Search

วันพุธ ที่ 22 พฤษภาคม พ.ศ. 2562
live
ปรับขนาดตัวอักษร

สำหรับใครที่มีความตั้งใจอยากจะขายที่ดินที่อยู่ในครอบครอง นอกจากในเรื่องของสัญญาการซื้อขายหรือเรื่องการเสียภาษีและค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อผู้ขายแล้ว การตั้งราคาอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นอีกเรื่องที่สำคัญที่ควรให้ความใส่ใจและศึกษาข้อมูลเบื้องต้น ข้อควรรู้ในการตั้งราคา เพื่อที่จะทำให้ขายได้ในราคาที่เหมาะสม ซึ่งจะสร้างประโยชน์สูงสุดให้แก่ตัวเจ้าของเอง

1.หาข้อมูลเบื้องต้นจากราคาประเมิน

การหาข้อมูลจากราคาประเมินนี้ ไม่ใช่ว่าพอทราบราคาแล้วก็นำมาตั้งเป็นราคาขายเลยในทันที เพราะยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง โดยราคาประเมินจะเป็นจุดเริ่มต้นให้เราพอทราบราคาที่ดินของตัวเองในระดับหนึ่ง ซึ่งต้องแยกก่อนว่าราคาประเมินนั้นมีด้วยกัน 2 ประเภทด้วยกัน คือ

1.1 ราคาประเมินราชการ จากกรมธนารักษ์

ส่วนใหญ่จะเป็นราคาประเมินขั้นต้น ราคาอาจจะต่ำกว่าราคาที่ซื้อ-ขายกันจริงในท้องตลาด และทางกรมธนารักษ์จะทำการประเมินราคาที่ดินทุกๆ 4 ปี โดยรอบปัจจุบันเพิ่งมีการอัพเดทไปเมื่อต้นปี 2559 ที่ผ่านมาและจะใช้ไปจนถึงปี 2562 โดยการเช็กราคาจากตรงนี้นั้น ส่วนใหญ่จะนิยมใช้เป็นข้อมูลประกอบขั้นต้นเท่านั้น เมื่อไปขายจริงจะบวกลบคูณหารสภาพแวดล้อมและภาษีที่ดินอีกที

1.2 ราคาประเมินจากองค์กรอิสระหรือสถาบันทางการเงิน

ส่วนใหญ่การประเมินจากองค์กรอิสระมักคิดคำนวณจากราคาตลาดเป็นหลัก แต่ก็นำข้อมูลจากกรมธนารักษ์มาประกอบด้วย ซึ่งราคาที่ได้มักจะเป็นราคาในตลาด  การประเมินตรงนี้ถือเป็นการประเมินราคาที่สะท้อนมูลค่าที่ดินได้มากกว่าตัวเลขจากกรมธนารักษ์ แต่อาจต้องดูที่ความพอใจของผู้ขายและเหตุผลอื่นๆ ประกอบอีก เพราะการประเมินราคาจากตลาดอาจยังไม่ได้บวกความเจริญในอนาคตหรือปัจจัยอื่นๆ ที่ส่งผลต่าราคาที่ดิน

2. ดูศักยภาพทำเลที่ตั้งของที่ดิน

ปัจจุบันทำเลที่ตั้งของที่ดินมีส่วนสำคัญมากในการที่จะเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินแปลงนั้นๆ หากที่ดินตั้งอยู่บนทำเลที่เป็น Prime Zone ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) หรือเป็นแหล่งท่องเที่ยว ราคาที่ดินก็จะขึ้นสูงมาก จนเรียกได้ว่ามองข้ามขั้นตอนการประเมินราคาจากกรมธนารักษ์และดูข้อมูลจากราคาในตลาดบวกลบกับข้อดีข้อเสียของที่ดินออกมาเป็นราคาได้เลย ซึ่งข้อมูลที่กล่าวมาสามารถตอบโจทย์ผู้ซื้อได้ว่าที่ดินตรงนี้สามารถซื้อไปทำธุรกิจระยะยาวได้อย่างแน่นอน ทั้งในแง่ของการปล่อยเช่าและเปิดกิจการของตัวเอง

นอกจากนี้ เรื่องของผังเมืองก็มีส่วนสำคัญ โดยส่วนใหญ่ผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนมักมองภาพรวมไปที่การใช้ประโยชน์ของที่ดินและกฎหมายการสร้างอาคารสูง ซึ่งแน่นอนว่าที่ดินที่ตั้งอยู่ในบริเวณผังเมืองที่สามารถสร้างตึกสูงได้ย่อมสามารถบวกราคาได้มากกว่าที่ดินที่ตั้งอยู่ในผังเมืองที่จำกัดความสูง ซึ่งผู้ขายสามารถเช็คสีของผังเมืองได้ที่ เว็บไซต์กรมที่ดิน

รวมไปถึงความสะดวกในการเดินทาง เส้นทางคมนาคมทั้งปัจจุบันและอนาคต อาทิ การขยายถนน  โครงการรถไฟฟ้า ตลอดจนการลงทุนเมกะโปรเจกต์ต่างๆ ผู้ขายสามารถบวกค่าที่ดินจากตรงนี้ไปได้หากความเจริญเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอย่างแน่นอน

