ กรณีนี้ก็คงได้รับผลกระทบอย่างหนักแน่นอน

 

แต่ถ้าสงครามไม่ได้ขยายตัวมาถึงภูมิภาคนี้ นักท่องเที่ยวก็ยังพอมีบ้าง ถ้ามีอัตราการครอบครองสัก 30% ก็ยังพอทำต่อไปได้ เพื่อรอคอยโอกาสฟื้นตัวในภายหลัง แต่ถ้าต้องปิดตัวไปเลย ก็คงกระทบหนัก แต่โดยที่ไม่มีการกู้หนี้ยืมสินจากธนาคาร ก็คงไม่ต้องห่วงหน้าพะวงหลังมากนัก

 

อาคารสำนักงานให้เช่า ซึ่งผมก็มีอยู่ประมาณ 10,000 ตารางเมตร มีอัตราการเช่าสูงถึง 90% เช่นกัน เพราะค่าเช่าถูก เป็นเงินเพียง 300 บาทต่อตารางเมตร ถือเป็นพื้นที่สำนักงานเกรด C- แต่ก็ไม่เป็นไร เพราะมีผู้เช่าอาคารเกรด A- และเกรด B มาเช่าที่สำนักงานของผม

 

เพราะราคาถูกกว่าเกินครึ่ง ซึ่งยังดีกว่าการตั้งราคาสูง แต่มีอัตราการครอบครองต่ำ การมีอัตราการครอบครองสูง ทำให้เกิดการเคลื่อนไหว (Mobility) ทำให้ร้านอาหารที่อยู่ในตึกแถวข้างๆ อาคารสำนักงาน มีคนมาใช้บริการอย่างต่อเนื่อง

.

อย่างไรก็ตาม หากเกิดสงครามก็อาจทำให้พื้นที่สำนักงานหดหายไปเหลือ 50% เช่นกัน (แต่ในช่วงโควิด-19 ปรากฏว่าอัตราว่างมีไม่ถึง 30% ยังมีผู้เช่าต่อเนื่อง) ผมอาจต้องลดค่าเช่าลงไปอีกหน่อยเพื่อจูงใจให้เขามาใช้สำนักงานอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะเป็นการดึงดูดให้มีผู้เช่ารายใหม่ๆ ได้อีก ยิ่งกว่านั้นโดยที่ไม่มีหนี้สินกับสถาบันการเงิน จึงทำให้มีความยืดหยุ่นได้สูงกว่าคนอื่น

 

ส่วนอพาร์ทเม้นท์ให้เช่ารายเดือน ซึ่งมีอยู่ราว 70 ห้อง และมีผู้ใช้สอยเกือบ 100% นั้น คาดว่าอาจตกลงมาเหลือแค่ 50% เท่านั้น เพราะหลายคนคงย้ายถิ่นฐานกลับภูมิลำเนา งานการต่างๆ ก็อาจหดตัวเช่นกัน และเช่นเดียวกับทรัพย์สินอื่น ก็อาจต้องลดค่าเช่าลงสัก 20%-30%

 

เช่น จาก 10,000 บาทต่อเดือน เหลือเพียง 7,000 บาทต่อเดือน เพื่อรอคอยโอกาสในวันหน้า และในทำนองเดียวกัน ผมไม่ได้กู้เงินจากสถาบันการเงินใดๆ จึงไม่มีภาระดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย

 

และสุดท้ายในส่วนของตึกแถว 4 ชั้นอีก 16 ห้อง ก็คงมีกิจการปิดไปราวครึ่งหนึ่ง 7-Eleven ที่เช่าอยู่ก็อาจปิดไปก็ได้เช่นกัน ภาวะที่เงียบเหงา ชะลอตัวลงจึงอาจเกิดขึ้นชัดเจนในช่วงสงคราม

 

ส่วนที่ดินเปล่าในต่างจังหวัดที่มีผู้ให้ช่วยซื้อไว้ก็คงต้องเก็บไว้ ไม่สามารถทำอะไรได้ ยกเว้นจะไว้ใช้หนีภัยสงครามที่อาจปะทุในกรุงเทพมหานครได้เช่นกัน แต่ทั้งนี้ ก็ยังคาดหวังว่าประเทศไทยและกรุงเทพมหานครจะปลอดภัย แต่ถ้าเป็นแบบกรุงเตหะราน ทรัพย์สินต่างๆ ก็คงด้อยค่าลงมาก

 

โดยสรุปแล้ว หากเกิดสงครามใหญ่และยืดเยื้อ สินทรัพย์ต่างๆ ก็จะเผชิญกับความผันผวนอย่างรุนแรง โดยอาจเกิดการร่วงลงอย่างหนักในช่วงแรก แต่ในเวลาต่อมาก็จะมีการพุ่งขึ้นของสินทรัพย์ปลอดภัย เช่น ทองคำ หุ้นกลุ่มอุตสาหกรรมป้องกันประเทศ และสินค้าจำเป็น (พลังงาน อาหาร)

.

