เปิดทางต่างชาติซื้อบ้าน-ที่ดิน เชื่อทำเงินก้อนโตเข้าเศรษฐกิจท้องถิ่น

5 ธันวาคม 2565 นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวถึงการขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ให้กับต่างชาติว่าถือเป็นประเด็นที่ต้องกำหนดทิศทางว่าจะไปทางไหน เพราะหากเปลี่ยนแปลงได้จะทำให้เม็ดเงินโตเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจท้องถิ่น อย่างไรก็ตามเห็นว่าการขายที่ดินและอสังหาฯให้กับคนต่างชาติไม่ได้เปิดการขายแบบเสรี  ต้องมีข้อจำกัด หากสามารถประกาศเป็นประเทศที่ซื้อขายอสังหาฯให้กับต่างชาติได้ จะทำให้ได้เม็ดเงินหมุนเวียนในเศรษฐกิจจากภาคอสังหาฯด้วย 

 
แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า กลายเป็นดราม่า จนลืมแก่นสาระของการดึงดูดนักลงทุน เพื่อมาลงทุนระยะยาว โดยให้สิทธิ์ในการซื้ออสังหาแบบมีเงื่อนไข เพื่อสร้างความเชื่อมั่นในการลงทุน ซึ่งกว่า 100 ประเทศทั่วโลกมีมาตรการดึงดูดให้ต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินได้ จะเห็นได้ว่าคนไทยยังสามารถซื้อบ้านในอังกฤษ อเมริกา ยุโรป และ เอเชีย อีกหลายประเทศ ที่สำคัญการเปิดขายสิทธิ์ในการซื้อบ้าน มีระยะเวลากำหนด มีเงื่อนไข โดยหลายประเทศอาจกำหนด 50 ปี หรือ 99 ปี แต่สุดท้ายแผ่นดินก็เป็นของไทย ภายใต้กฎหมายไทย จ่ายภาษีไทย และที่สำคัญยังต้องเป็นชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตจาก รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเท่านั้น

ดังนั้น ไม่ใช่ว่าใครที่เป็นต่างชาติจะมาซื้อได้ แต่กระทรวงมหาดไทยต้องคัดเลือก มีกระบวนการที่คัดเอาคนคุณภาพเข้ามา และ ที่สำคัญหากเจอพวกเก็งกำไร หรือ เป็นพวกที่ไม่ได้มาสร้างประโยชน์ระยะยาว ก็สามารถยึดคืนสิทธิ์ และแบล็คลิสต์ได้ วันนี้มาตรการดี ๆ ต้องช่วยกันคิดปิดช่องโหว่ โดยไม่เหมารวมว่า ทั้งหมดแย่ แต่คำถามที่สำคัญคือ ทำไมประเทศอื่น ๆ ในโลก เขาทำได้ แต่ทำไมเราทำไม่ได้

 
ทั้งนี้นายนิสิต จันทร์สมวงศ์ อดีตอธิบดีกรมที่ดิน เคยให้ความเห็นว่า กรมที่ดินสนับสนุนมาตรการขยายเพดานการต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่เพิ่มขึ้นรวมถึงบ้านแนวราบ โดยมองว่า สามารถช่วยกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯได้ แต่ทั้งนี้กรมฯได้มีเงื่อนไขเพิ่มเติมกลับไปในบางประเด็น หากกำหนดราคาบ้านที่ซื้อได้เป็นราคาสูงเท่านั้น ก็สามารถลดผลกระทบได้ และต้องมีการกำหนดเงื่อนไขให้รัดกุม รอบคอบ ทั้งนี้กรมที่ดินในฐานผู้สนับสนุนและแนะนำเท่านั้น

ขณะที่นายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรี และรมว.พลังงาน กล่าวว่า ไทยถูกมองเป็นบ้านหลังที่สองของชาวต่างชาติ รวมถึงกลุ่มผู้สูงอายุที่เกษียณ เนื่องจากมีความปลอดภัยกว่าในหลายประเทศ มีการสาธารณสุขที่ดี มีอาหารที่สมบูรณ์ “ประเทศไทยเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ดี ซึ่งไทยต้องทำตัวให้เป็นประเทศที่น่าลงทุน น่าอยู่อาศัย ทำให้ประเทศไทยเป็นบ้านหลังที่สอง

