ผลกระทบร่างพ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ต่ออสังหาฯเพื่อขาย ตอนที่ 2
การเปลี่ยนแปลงร่างพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฉบับใหม่ มีการปรับเกณฑ์การประเมินภาษีใหม่ ซึ่งทาง SCB Economic Intelligence Center หรือ EIC ได้มีการสรุปสาระสำคัญไว้
2 ส่วนหลักๆ คือ 1. การประเมินฐานภาษีตามต้นทุน และ 2.หลักการพิจารณาอัตราภาษีตามเจตนาการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
โดยในส่วนแรก คือ วิธีการประเมินฐานภาษีตามต้นทุน (costapproach) เดิมเกณฑ์การประเมินภาษีจะประเมินตามรายได้ของทรัพย์สิน (incomeapproach) ซึ่งจะส่งผลให้การประเมินส่วนใหญ่เป็นไปตามดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่แต่ในกฎหมายภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่นั้น ได้เปลี่ยนเกณฑ์ประเมินโดยประเมินตามมูลค่าทรัพย์สินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกันซึ่งจะใช้ราคาประเมินกลางจากกรมธนารักษ์เป็นราคากลางมาตรฐาน เพื่อแยกคำนวณมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดโดยสิ่งปลูกสร้างในแต่ละประเภทจะมีราคาประเมินกลางที่แตกต่างกันไป ทั้งนี้ราคาประเมินกลางของทั้งสองส่วนจะมีการปรับขึ้นตามรอบบัญชีการประเมินราคาทุกๆ 4 ปี
กฎหมายภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่"เปลี่ยนเกณฑ์ประเมินใหม่" โดยประเมินตามมูลค่าทรัพย์สินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมกันสิ่งปลูกสร้างในแต่ละประเภทจะมีราคาประเมินกลางที่แตกต่างกันไปซึ่งจะมีการปรับขึ้นตามรอบบัญชีการประเมินราคาทุกๆ 4 ปี
สำหรับในส่วนที่ 2 คือ หลักการประเมินอัตราภาษีตามเจตนาการใช้ประโยชน์ที่ดินฯซึ่งจากเดิมจะพิจารณาอัตราภาษีจากที่ตัวทรัพย์สินตามการประเมินค่ารายปีหลักแต่ในเกณฑ์การประเมินภาษีใหม่ จะพิจารณาจากเจตนาการใช้ประโยชน์ที่ดินฯของเจ้าของแทน โดยสิ่งปลูกสร้างจะถูกแยกประเมินตามการใช้ประโยชน์จริง เช่นการประเมินภาษี อาคารพาณิชย์ 2 ชั้นที่ชั้นล่างเป็นร้านค้าและชั้นบนเป็นที่พักอาศัยจะถูกแบ่งประเมินตามสัดส่วนพื้นที่ใช้ประโยชน์จริงของอาคารโดยร้านค้าชั้นล่างจะถูกคิดภาษีตามอัตราภาษีเพื่อการพาณิชย์ขณะที่พื้นที่ชั้นบนซึ่งเป็นที่อยู่อาศัย จะถูกแบ่งคิดตามอัตราภาษีเพื่อที่อยู่อาศัย
"ส่วนที่ 2 ประเมินจากเจตนาการใช้ประโยชน์ที่ดินฯ ของเจ้าของแทนโดยสิ่งปลูกสร้างจะถูกแยกประเมินตามการใช้ประโยชน์จริงแยกการคำนวณภาษีตามการใช้ประโยชน์จริง เพื่อสร้างความชัดเจนและมาตรฐานมากขึ้นเพิ่มความโปร่งใสที่เป็นธรรมให้กับทั้งเจ้าของทรัพย์สินและภาครัฐ"
สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถูกแบ่งออกเป็น4 ประเภท ประกอบด้วย 1. เพื่อเกษตรกรรม 2. เพื่ออยู่อาศัย3.เพื่อการพาณิชย์หรืออุตสาหกรรม และ 4.ที่ดินรกร้างว่างเปล่าโดยเกณฑ์การประเมินที่ถูกปรับเปลี่ยนไปดังกล่าว จะส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯเพื่อขาย และผู้ประกอบการอสังหาฯ ให้เช่าได้รับผลกระทบที่แตกต่างกันไป
นอกจากนี้ EIC ยังได้วิเคราะห์แนวโน้มการจัดเก็บภาษีเป็นสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯเพื่อขายว่า ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มีแนวโน้มที่จะต้องเผชิญกับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากภาระภาษีทั้งในส่วนของทรัพย์สินที่อยู่ระหว่าง หรือรอการพัฒนาและหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการซึ่งโดยปกติแล้วโครงการจะเสียภาษีบำรุงท้องที่ค่อนข้างถูกสำหรับทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอการพัฒนา และหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการซึ่งอัตราภาษีจะขึ้นอยู่กับราคาปานกลางของที่ดิน
