เพจกฎหมายชื่อดัง มองกรณีครอบครองบ้านร้าง หากทำโดยสงบและเปิดเผย ครบ 10 ปี โอกาสได้คืนยาก

จากกรณีเจ้าของบ้านปล่อยบ้านร้าง ย่านรามอินทรา มานานกว่า 30 ปี จนกระทั่งมีเพื่อนบ้านเข้าไปต่อเติมและทำเป็นบริษัท โดยเจ้าของบ้านไปแจ้งความไว้ที่ สน.โคกคราม ก่อนที่คู่กรณีจะขนย้ายของออกไป ผ่านไปเพียง 5 เดือน คู่กรณีไปฟ้องแพ่ง และขนของกลับเข้ามาภายในบ้านอีกครั้ง พร้อมติดป้ายห้ามบุกรุก เนื่องจากได้กรรมสิทธิ์ครอบครองโดยปรปักษ์ตามกฎหมาย ตามที่มีการนำเสนอข่าวไปแล้วนั้น

ล่าสุดเพจกฎหมายชื่อดัง "คดีโลกคดีธรรม" ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับกรณีดังกล่าวว่า การเข้าครอบครองแบบนี้เป็นความผิดฐานบุกรุก กฎหมายบอกว่า ถ้าการเข้าครอบครองเป็นความผิดทางอาญา ให้ถืออายุความคดีอาญา โดยให้ดูว่าระหว่างอายุความคดีอาญากับระยะเวลา 10 ปี ของการครอบครองปรปักษ์นั้น ระยะเวลาอันไหนยาวกว่ากัน ก็ให้ใช้อายุความอันที่ยาวกว่านั้นเป็นอายุความครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1383 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ความผิดฐานบุกรุก มีระวางโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ตามมาตรา 362 ของ ป.อาญา ซึ่งอายุความในความผิดฐานบุกรุกมีอายุความ 5 ปี ตามมาตรา 95 (4) ของ ป.อาญา ดังนั้น จึงถือว่าอายุความครอบครองปรปักษ์ มีระยะเวลาที่ยาวกกว่าอายุความคดีอาญา จึงต้องใช้ระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ คือ 10 ปี ดังนั้น ถ้าผู้ที่เข้าครอบครอง ได้เข้าครอบครองจนครบระยะเวลา 10 ปีแล้ว ก็จะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวซึ่งใช้ยันหรืออ้างกับเจ้าของที่ดินได้เลยทันที

ดังนั้น การครอบครองปรปักษ์ จึงอาจจะเกิดจากการกระทำความผิดทางอาญาก็ได้ และไม่จำเป็นต้องกระทำโดยสุจริตก็ได้ เพราะกฎหมายเรื่องการครอบครองปรปักษ์ ไม่สนใจว่าผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์นั้นจะสุจริตหรือไม่ แม้จะพิสูจน์ได้ว่าไม่สุจริต ก็ยังคงได้กรรมสิทธิ์อยู่นั่นเอง เพราะเป็นเรื่องที่กฎหมายบัญญัติลงโทษผู้ที่ทอดทิ้งที่ดิน และไม่ยอมใช้ประโยชน์ในที่ดิน

ศาสตราจารย์ หม่อมราชวงศ์เสนีย์ ปราโมช กล่าวว่า "การละทิ้งที่ดินโดยไม่ใช้ประโยชน์ใดเลยเป็นระยะเวลา 10 ปี ถือว่าเจ้าของที่ดินได้สละกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั่นแล้ว รัฐย่อมจัดสรรที่ดินให้แก่บุคคลคนอื่นได้ โดยมีแนวคิดมาจากที่ว่า ที่ดินเป็นของพระเจ้าอยู่หัว เมื่อได้จัดสรรให้ราษฏรคนใดแล้ว ราษฎรคนนั้นจะต้องใช้ประโยชน์ในที่ดินโดยไม่ทอดทิ้งที่ดิน เมื่อมีการทอดทิ้งที่ดิน รัฐย่อมเอาที่ดินคืนและนำไปให้แก่บุคคลอื่นได้"

กฎหมายเรื่องการครอบครองปรปักษ์ ก็มาจากแนวคิดที่ว่า ยอมให้คนที่ครอบครองที่ดินของคนอื่นจนครบ 10 ปี ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินไปเลย ซึ่งการที่มีคนอื่นครอบครองที่ดินจนครบ 10 ปี ก็แสดงว่าเจ้าของที่ดินได้ทอดทิ้งที่ดินไปถึง 10 ปี นั่นเอง จึงลงโทษเจ้าของที่ดินด้วยการให้สูญเสียกรรมิสิทธิ์ในที่ดินนั้น