ตลาดหุ้นทั่วไปและสกุลเงินดิจิทัลจะเผชิญกับการลดลงอย่างมาก เนื่องจากความตื่นตระหนก ในขณะที่พันธบัตรของรัฐบาลอาจได้รับผลกระทบจากภาวะเงินเฟ้อ

 

อย่างไรก็ตาม สินทรัพย์ปลอดภัยจะมีราคาพุ่งทะยาน เช่น ทองคำจะเป็นสินทรัพย์ปลอดภัยขั้นสูงสุด ดังที่เห็นได้จากราคาที่สูงเป็นประวัติการณ์ในปี 2567-2568 ที่ผ่านมา

 

ตัวอย่างที่เห็นชัดเจนก็คือ ในช่วงสงครามอินโดจีน ชาวกัมพูชาที่หนีมาตามชายแดน ก็ใช้ทองคำเป็นเครื่องมือในการแลกเปลี่ยนสินค้าและบริการที่จำเป็นต่างๆ แต่เสียดายที่ผมไม่ได้สะสมทองคำอะไรไว้เลยในช่วงที่ผ่านมา (มีแต่ที่บรรพบุรุษให้ไว้ไม่มากนัก)

 

สินค้าจำเป็นจะมีมูลค่ามากขึ้น เช่น น้ำมัน ก๊าซ และผลิตภัณฑ์ทางการเกษตรอาจมีราคาสูงขึ้นอย่างมาก เนื่องจากการหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทาน และความต้องการอย่างยิ่งยวดในสถานการณ์ที่ขาดแคลนไปทั่วโลก

 

ดังนั้น หากมีแนวโน้มว่าสถานการณ์จะรุนแรงเข้ามาถึงประเทศไทย ก็อาจต้องซื้อสินค้าเหล่านี้สะสมไว้บ้าง รวมทั้งเมล็ดพันธุ์ต่างๆ ผมอาจต้องแปลงพื้นที่ดาดฟ้าขนาด 500 ตารางเมตร ทั้งตึกสำนักงานและตึกโรงแรมให้เป็นแปลงพืชผักขนาดใหญ่ หรือโซลาร์ฟาร์มขนาดจิ๋วเพื่อใช้ผลิตพลังงานในยามจำเป็น

 

กรณีของหุ้น ตลาดหุ้นก็ร่วงต่ำลงอย่างรวดเร็วในช่วงแรก ที่ผ่านมาบ่งชี้ว่าตลาดหุ้นโดยรวมอาจร่วงลงอย่างรุนแรงในระยะสั้น คล้ายกับปฏิกิริยาต่อการระบาดใหญ่ของโรคระบาดโควิด-19 ในปี 2563

 

สกุลเงินดิจิทัล (ความผันผวนสูง) : แม้จะเป็นระบบกระจายอำนาจ แต่สกุลเงินดิจิทัลอาจมีพฤติกรรมเหมือนสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง ซึ่งอาจนำไปสู่การเทขายครั้งใหญ่ในช่วงที่เกิดความตื่นตระหนก หรืออาจเป็นเครื่องมือป้องกันความเสี่ยงหากระบบดั้งเดิมล้มเหลว

 

เงินสดและพันธบัตร (ลดค่า) : อัตราเงินเฟ้อสูงและความเป็นไปได้ที่หนี้ภาครัฐจะเพิ่มขึ้น อาจทำให้ค่าเงินกระดาษและพันธบัตรของรัฐบาลลดค่าลง

 

ทรัพย์สินที่จับต้องได้/เป็นรูปธรรม (มูลค่าสูงสุด ) : อาหาร น้ำ ยา และโลหะสำคัญ (เช่น พลวง) เป็นสิ่งจำเป็นต่อการอยู่รอดและน่าจะกลายเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงสุด

 

หมายเหตุ : ในสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด ตลาดการเงินขนาดใหญ่อาจปิดตัวลง ทำให้การซื้อขายเป็นไปไม่ได้ ดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในปี 2457

 

ที่มา : กรุงเทพธุรกิจ