ขณะที่กฎหมายภาษีที่ดินฯฉบับใหม่ จะประเมินทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอการพัฒนาและหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการ ตามอัตราการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ที่มีอัตราภาษีสูงสุดถึง 2% ของมูลค่าทรัพย์สินแม้ว่าโครงการนั้นจะถูกพัฒนาเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยแต่ก็จะไม่ถูกคิดตามอัตราภาษีเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีอัตราภาษีสูงสุดเพียงแค่ 0.5%อย่างไรก็ดี ในส่วนของทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างหรือรอการพัฒนาภาครัฐยังอนุโลมด้วยการบรรเทาภาษีลง ในช่วง 3 ปีแรก โดยจะปรับลดอัตราภาษีเหลือเพียง 0.05%ของมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งเมื่อเทียบกับอัตราภาษีเดิมในราคาประเมินที่ดินไม่เกิน 30,000 ต่อไร่ จะพบว่าอัตราใหม่จะเสียภาษีเพียงแค่ 15 บาทต่อไร่ดังนั้นในกรณีนี้การประเมินภาษีใหม่ จะไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนโครงการมากนักรวมถึงระยะเวลาที่บรรเทาก็นับว่าเพียงพอสำหรับการพัฒนาโครงการ
อย่างไรก็ดีสำหรับเกณฑ์การประเมินมูลค่าของโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างยังไม่มีความชัดเจนมากนักแต่คาดว่าเกณฑ์การประเมินฐานภาษีนั้นจะถูกคิดตามพื้นที่สิ่งปลูกสร้างที่แล้วเสร็จจริงณ รอบเวลาชำระภาษีในแต่ละปี ซึ่ง EIC คาดการณ์ว่าผลกระทบโดยรวมจะไม่รุนแรงมากนักขณะที่หน่วยเหลือขายสะสมของโครงการมีแนวโน้มที่จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนที่ปรับเพิ่มขึ้นของโครงการโดยตรงซึ่งเมื่อเทียบกับอัตราภาษีเดิม
ยกตัวอย่างบ้านที่มีมูลค่าประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่เกิน 20 ล้านบาทตั้งอยู่บนที่ดิน 1 ไร่ ในราคาประเมินที่ดินไม่เกิน 30,000บาทต่อไร่ จากเดิมจะเสียภาษีสูงสุดอยู่ที่ 70 บาทต่อไร่แต่อัตราใหม่จะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีกกว่า 30%
บ้านแนวราบจะได้รับผลกระทบน้อยกว่าคอนโดฯเนื่องจากราคาประเมินกลางของสิ่งปลูกสร้างสำหรับโครงการบ้านแนวราบจะถูกประเมินเท่ากันตามขนาดพื้นที่ของบ้านในทุกระดับราคาขาย ซึ่งหมายความว่าโครงการบ้านระดับบนที่มีขนาดพื้นที่เท่ากับบ้านระดับล่างจะรับได้ประโยชน์ทางภาษีมากกว่า
ขณะที่การคำนวณมูลค่าของโครงการคอนโดฯจะใช้ราคาประเมินของอาคารชุด ตามระดับราคาขายของคอนโดฯ เป็นสำคัญ โดย EIC ประเมินว่าหน่วยเหลือขายสะสมของโครงการจะเป็นส่วนที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการค่อนข้างมากโดยจะมีผลให้ต้นทุนของโครงการในแต่ละหน่วยเหลือขายสูงขึ้นจนกว่าจะเกิดการโอนให้กับผู้ซื้อ
ข้อเสนอเแนะผู้ประกอบการอสังหาฯเพื่อขายนั้น ควรเร่งระบายหน่วยเหลือขายสะสมในโครงการก่อนที่กฎหมายจะมีผลบังคับใช้โดยเฉพาะโครงการที่มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามราคาประเมินสูง
ซึ่งผู้ประกอบการสามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้จากฐานข้อมูลออนไลน์ของกรมธนารักษ์เพื่อคำนวณภาระภาษีที่ต้องจ่ายล่วงหน้าได้และจะได้เตรียมแผนกลยุทธ์ในการบริหารการก่อสร้างในแต่ละโครงการเพื่อจำกัดภาระภาษีไม่ให้ส่งผลกระทบต่อต้นทุนมากจนเกินไป อย่างไรก็ดีปัจจุบันภาครัฐกำลังเร่งประเมินราคาที่ดินรายแปลงใหม่ทั้งหมดโดยมีกำหนดที่จะให้เสร็จทันภายในสิ้นปีนี้ ซึ่งยังมีเวลาพอสมควรสำหรับผู้ประกอบการในการเตรียมรับมือกับผลกระทบที่จะเกิดขึ้นในระยะต่อไป
อย่างไรก็ดีก่อนที่กฎหมายฉบับดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 ม.ค.2562ผู้ประกอบการยังมีเวลาพอที่จะเร่งระบายหน่วยเหลือขายเพียงแต่มีวิธีหรือกลยุทธ์ใดมาช่วยระบายสต๊อกออกไปให้เร็วที่สุด นั่นเอง !
บทความข้างต้นเผยแพร่ครั้งแรกที่ DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์ ที่รวบรวม ข่าวอสังหาฯ คู่มือซื้อขาย และ รีวิวโครงการใหม่ ไว้กว่า 10,000 บทความ