 3. สังเกตลักษณะ รูปร่าง ขนาดเนื้อที่ และสภาพของที่ดิน

หลายคนคงเคยได้ยินคำว่า "ที่ตาบอด" หรือพื้นที่ที่ไม่มีทางเข้า-ออก พัฒนาได้ยาก ซึ่งต่อให้อยู่บนทำเล Prime Zone ก็ไม่สามารถเพิ่มมูลค่าได้ นอกเสียจากผู้ซื้อจะเป็นเจ้าของที่ติดๆ กันด้านข้างและต้องการซื้อไว้เพื่อเพิ่มขนาดที่ดิน รวมไปถึงที่ดินที่ตั้งอยู่ใกล้กับทำเลเสื่อมโทรมย่อมขายได้ยากและตั้งราคาได้ไม่สูงเท่าทำเลอื่นๆ ในโซนเดียวกัน

ทั้งนี้ทั้งนั้นนอกจากปัจจัยที่กล่าวมาแล้ว รูปร่างของที่ดินและขนาดก็มีส่วนในการเพิ่มมูลค่าที่ดิน โดยสามารถจำลองให้เห็นภาพง่ายๆ ด้วยการยกตัวอย่างที่ดิน 2 แปลงที่มีขนาดเนื้อที่เท่ากัน แต่มีแปลงหนึ่งที่เป็นที่ดินเชิงลึกเข้าไปกับอีกแปลงที่เป็นที่ดินหน้ากว้างที่มีความยาว โดยทั้งสองแปลงติดถนนเหมือนกัน แปลงที่มีหน้ากว้างจะสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้มากกว่าและสามารถตั้งราคาให้สูงกว่าได้

ส่วนในเรื่องของขนาดที่ดิน ก็ใช่ว่าที่ดินที่มีขนาดใหญ่จะมีราคาแพงกว่าที่ดินขนาดเล็ก เนื่องจากการซื้อ-ขายที่ดินขนาดใหญ่มีการใช้เงินทุนสูง เมื่อเกิดการซื้อ ราคาที่ดินต่อหน่วยตารางวาในปริมาณที่น้อยกว่าอาจมีราคาขายสูงกว่าก็อาจจะเป็นได้ หากเจ้าของที่ดินมีตกลงกับผู้ซื้อในกรณีแบ่งขายราคาต่อตารางวาก็จะมีมูลค่ามากกว่าขายที่ดินทั้งหมด

4. ศึกษาข้อกฎหมาย สิทธิการถือครอง และภาระผูกพันของที่ดิน

สิ่งที่มีผลต่อการตั้งราคาที่ดินอีกประการ ได้แก่ ข้อกฎหมายต่างๆ รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองด้วย ไม่ว่าจะเป็นพ.ร.บ.ผังเมือง, พ.ร.บ.ควบคุมความสูงของอาคาร, ประกาศต่างๆ ของกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับผังเมืองและอสังหาริมทรัพย์ ข้อจำกัดต่างๆ เหล่านี้เปรียบเสมือนการบังคับ และทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถใช้งานที่ดินได้ตามประสงค์อย่างเต็มที่ ราคาจึงผกผันไปตามความยืดหยุ่นของข้อกฎหมาย

นอกจากนั้นประเภทของสิทธิการครอบครองที่ดินก็มีผลต่อการตั้งราคา โดยเฉพาะที่ดินที่เป็นสิทธิการครอบครองแบบ ส.ค.1 (แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน) ย่อมสามารถตั้งราคาที่ดินได้ต่ำกว่าที่ดินที่เป็นสิทธิแบบ น.ส.3 และที่ดินแบบ น.ส. 3 (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) ก็ย่อมการตั้งราคาที่ต่ำกว่าที่ดินแบบครอบครองโฉนด ไล่ลำดับไป รวมไปถึงกรณีที่ดินผืนนั้นมีภาระผูกพันของที่ดินอยู่ โดยส่วนใหญ่ที่ดินที่มีขนาดใหญ่ หากมีการเช่าเกิดขึ้นมักจะเป็นแบบระยะยาว ซึ่งในช่วงระยะเวลาการเช่าอาจจะมีการเปลี่ยนมือเจ้าของจากการซื้อขาย ทั้งนี้ด้วยความที่ยังมีสัญญาเช่าผูกพันอยู่ ผู้ซื้อที่ดินก็ไม่สามารถเข้ามาใช้งานได้ทันที ผู้ขายก็ไม่สามารถตั้งราคาขายให้มากกว่าที่ดินที่ไม่ติดภาระได้

นอกจากราคาที่ดินที่ผกผันไปตามข้อมูลข้างต้นแล้ว อารมณ์ ความรู้สึก ความต้องการซื้อของผู้ซื้อก็มีส่วนสำคัญในการเพิ่ม ลดมูลค่าที่ดิน หากผู้ขายร้อนเงินต้องการขายไว  อาจเลือกที่จะตั้งราคาเสนอขายที่ถูกกว่าที่ควรจะเป็น  ไหนจะเรื่องการต่อรองราคาจากผู้ซื้อ ซึ่งนอกจากการตั้งราคาขายที่ดินให้เหมาะสมแล้ว ผู้ขายก็ต้องใจเย็นและติดตามความเคลื่อนไหว รวมถึงข่าวด้านอสังหาริมทรัพย์อยู่ตลอดเวลา เพื่อโอกาสในการตั้งราคาที่ดิน

บทความข้างต้นเผยแพร่ครั้งแรกที่ DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์ ที่รวบรวม ข่าว ทิปส์ในการซื้อขายอสังหาฯ และรีวิวโครงการใหม่ ไว้กว่า 10,000 บทความ 

 

เว็บไซต์สื่อกลาง ซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ภายใต้การบริหารงานของ PropertyGuru Group

บทความล่าสุด

192.168.52.212