3 ทำเลมาแรง! 'หลักสี่-ภาษีเจริญ-บางเขน'

กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย DDproperty.com ระบุ จากรายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Property Index ฉบับล่าสุด พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยที่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอยู่ใน 3 เขต คือ หลักสี่ ภาษีเจริญ และบางเขน ด้วยอานิสงส์ของส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าที่ใกล้เปิดให้บริการในปี 2562-2563 และเป็นเขตที่มีสถานีอินเตอร์เชนจ์ หรือสถานีเชื่อมต่อ

โดยเขตที่มีสถานีเชื่อมต่อโครงการรถไฟฟ้า 2 สาย มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นในรอบไตรมาส 2 ของปี 2562 ตามลำดับ ได้แก่ เขตหลักสี่ เพิ่มขึ้น 6% โดยเฉพาะในแขวงตลาดบางเขนหรือแยกหลักสี่ จากอานิสงส์ของรถไฟฟ้า 2 สาย ได้แก่ สายสีแดง ช่วงบางซื่อ-รังสิต และสายสีชมพูแคราย-มีนบุรี ซึ่งเชื่อมต่อกันที่สถานีหลักสี่ 

ทั้งนี้ โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู จะมีบทบาทกับ ถนนแจ้งวัฒนะ อย่างมาก ซึ่งต้องจับตาดูความพยายามในการผลักดันให้เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพูแยกวิ่งเข้าสู่พื้นที่เมืองทองธานีจะสำเร็จหรือไม่เนื่องจากแผนพัฒนาเดิมสถานีเมืองทองธานีจะอยู่ริมถนนแจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด หากสามารถผลักดันให้วิ่งเข้าสู่พื้นที่เมืองทองธานีได้สำเร็จก็มีความเป็นไปได้สูงว่าจะทำให้เกิดโครงการใหม่ๆ ในพื้นที่เมืองทองธานีมากขึ้น 

 

เช่นเดียวกับเขตภาษีเจริญ ที่ราคาของที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น 5% โดยเฉพาะแขวง บางหว้า หรือ ถ.เพชรเกษม, ถ.เทอดไท จากอานิสงส์ของโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง-หลักสอง และรถไฟฟ้า BTS ส่วนต่อขยายช่วงตากสิน-บางหว้า ซึ่งเชื่อมต่อกันที่สถานีบางหว้า 

ในอนาคตหากรถไฟฟ้า MRT ส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค และส่วนต่อขยายบางซื่อ-ท่าพระ เปิดให้บริการเต็มรูปแบบแล้ว เชื่อว่า ย่านบางหว้าบริเวณสถานีบางหว้า จะเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางที่สำคัญของคนย่านฝั่งธนบุรี ซึ่งไม่เพียงแต่คนที่อยู่อาศัยทางฝั่งเพชรเกษม-บางแคเท่านั้น

แต่ยังรวมถึงคนที่อยู่อาศัยตามแนวถนนราชพฤกษ์และย่านตลิ่งชันด้วย ส่วนเขตบางเขน เพิ่มขึ้น 3% โดยเฉพาะในแขวงท่าแร้ง บริเวณถ.รามอินทรา, ถ.วัชรพล จากสายสีเขียวหมอชิต-สะพานใหม่-คูคตกับสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี ซึ่งเชื่อมต่อกันที่สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ ฯ

 

การมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพู จะทำให้ย่าน รามอินทรา ยิ่งบูมมากขึ้น โดยเฉพาะริมถนนรามอินทรามีโอกาสเปลี่ยนแปลงไปสู่โครงการเชิงพาณิชย์ใหม่ๆมากขึ้น และเกิดตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่ใกล้สถานี ใกล้ศูนย์การค้า ที่ดินหายากและบ้านมีราคาสูง ทั้ง 3 เขตดังกล่าว มีการเติบโตของดัชนีราคาอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ 

เขตบางเขน โตต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงไตรมาส 4 ของปี 2561 ถึงไตรมาส 1 ของปี 2562 อยู่ที่ 1%และ 12% ตามลำดับ 

ส่วนเขตหลักสี่ โตต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ของปี 2561 ถึงไตรมาส 1 ของปี 2562 ซึ่งอยู่ที่ 3%, 4% และ 7% ตามลำดับ 

สำหรับเขตภาษีเจริญ โตต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงไตรมาส 4 ของปี 2561ถึงไตรมาส 1 ของปี 2562 ซึ่งอยู่ที่ 4% และ 5% ตามลำดับ

