KKP Research ประเมินอสังหาฯ ไทย โตแค่เมืองใหญ่ เมืองรองซบเซาบ้านล้นตลาด

ภาคอสังหาริมทรัพย์ ไทยมีแนวโน้มชะลอตัวลงในระยะข้างหน้า เนื่องจากเป็นหนึ่งในธุรกิจ ที่จะได้รับผลกระทบโดยตรง จากจากการก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ และ การหดตัวลงของจำนวนประชากรที่จะเริ่มต้นในปี 2030 ตามการการคาดการณ์ของ UN อย่างไรก็ตาม ภาคอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงจังหวัดหัวเมืองใหญ่จะยังขยายตัวต่อได้ ตามแนวโน้มการย้ายถิ่นฐานของประชากรเข้าสู่เมืองใหญ่ที่มีมากขึ้น ทำให้ทิศทางอสังหาฯ ไทยจะแตกต่างกันระหว่างเมืองใหญ่และเมืองรองมากขึ้น โดยการเติบโตของภาคอสังหาฯ ในอนาคตมีแนวโน้มที่จะกระจุกตัวอยู่เฉพาะในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และจังหวัดใหญ่เท่านั้น
 
ทิศทางอสังหาฯ ชะลอตัว เมื่อจำนวนประชากรใกล้หดตัว

KKP Research โดยกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่า จำนวนประชากรและความหนาแน่นของประชากรในพื้นที่ ถือเป็นปัจจัยหลักในการขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ ที่ส่งผลให้ทั้งความต้องการซื้อทั้งตลาดที่อยู่อาศัยและ เชิงพาณิชย์อย่างศูนย์การค้า สำนักงาน และ คลังสินค้าเพิ่มมากขึ้น โดยช่วงอายุที่จะซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด คือช่วงอายุระหว่าง 25-54 ปี ได้ผ่านจุดสูงสุดไปแล้วนับตั้งแต่ปี 2015 และเริ่มมีจำนวนลดลง ในขณะที่จำนวนประชากรไทยในภาพรวมจะเริ่มลดลงในปี 2030 ซึ่งจะทำให้ภาคอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรที่รุนแรงมากขึ้น

 4 ปัจจัย กดดันการเติบโตของอสังหาฯ ไทย

นอกจากปัจจัยด้านประชากร ภาคอสังหาฯ ที่เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ช่วงกลางทศวรรษปี 2010s โดยไม่ได้เกิดจากเฉพาะโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป แต่ยังมาจากอีก 4 ปัจจัยภายในประเทศที่เริ่มเปลี่ยนทิศทางและกดดันการเติบโตของภาคอสังหาฯ คือ

1. การขยายพื้นที่เขตเมืองในต่างจังหวัด หรือ Urbanization ชะลอตัวตามภาคอุตสาหกรรมและบริการที่อาจไม่สามารถเติบโตได้ดีเท่ากับในอดีตตามภาวะ Deglobalization

2. กำลังซื้อคนไทยหดตัว จากรายได้ที่เติบโตช้าลงตามภาวะเศรษฐกิจ ในขณะที่ราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้นเร็ว

3. อัตราดอกเบี้ยที่อาจค้างสูงนาน จะเป็นปัจจัยที่ลดกำลังซื้อและเพิ่มภาระหนี้ให้กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

4. ระดับหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูงมากแล้วในปัจจุบันและมีแนวโน้มที่ไทยกำลังจะเข้าสู่ช่วงขาลงของวัฏจักรสินเชื่อ (Deleveraging) ส่งผลให้การกู้ยืมอาจมีกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้นและความสามารถในการก่อหนี้เพิ่มเติมของผู้กู้ทำได้น้อยลง

เมืองใหญ่ยังรอดจากการย้ายถิ่นฐานเข้าเมือง

ถึงแม้ภาคอสังหาฯ ไทยโดยรวมจะชะลอตัวลง แต่อสังหาฯในกรุงเทพฯ และจังหวัดใหญ่ยังไปต่อได้ โดยมีแรงสนับสนุนที่แตกต่างจากภาพรวมของประเทศไทย คือ