 
ดังนั้นแนวคิดนี้จึงมีทั้งแง่บวกและแง่ลบ แต่คำถามที่สำคัญคือ ทำไมทุกประเทศทำได้ ต้องศึกษาเงื่อนไขที่ต่างประเทศใช้ และจะปรับใช้กับประเทศไทยได้อย่างไร สำหรับร่างแก้ไขกฎหมายที่ถูกคว่ำไปนั้น กำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านเดี่ยวสำหรับอยู่อาศัยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรราคาประมาณ 10-15 ล้านบาทขึ้นไป โดยซื้อได้ไม่เกิน 49% ของโครงการ ส่วนระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติตามกฎหมายเดิม อนุญาตให้ชาวต่างชาติเช่าอสังหาริมทรัพย์นานสูงสุดไม่เกิน 30 ปี (มาตรา 540 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ขณะร่างแก้ไขกฎหมายใหม่ ได้ขยายให้ชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 50 ปี + 40 ปี ซึ่งหากกังวลว่าจะมีคนซื้อไปเก็งกำไร ต้องต้องออกมาตรการเพื่อไม่ให้นำไปเช่าต่อ แต่จำกัดให้ 1 คนซื้อได้เพียง 1 สิทธิ์ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ต้องศึกษาจากต่างประเทศ นำข้อดีข้อเสีย เลือกมาใช้ แต่ไม่ใช่การมองว่า เป็นประเด็นการเมือง และปัดตกไปทั้งหมด เพราะจะทำให้ประเทศไทย ขาดการดึงดูดเมื่อเทียบกับประเทศอื่น ๆ ที่เร่งเสริมมาตรการดึงดูดผู้มาอยู่อาศัยระยะยาวอย่างเต็มที่

 
"ในวันที่เศรษฐกิจหยุดชะงักเพราะผลกระทบจาก COVID -19 การดึงดูดให้นักลงทุน หรือนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเข้ามาในประเทศถือเป็นหนึ่งในทางออกสำคัญที่จะช่วยดึงเอาเม็ดเงินมากระตุ้นพลิกฟื้นทุกภาคส่วนได้เป็นอย่างดี ซึ่งการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาฯ ได้นั้น ก็เป็นอีกทางหนึ่งที่ได้รับความสนใจอย่างมาก "

นอกจากนี้การถือครองอสังหาฯ ของคนต่างชาติในไทยมีการกำหนดเงื่อนไข และข้อจำกัด  นอกจากคอนโดแล้วยังสามารถเข้ามาครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินในไทยได้เช่นกัน แต่มีเงื่อนไขและข้อกำหนดที่เข้มงวดกว่า เช่น สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้เพียงแค่ไม่เกิน 1 ไร่ และต้องเข้าเกณฑ์ตามที่กฎหมายกำหนด คือต้องนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และลงทุนนานไม่น้อยกว่า 5 ปี โดยต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการตามที่กฎหมายกำหนด  และที่สำคัญยังต้องได้รับอนุญาตจากรมว.มหาดไทยเท่านั้น โดยที่ดินจะต้องอยู่ในเขต กทม. เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตอยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหาร และ จะต้องใช้ที่ดินนั้นเพื่อการอยู่อาศัยสำหรับตนเองเท่านั้น หากนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นก็มีสิทธิ์ถูกดำเนินการให้ขายคืนได้ เป็นต้น

 
แต่ก็มีแนวโน้มว่ากฎเกณฑ์ต่าง ๆ ที่กำหนดไว้ อาจมีการเปลี่ยนแปลงเพื่อให้ถือครองอสังหาฯ ในไทยได้ง่ายมากขึ้น แต่หากมีข้อกังวลใด ก็ควรนำมาหารือเพื่อเพิ่มมาตรการป้องกันการเก็งกำไรได้  เช่นการเพิ่มบทลงโทษกรณีฝ่าฝืนเงื่อนไข  กำหนดพื้นที่เพื่อทดลอง หรืออาจกำหนดภาษี เพื่อนำมาพัฒนาบ้านเอื้ออาทร อันจะนำมาซึ่งประโยชน์ในการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ก็ยังคงอยู่ในขั้นตอนการไตร่ตรองและพิจารณาอย่างรอบคอบ ส่วนคนไทยที่เป็นเจ้าของอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน คอนโด หรือสิ่งปลูกสร้าง ถือว่าควรติดตามอย่างใกล้ชิด เพื่อให้สามารถวางแผนในการลงทุนต่อไป ทั้งในแง่การซื้อเพิ่มเพื่อถือครอง และในแง่ของการขายต่อให้กับชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้องตามกฎหมาย 

"ดังนั้นคนที่มีความรู้ต้องมาช่วยกันคิด เมื่อมีมุมบวก ก็อาจจะมีมุมลบ ต้องมาระดมสมองเพื่อปิดช่องโหว่ โดยไม่นำมาเป็นประเด็นทางการเมือง เพราะหากประเทศไทยไม่ฉวยโอกาสหลังโควิด ในการดึงดูดบุคลากร ผู้มีความรู้ นักลงทุนมาลงทุนในประเทศก็เท่ากับไทยตกขบวน"