เช็ก 3 ทำเลทอง "คอนโด"ปล่อยเช่าได้ราคาสูงมีที่ไหนกันบ้าง
ศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทยประเมินความต้องการเช่าคอนโดมิเนียมพุ่ง หลังเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ แต่การแข่งขันตลาดรุนแรง หลังหลายค่ายลงทุนโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดกว่า 85,000-90,000 ยูนิต ส่อง 3 ทำเลทองปล่อยเช่าได้ราคาสูง เฉลี่ย 4.7-4.8% ต่อปี
รายงานข่าวจากศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย หรือ Krungthai COMPASS แจ้งว่า ความต้องการเช่าคอนโดฯ ในช่วงปี 2566-67 ว่า จะได้รับปัจจัยบวกจาก กลุ่มผู้เช่าชาวไทยทั้ง คนทำงานและ นิสิต นักศึกษาที่จะทยอยกลับมาทำงานในสำนักงาน และเรียนหนังสือในสถานศึกษา
ขณะเดียวกัน การเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้มากขึ้นก็จะส่งผลต่อเนื่อง ให้เกิดความต้องการเช่าคอนโดฯ จากกลุ่มชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น เช่นเดียวกัน
สำหรับกลุ่มผู้เช่าชาวไทย คาดว่าการเปลี่ยนนโยบายทำงานจาก WFH 100% เป็น Hybrid Working หรือการจัดเวลาให้พนักงานทยอยกลับเข้ามาทำงานในสำนักงานมากขึ้น ประกอบกับการที่มหาวิทยาลัยเริ่มกลับมาทำการเรียน
การสอนแบบ Offline ก็จะส่งผลให้คนทำงาน และนิสิต นักศึกษามีความจำเป็นที่จะต้องหาที่พักอาศัยในบริ เวณใกล้กับสำนักงานหรือมหาวิทยาลัยกันมากขึ้น
ส่วนกลุ่มผู้เช่าต่างชาติ คาดว่าการส่งเสริมให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนในไทย ประกอบกับการเปิดรับนักท่องเที่ยวได้มากขึ้นของไทยจาก 10.2 ล้านคนในปี 2565 ขึ้นมาเป็น 21.4-34.7 ล้านคนในปี 2566-67 จะทำให้จำนวนชาวต่างชาติ มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นและส่งผลบวกต่อเนื่องกับความต้องการเช่าคอนโดฯ ของผู้เช่าต่างชาติ
อย่างไรก็ดี ตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่ายังมีความเสี่ยงทั้งจาก การแข่งขันโดยตรงจากตัวเลือกของคอนโดฯ สร้างเสร็จใหม่ที่จะมีมากขึ้นในช่วงปี 2566-67 อีกกว่า 85,000-90,000 ยูนิต ตามหน่วยเปิดใหม่ที่เร่งตัวขึ้นของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย
โดยคาดว่าจำนวนคอนโดฯ เปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะเร่งตัวขึ้นจากปีละ 20,000-30,000 ยูนิต ในปี 2563-64 ขึ้นมาอยู่ที่ปีละ 50,000-55,000 ยูนิต ในปี 2565-66 เนื่องจากผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยต้องตุน Backlog ให้ตนเอง
หลังจากช่วงการระบาดของ COVID-19 ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ได้ตัดสินใจที่จะรักษากระแสเงินสดและเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกจนทำให้คอนโดฯ เปิดใหม่ในช่วงเวลาดังกล่าวอยู่ในระดับต่ำ
ทั้งนี้ภายใต้หน่วยเปิดใหม่ที่ระดับ 50,000-55,000 ยูนิตต่อปี เราคาดว่าในช่วงปี 2566-2567 จะมีคอนโดฯ สร้างเสร็จใหม่คิดเป็นจำนวนถึง 85,000-90,000 ยูนิต เข้าสู่ตลาด ทำให้ผู้เช่ามีตัวเลือกของคอนโดฯ มากขึ้น ภาวะการณ์แข่งขันจึงมีแนวโน้มที่รุนแรงขึ้นตาม
นอกจากการแข่งขันโดยตรงแล้ว ตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่ายังมีความเสี่ยงจากสินค้าทดแทนทั้ง Serviced Apartment ที่มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และการหันมาจับตลาดผู้เข้าพักระยะยาวกันมากขึ้นของกลุ่มโรงแรม ก็ล้วนเป็นปัจจัยที่จะส่งผลให้การแข่งขันของตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่ารุนแรงขึ้นได้
โดยจำนวน Serviced Apartment ในกรุงเทพฯ ซึ่งจับกลุ่มลูกค้าหลักคือชาวต่างชาติ มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 17,330 ยูนิตในปี 2563 ขึ้นมาอยู่ที่ 20,000 ยูนิตในปี 2565 และมีแนวโน้มขึ้นไปแตะระดับ 21,000 ยูนิตในปี 2567 ตามการลงทุนของผู้ประกอบการที่หันมาจับตลาด Serviced Apartment กันมากขึ้น
