อสังหาริมทรัพย์ชะลอเปิดโครงการหลังยกเลิก LTV

รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ระบุ คาดการณ์ว่าปี 2566 ตลาดที่อยู่อาศัยจะได้รับแรงกดดันจากหลายปัจจัย ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูง 90% ของ GDP ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น กำลังซื้อที่เปราะบางของคนในประเทศและกำลังซื้อจากต่างประเทศที่หายไปหลังจากที่รัฐบาลทบทวนการให้ต่างชาติซื้อบ้านและถือครองที่ดิน ทำให้เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ รวมทั้งปัจจัยความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ต่างประเทศ และปัจจัยลบที่สำคัญคือการไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหรือมาตรการ LTV (Loan to value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2566 เป็นต้นไป คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) จะได้รับแรงกดดันจากการไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 มีโอกาสที่จะปรับตัวลดลงเหลือ 89.5 จุด ลดลง -1.1% จากปี 2565 โดยจะปรับตัวอยู่ในกรอบต่ำสุดที่  80.6 จุด หรือ ลดลง -11%

การไม่ต่ออายุการผ่อนคลาย LTV อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยคาดว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2566 คาดว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำนวน 98,581 หน่วย มูลค่า 513,982 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 1.8% และ 1.1% ตามลำดับ จากปี 2565 ประกอบด้วยโครงการแนวราบประมาณ 58,312 หน่วย มูลค่า 367,363 ล้านบาท  และโครงการอาคารชุดประมาณ 40,270 หน่วย มูลค่า 146,619 ล้านบาท

ที่ผ่านมามาตรการผ่อนปรน LTV ของ ธปท. เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวได้เร็ว ซึ่งมีการคาดการณ์ว่า ตลาดปี 2567 จะฟื้นตัวกลับมาเหมือนก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 เนื่องจากช่วยให้คนที่ต้องการมีการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 สำหรับการอยู่อาศัย และ การลงทุนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น การกลับมาใช้หลักเกณฑ์ LTV เดิม ที่บังคับใช้การซื้อบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาท และ สัญญาที่ 2 ผู้ซื้อต้องมีเงินดาวน์ บางส่วน อาจทำให้ภาพการฟื้นตัวของอสังหาฯ ช้าออกไปอย่างน้อย 1-2 ปี เนื่องจาก ตลาดยังมีปัจจัยลบรุมเร้า ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนการที่สถาบันการเงินคงพิจารณาให้สินเชื่อที่เข้มงวด กดดันผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง อีกทั้ง ทิศทางดอกเบี้ยยังเป็นขาขึ้น และ เศรษฐกิจไทยยังไม่แข็งแรงเพียงพอ ทำให้กำลังซื้อยังอ่อนแอต่อเนื่อง

ทั้งนี้ มองว่าควรผ่อนปรน LTV ต่อเพื่อเป็นแรงส่งให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาฟื้นตัวเร็วขึ้นอย่างน้อยอีก 1 ปี พร้อมกับต่ออายุมาตรการกระตุ้นตลาดที่สำคัญอย่างการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ 0.01% ที่จะหมดในวันที่ 31 ธ.ค.2565 ออกไปอีก 1 ปี เพื่อเป็นจูงใจการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยในปี 2566 พร้อมทั้งขยายเพดานราคา จากครอบคลุมไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 5 ล้านบาท ทั้งบ้านใหม่ และ บ้านมือสอง

สำหรับดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 3 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 93.0 จุด ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า 30.4%  ทั้งนี้ การปรับตัวเพิ่มขึ้นของค่าดัชนีเป็นผลมาจากการปรับตัวดีขึ้นของโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย อัตราดูดซับบ้านจัดสรร และอาคารชุด ข้อมูลที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน จำนวนพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย และดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการ ในไตรมาสนี้

คาดการณ์ว่าภาพรวมในปี 2565 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) น่าจะมีโอกาสขึ้นมาไม่ต่ำกว่าที่ 90.5 จุด หรือขยายตัว 19.6% จากปีก่อน และอาจปรับตัวสูงขึ้นได้สูงสุดถึง 99.6 จุด (กรณี Best Case) ขยายตัว 31.5% แต่หากมีการพลิกผันก็ไม่น่าจะต่ำกว่า  81.5 จุด หรือ ขยายตัว 7.6% (กรณี Worst Case)

ทั้งนี้ ความเคลื่อนไหวด้านอุปทานมีการขยายตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2565 โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในขณะที่การขอออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไตรมาส 3 โดยมีจำนวนสูงสุดในรอบ 10 ไตรมาส ขณะที่การขอออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารโดยภาพรวมยังคงทรงตัว ด้านอุปสงค์ การโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ และสินเชื่อที่อยู่อาศัย มาตั้งแต่ไตรมาส 1 แล้ว