1. การย้ายเข้าเมืองใหญ่ สะท้อนจากจำนวนครัวเรือนในกรุงเทพฯ และปริมณฑลขยายตัวที่ 5.6% ต่อปี หรือมากกว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศถึง 5 เท่า

2. การขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าในเมืองใหญ่

3. กำลังซื้อจากต่างชาติ ที่มีบทบาทมากขึ้นต่อการเติบโตของยอดขายอสังหา ฯ ในไทย และคาดว่าในอนาคตจะมีโอกาสเพิ่มเติมจากภาครัฐที่มีแนวโน้มผ่อนคลายและเปิดเสรีให้ต่างชาติเข้ามาทำงานในประเทศได้มากขึ้น เพื่อชดเชยจำนวนประชากรในประเทศที่ลดลง

อย่างไรก็ตาม KKP Research ยังประเมินว่า การพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีนที่มีสัดส่วนมากกว่าครึ่ง อาจมีความเสี่ยงในระยะยาวจาก ความมั่งคั่งของคนจีนมีแนวโน้มลดลงตามเศรษฐกิจจีนที่ไม่อาจเติบโตได้เร็วเท่ากับในอดีต 
และไทยอาจไม่ใช่ตัวเลือกแรกในเอเชีย หากเน้นแข่งขันด้วยราคาเป็นหลัก รวมทั้ง Capital Control จากรัฐบาลจีนเพื่อสกัดการไหลออกของเงินทุนจีน

 
อสังหาฯ เมืองรองสวนทาง เสี่ยงซบเซาจากจำนวนครัวเรือนหดตัว

ภาคอสังหา ฯ ในเมืองรองและเขตชนบทอาจซบเซา มีความเสี่ยงราคาบ้านปรับตัวลดลง ความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดเล็กหดตัวลงตามจำนวนครัวเรือนที่ย้ายไปยังเมืองใหญ่มากขึ้น สะท้อนจากจำนวนครัวเรือนในภาคอีสานและภาคเหนือที่เริ่มหดตัวที่ 1.2% ต่อปี โดยในปัจจุบันเริ่มเห็นตัวเลขปริมาณอุปทานของบ้านมากกว่าจำนวนครัวเรือน ซึ่งสวนทางกับกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่จำนวนบ้านในตลาดยังมีไม่เพียงพอต่อความต้องการในตลาด 

KKP Research ประเมินว่า ปัญหา “บ้านล้นตลาด” ในต่างจังหวัดจะยิ่งถูกกดดันมากขึ้นจากความต้องการที่หดตัวลงต่อเนื่องตามจำนวนครัวเรือนที่ลดลง ประกอบกับสินเชื่ออสังหาฯ ในต่างจังหวัดที่มีแนวโน้มลดลงในภาพรวม ส่งผลให้มีแนวโน้มที่ในอนาคตจะมีจำนวนบ้านเหลือมากขึ้นและเป็นแรงกดดันให้ราคาบ้านต้องปรับลดลงได้เช่นเดียวกับประเทศญี่ปุ่นและจีนที่ประสบปัญหาราคาบ้านแถบชนบทหดตัว

ถึงแม้บทบาทของภาคอสังหาฯ ต่อเศรษฐกิจไทยจะมีจำกัด แต่การปล่อยให้ภาคอสังหาฯ ชะลอต่อเนื่อง อาจส่งผลกระทบไปยังภาคส่วนอื่นในเศรษฐกิจได้ ทั้งในภาคเศรษฐกิจจริงผ่านกลุ่มธุรกิจเกี่ยวเนื่องในภาคอสังหาฯ และภาคการเงินผ่านกลุ่มธนาคารและตลาดตราสารหนี้ ซึ่งเพิ่มความเสี่ยงต่อคุณภาพสินทรัพย์ เพราะ สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนมากกว่า 30% ของสินเชื่อรายย่อยทั้งหมดและ ภาคอสังหาฯ มีการระดมทุนผ่านตลาดสารหนี้ที่มากที่สุดกลุ่มหนึ่ง หากเกิดการชะลอตัวรุนแรงอาจส่งผลต่อเนื่องสู่ตลาดการเงินได้