เงื่อนไขในการได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ มีดังนี้

• 1. ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นของคนอื่น
• 2. ต้องครอบครองโดยสงบและเปิดเผย
• 3. ต้องครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ
• 4. ต้องครอบครองติดต่อกัน
• 5. ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี

อ้างอิงมาตรา 1382 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

กรณีตามข่าวนี้ หากเป็นการทิ้งไปถึง 30 ปีจริง และผู้ที่ครอบครองได้เข้าครอบครองจนครบ 10 ปีแล้ว โอกาสที่เจ้าของที่ดินจะได้ที่ดินคืนมานั้นเป็นเรื่องที่ยากมากๆ สิ่งที่สามารถต่อสู้เพื่อให้การครอบครองปรปักษ์ไม่ครบเงื่อนไขตามกฎหมาย คือ

• 1. สู้ว่าไม่ได้ครอบครองโดยสงบ (ฎ.1919/2564)
• 2. สู้ว่าไม่ได้ครอบครองโดยเปิดเผย (ฎ.5238/2546)
• 3. สู้ว่าไม่ได้ครอบครองติดต่อกัน (ฎ.1539/2536)
• 4. สู้ว่าไม่ได้ครอบครองแบบเป็นเจ้าของ (ฎ.7721/2550)
• 5. สู้ว่าไม่ได้ครอบครองติดต่อกันจนครบ 10 ปี (ฎ.7701/2544)
• 6. สู้ว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนอื่นในระหว่างที่ยังครอบครองไม่ครบ 10 ปี หรือมีบุคคลภายนอกมีสิทธิดีกว่า  (ฎ.5641/2548)

ดูคำพิพากษาศาลฎีกา ที่ 5641/2548 วินิจิฉัยว่า โจทก์รับจำนองที่ดินพิพาทไว้โดยสุจริต และเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต ย่อมอยู่ในฐานะบุคคลภายนอกที่ได้รับความคุ้มครองตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง ผู้ร้องไม่อาจอ้างการได้มาซึ่งที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ขึ้นยันกับโจทก์ได้ โจทก์ย่อมมีสิทธิบังคับจำนองแก่ที่ดินพิพาทได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขอให้ปล่อยที่ดินพิพาท (ประทีป ปิติสันต์-สมคักดิ์ เนตรมัย-สุภิญโญ ชยารักษ์)

หากเจ้าของที่ดินที่เสียกรรมสิทธิ์ ให้แก่ผู้ครอบครองปรปักษ์แล้ว ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่บุคคลอื่น ภายหลังจากที่มีการครอบครองปรปักษ์จนได้กรรมสิทธิ์ไปแล้ว กรณีนี้ผู้ที่ครอบครองปรปักษ์สามารถฟ้องเพิกถอนการโอนดังกล่าวได้

ดูคำพิพากษาศาลฎีกา ที่ 7927/2538  วินิจฉัยว่า จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินภายหลังจากที่โจทก์ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว โจทก์ฟ้องเพิกถอนนิติกรรมการโอนได้ โดยถือว่าโจทก์เป็นผู้ที่อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิ์ของตนได้อยู่ก่อนจึงขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนของจำเลยที่ทำให้ตนเสียเปรียบได้ตามมาตรา 1300 (มงคล สระฏัน-อธิราช มณีภาค-วุฒิ คราวุฒิ)

ดูคำพิพากษาศาลฎีกา ที่ 1886/2536 วินิจฉัยว่า จำเลยทั้งสามได้ไปจดทะเบียนรับโอนมรดกที่พิพาท อันเป็นเวลาภายหลังที่โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว จำเลยทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ที่พิพาทโดยการรับมรดกต้องรับไปทั้งสิทธิและตลอดจนความรับผิดต่างๆ จำเลยทั้งสามจึงมิใช่บุคคลภายนอก ผู้ได้กรรมสิทธิ์มาโดยเสียค่าตอบแทนตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง โจทก์ผู้ได้กรรมสิทธิ์ที่พิพาทโดยครอบครองปรปักษ์ ซึ่งบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนแล้ว จึงยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้จำเลยทั้งสาม และขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนดังกล่าว ที่ทำให้ตนเสียเปรียบได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 (ปรีชา ธนานันท์-สมาน เวทวินิจ-จิระ บุญพจนสุนทร)

ดังนั้น คนที่มีที่ดินหากไม่ได้อยู่และใช้ประโยชน์ในที่ดินดังกล่าว ก็ควรมั่นมาดูแลที่ดินทุกๆ ปี หรือทุกๆ 5 ปี ก็ยังดี อย่าทิ้งที่ดินไปถึง 10 ปี เพราะอาจจะสูญเสียกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่คนอื่นได้

ขอบคุณข้อมูล : คดีโลกคดีธรรม