 

สำหรับเศรษฐกิจไทยปีนี้ ในช่วงไตรมาส 2 มีแนวโน้มชะลอตัวกว่าที่คาดการณ์ไว้อยู่ที่ระดับ 3.3% จากปัจจัยหลักคือ หนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และความสามารถในการชำระหนี้ลดลง  โดยล่าสุดคณะกรรมการนโยบายการเงินหรือ กนง. ได้ปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ทำให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 1.75% เหลือ1.50% เนื่องจากประเมินว่าเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มขยายตัวต่ำกว่าที่ประเมินไว้ ซึ่งตรงกับที่รายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์DDproperty Property Index ฉบับล่าสุด ได้คาดการณ์ไว้ส่งผลให้หลายธนาคารปรับลดดอกเบี้ยเงินกู้ลง 0.125-0.25%ซึ่งจะช่วยลดภาระของผู้ซื้อบ้าน เพราะทุก ๆ 1% ของอัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้นจะส่งผลให้ค่างวดในการผ่อนบ้านเพิ่มขึ้นอีก 7%

แม้ว่าจะมีมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value หรือ LTV)เข้ามาช่วยควบคุมอัตราการเติบโตของหนี้เสีย สะท้อนจากการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในภาพรวมที่ค่อนข้างทรงตัวรวมถึงสถาบันการเงินมีแนวโน้มเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นแต่ยังคงต้องจับตาความเสี่ยงในภาคอสังหาริมทรัพย์ อาทิ อุปสงค์ของต่างชาติในตลาดคอนโดมิเนียมไทยที่อาจปรับลดลงตามแนวโน้มเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว

 

ปัจจัยเสริมที่ไม่อาจมองข้ามได้คือมาตรการภาครัฐต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ มาตรการภาษีเพื่อส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองหนึ่งในมาตรการพยุงเศรษฐกิจช่วงกลางปี 2562 ของภาครัฐ ที่สามารถนำค่าซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือคอนโดมิเนียมที่มีมูลค่าไม่เกิน5 ล้านบาท ไปลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ไม่เกิน 200,000 บาท และมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนองลงเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท 

ซึ่งคาดว่าจะทำให้อัตราการดูดซับเพิ่มสูงขึ้นโดยเฉพาะอุปทานในช่วงราคาดังกล่าวประกอบกับการผ่อนปรนเกณฑ์ของมาตรการ LTV เกี่ยวกับการกู้ร่วม คือ ผ่อนปรนให้ผู้กู้ร่วมที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยให้เหมือนว่ายังไม่เป็นผู้กู้ เนื่องจากไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย เพียงแค่ช่วยเหลือกันภายในครอบครัวเท่านั้นช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภคกลุ่มนี้มากขึ้น

ส่วนปัจจัยที่ต้องจับตาคือมีสัญญาณจากธนาคารแห่งประเทศไทยที่ต้องการจะออกนโยบายให้สถาบันการเงินทุกแห่งเข้มงวดกับภาระหนี้ก่อนปล่อยสินเชื่อบ้าน โดยจะเริ่มนำมาตรฐานกลางในการคำนวณภาระผ่อนชำระหนี้เทียบกับรายได้ (Debt Service Ratio หรือDSR) มาใช้ เพื่อลดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPLในกลุ่มเสี่ยง ได้แก่ กลุ่มผู้มีรายได้ไม่แน่นอน, เด็กจบใหม่, วัยเริ่มต้นทำงาน และวัยใกล้เกษียณซึ่งอาจเกิดปัญหาในระยะยาว โดยคาดว่าจะประกาศใช้ประมาณเดือนพฤศจิกายนนี้

อย่างไรก็ตาม เชื่อว่ามาตรการนี้จะส่งผลดีในระยะยาวเหมือนกับมาตรการ LTV แต่ในระยะสั้นตลาดคงต้องใช้เวลาในการปรับตัวสักระยะโดยมาตรการ DSR จะเข้ามาช่วยป้องกันพฤติกรรมเสี่ยงที่ทำหนี้ครัวเรือนเปราะบางมากขึ้นหลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่ายอดปล่อยกู้แก่ผู้ที่มีภาระหนี้ต่อรายได้เกินกว่า70% ในทุกหมวดสินเชื่อ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านแลกเงินที่มีสัดส่วนสูงสุดถึง 46% ถือเป็นการป้องปรามไม่ให้เกิดปัญหาเศรษฐกิจในอนาคต