เช่น ในปี 2565 ANAN ได้ลงทุน 7,500 ล้านบาทกับเปิด Serviced Apartment ถึง 3 โครงการ จำนวน 1,040 ห้อง เช่นเดียวกับ ORI ที่ลงทุน 4,500 ล้านบาทกับโครงการ Mixed-use One Origin 24 & Staybridge Suites ซึ่งมี Serviced Apartment จำนวน 200 ห้องก็กำลังจะเปิดให้บริการใน Q4/2565 เป็นต้นไป
นอกจากนี้ การที่ผู้ประกอบธุรกิจโรงแรมที่ยังมีแนวโน้มที่จะจัดโปรโมชั่นเพื่อดึงดูดกลุ่มผู้เข้าพักระยะยาว อาทิ 10-30 วัน ก็จะทำให้กลุ่มผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้นและนำไปสู่การแข่งขันที่รุนแรงขึ้นได้เช่นกัน
ด้วยภาวะดังกล่าวการเลือกโครงการคอนโดฯ ที่อยู่ในทำเลศักยภาพดูจะเป็นสิ่งที่มีความสำคัญมากสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ ในช่วงปี 2565-67
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสถานการณ์ที่นักลงทุนขอเงินกู้ได้ลดลง จากการที่ธปท.ยกเลิกมาตรการผ่อนคลาย LTV ซึ่งส่งผลให้การกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในสัญญาที่ 2 และ 3 เป็นต้นไป จะไม่สามารถกู้ได้เต็ม 100% ตามเดิม
สำหรับทำเลในกรุงเทพฯ ที่สามารถสร้างผลตอบแทนการเช่ารวม จากการปล่อยเช่าคอนโดฯได้โดดเด่น ได้แก่ 1.อโศก-พระราม 9-รัชดา 2. สุขุมวิท 3. อารีย์-ลาดพร้าว-เกษตรศาสตร์ โดยเฉลี่ยถึง 4.7-4.8% ต่อปี
ทั้งนี้เนื่องจากทั้ง 3 ทำเลมีโครงสร้างพื้นฐานคมนาคมที่ช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทาง การอยู่ใกล้กับแหล่งงาน ตลอดจนการมีห้างสรรพสินค้าหรือซุปเปอร์มาเก็ตอยู่ในพื้นที่ทำให้ให้ผู้อยู่อาศัยสามารถพักผ่อนหย่อนใจ หรือซื้อสินค้าอุปโภคบริโภคได้โดยง่าย
ส่วนทำเลที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้รองลงมาได้แก่ อุดมสุข-แบริ่ง-สำโรง เพลินจิต-ชิดลม และสีลม-สาทรที่มี Gross Rental Yield อยู่ในกรอบ 4-4.3% ต่อปี
ขณะที่ทำเลพญาไท-ราชเทวีพบว่า มี Gross Rental Yield ต่ำสุดที่ 3.6% ต่อปี ดังนั้นหากนักลงทุนต้องการที่จะซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่าทำเล อโศก-พระราม 9-รัชดา สุขุมวิท และอารีย์-ลาดพร้าว-เกษตรศาสตร์ ดูจะเป็นทำเลที่สามารถสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุนได้สูงที่สุดในปัจจุบัน
นอกจากนี้เรายังพบว่าการปล่อยเช่าคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้กับสถานศึกษา โดยเฉพาะมหาวิทยาลัย ก็เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจ สะท้อนจากการมีผลตอบแทนการเช่ารวม อยู่ในระดับสูงกว่าค่าเฉลี่ยของทำเลนั้นๆ ราว 10% เนื่องจากคอนโดฯ ในบริเวณสถานศึกษามักมีความต้องการเช่าที่หมุนเวียนใหม่ในทุกๆ ปี
อย่างไรก็ตาม จากการประเมินคอนโดฯ รอบมหาวิทยาลัยใน 3 ทำเล ประกอบไปด้วย มหาวิทยาลัยเกษตร ศาสตร์ มหาวิทยาลัยศรีปทุม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ (อโศก) พบว่า
การปล่อยเช่าคอนโดฯ ในบริเวณรอบมหาวิทยาลัยสามารถสร้างผลตอบแทนการเช่ารวมเฉลี่ยที่ได้ราว 4.9% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดฯ ใน 3 ทำเลที่ 4.4% อยู่ถึง 10%
โดยคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ และมหาวิทยาลัยศรีปทุมจะมีผลตอบแทนการเช่าเฉลี่ย 5.0% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดฯ บริเวณอารีย์-ลาดพร้าว-เกษตรศาสตร์ที่ 4.7%
ช่นเดียวกับคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยซึ่งมี Gross Rental Yield 4.5% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดฯ บริเวณสีลม-สาทร และพญาไท-ราชเทวีที่ 3.8% รวมถึงคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยศรีนครินทร วิโรฒ (อโศก) ก็มี GrossRental Yield ที่ 5.2%
ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดฯ บริเวณอโศก - พระราม 9 - รัชดาที่ 4.8% ดังนั้น นอกจากการคัดเลือกทำเลที่อุดมสมบูรณ์แล้ว การเลือกลงทุนกับคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยก็ดูเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจเช่นเดียวกัน