'ดอกเบี้ย - หนี้ครัวเรือน' ปัจจัยเสี่ยงหนุนอสังหาฯ

รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ วิชัย วิรัตกพันธ์ ระบุ ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ถือว่าเป็นปีที่ต่ำที่สุด ทิศทางในปี 2565 อยู่ในช่วงที่เริ่มปรับตัวขึ้นเป็นบันไดก้าวแรกที่จะฟื้นตัวของภาคอสังหาฯ จากภาพของเศรษฐกิจที่เริ่มฟื้นขึ้นชัดเจน ในปี 2564 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ปรับตัวลดลง-2.9% จากปี 2563 คาดว่าปี 2565 ดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ จะเพิ่มขึ้นจากปี 2564 อยู่ที่ 14.2%

ปี 2565 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับทั้งปัจจัยบวก และปัจจัยลบ โดยมีปัจจัยบวกจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ของรัฐ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% รวมถึงการขยายไปสู่บ้านมือสองด้วย การผ่อนคลายมาตรการผ่อนปรน LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยจะช่วยให้มีการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 เพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนมีเพิ่มมากขึ้น สภาพคล่องของธนาคารมีมากพอสำหรับสินเชื่อปล่อยใหม่ ผู้ประกอบการยังคงมีการทำโปรโมชั่นลดราคาขายและให้ของแถมต่างๆ

สำหรับปัจจัยลบ ความเสี่ยงที่ต้องเฝ้าระวังคือ อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับขึ้น 4 ครั้งในปีนี้ การแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยเฉพาะสายพันธุ์โอมิครอนซึ่งยังไม่มีความชัดเจนว่าจะขยายความรุนแรงขึ้นหรือไม่ ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึง 90% ของ GDP สภาวะการจ้างงานและการมีรายได้ของประชาชนที่อาจจะมีการฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดไว้ รวมถึงการเพิ่มขึ้นของ NPL ของสถาบันการเงิน อาจจะส่งผลให้สถาบันการเงินระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อใหม่ ต้นทุนค่าก่อสร้างแพงขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อาจจะมีการปรับราคาขึ้น และภาวะเศรษฐกิจภาคการท่องเที่ยวยังไม่ฟื้นตัวดีจากกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างประเทศ

จากการประเมินสถานการณ์โดยภาพรวมคาดว่าในปี 2565 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2564 และจะยังคงมีการเปิดโครงการแนวราบในสัดส่วนที่มากกว่าอาคารชุด บ้านแนวราบน่าจะได้รับการตอบรับจากผู้ซื้อมากกว่า ในขณะที่อาคารชุดจะค่อยๆ ฟื้นตัว เนื่องจาก Stock ที่ลดลง และราคาที่ดินที่แพงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างอาคารชุดเพื่อให้สอดคล้องกำลังซื้อ ผู้ประกอบการฯบ้านใหม่จะยังคงมีโปรโมชั่นส่วนลดและของแถมเพื่อจูงใจให้คนซื้อ แต่ไม่ลดราคามากเท่ากับปี 2564

ทั้งนี้ ในปี 2565 ยังมีสิ่งที่ต้องระมัดระวัง หากมีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิค 19 มากจนต้องมีการ Lock-down จะส่งผลให้ตลาดอสังหาริทรัพย์ไม่กระเตื้องขึ้นเท่าที่ควร  บ้านมือสองอาจจะเป็นสินค้าทดแทนบ้านใหม่ นอกจากนี้การขาดแคลนแรงงานอาจส่งผลให้การก่อสร้างล่าช้า และอาจทำให้แผนการส่งมอบล่าช้าไปด้วย ซึ่งอาจจะส่งผลต่อการระบาย backlog ของผู้ประกอบ และถ้าหากเกิด NPL สถาบันการเงินอาจจะมีนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดต่ออีกในปี 2565 จะส่งผลต่อกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่สถานะการเงินไม่แข็งแรง