ไขปมสงสัย! ทำไมบ้านผ่อนนานกว่ารถยนต์?

ดร.โสภณ พรโชคชัยประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยกล่าวว่ากรณีนี้อาจเป็นการเปรียบเทียบที่แท้จริงเปรียบเทียบกันไม่ได้เพราะคนที่ซื้อบ้านราคา 2 ล้าน กับซื้อรถราคา 2 ล้านนั้น คนละคนกัน โอกาสที่คนมีปัญญาซื้อบ้านราคา 2 ล้านแล้วผ่อน 30 ปี แล้วยังเหลือเงินมาซื้อรถราคา 2ล้านที่ต้องผ่อนหมดใน 5-7 ปีนั้นมีน้อยมากอย่างรถคันหนึ่งราคา 2 ล้านบาทนั้น ส่วนมากต้องดาวน์ 20% ผ่อนเสียดอกเบี้ย 2-4% ทั้งนี้สมมติเป็น 3% โดยเป็นแบบดอกเบี้ยคงที่ (Flat Rate) เป็นเวลา 5ปี ก็แสดงว่า1.เงินที่ต้องผ่อน 80% คือ 1,600,000 บาท2.ดอกเบี้ย 3% คิดโดยเสียปีละ 48,000 บาท 5 ปีก็เป็นเงิน 240,000 บาท 3.นำเงินที่ต้องผ่อน 1,600,000 บาท มาบวกกับดอกเบี้ย 240,000บาท เป็นเงิน 1,840,000 บาท และ4. แล้วหารด้วย 60 เดือน จะเป็นเงินผ่อนเดือนละ 30,667บาท

ข้างต้นเป็นวิธีคิดการผ่อนรถตามปกติที่มักจะเอาเงินต้นที่ต้องผ่อนมา มาคิดดอกเบี้ยต่อปีตามอัตราว่าเป็นเงินเท่าไหร่แล้วก็คูณด้วยจำนวนปีที่ต้องผ่อนจากนั้นก็นำดอกเบี้ยทั้งก้อนมาบวกด้วยเงินต้นแล้วหารด้วยจำนวนเดือนที่ต้องผ่อนเป็นรายเดือนโดยตรงไปเลยไม่ต้องคิดซับซ้อนแบบอัตราดอกเบี้ยทบต้น

แต่ถ้าเราก็เงินซื้อบ้านแล้วมีเงินดาวน์เท่ากันคือ 20% แล้วมีอัตราดอกเบี้ย 3% เท่ากันเป็นเวลา 5 ปีเท่ากันอีก อัตราการผ่อนชำระต่อเดือน จะเป็นเงิน 28,750 บาท ซึ่งกลับถูกกว่าการผ่อนรถที่เป็นเงินเดือนละ 30,667 บาทเสียอีก เพราะการผ่อนแบบดอกเบี้ยทบต้นนี้เขาคิดลดเงินต้นทุกระยะที่ผ่อน สำหรับสูตรในการคิดเป็นดังนี้เงินผ่อนชำระต่อเดือน =i/(1-(1/((1+i)^n)) โดยที่

i = ดอกเบี้ยรายเดือนคือ 3% หารด้วย 12 หรือ 0.25% ต่อเดือน

n = จำนวนเดือน คือ 60 เดือน หรือ 5 ปี

^ = เครื่องหมายการยกกำลัง คือเอา (1+ดอกเบี้ย) คูณตัวเอง 60 หน (ตามจำนวนเดือนที่ผ่อน)

อย่างไรก็ตามในกรณีซื้อบ้านก็คงไม่มีใครผ่อนชำระได้รวดเร็วขนาดนี้เนื่องจากเงินผ่อนชำระ จะเป็นประมาณ 25% - 40% ของรายได้ของครอบครัวเช่น ถ้าต้องผ่อนเดือนละ 30,667 รายได้ของครอบครัวต้องมี 122,667บาทแต่จะสังเกตได้ว่าครอบครัวที่มีเงินนับแสนเช่นนี้ ก็คงไม่อยู่บ้านหลังละ 2ล้านบาท เพราะดูไม่สมฐานะ! มักจะอยู่บ้านราคาแพงกว่านี้เนื่องจากการผ่อนบ้านนั้น ผ่อนยาวๆ ทำให้ภาระการผ่อนลดน้อยลงนั่นเอง

ในอีกแง่หนึ่งการผ่อนบ้านนั้นอัตราดอกเบี้ยซื้อบ้านไม่ใช่ 3% แต่เป็น 5% โดยประมาณ แต่ก็มีบางช่วงที่บอกว่าดอกเบี้ยเหลือ 2% บ้างแต่ก็เป็นช่วง "ส่งเสริมการขาย"ระยะหนึ่ง เช่น 1-3 ปี จากนั้นก็เป็นการผ่อน ณอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งอาจเป็น 5-8% แล้วแต่กำหนดกันไป ถ้าสมมติว่าเป็นดอกเบี้ย 5% การผ่อนบ้านในระยะเวลาเดียวกันคือ 5 ปีจะเป็นเงินตามสูตรข้างต้นคือ 30,194 บาท ซึ่งพอๆกับการผ่อนรถ ณ อัตราดอกเบี้ย 3% แต่เป็นแบบดอกเบี้ยคงที่ การผ่อนรถจึงเสียเปรียบกว่าการผ่อนบ้าน

แต่สำหรับการผ่อนบ้านนั้น ไม่ได้มีเงินดาวน์ 20% แต่มีเงินดาวน์ 0-5% เป็นสำคัญสมมติว่าเงินดาวน์เป็น 5% และอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยคือ 6%ตลอดช่วงการผ่อน แต่ผ่อนยาว 30 ปีจะเป็นเงินผ่อนเดือนละเท่าไหร่สำหรับบ้านราคา 2,000,000 บาท

= เงินที่ต้องผ่อน (95%) หรือ 1,900,000 บาท

= ผ่อนชำระ 30 ปีหรือ 360 เดือน

= อัตราดอกเบี้ยปีละ 6% หรือเดือนละ 0.5%

= อัตราการผ่อนชำระต่อเดือนก็คือ = 0.5%/(1-(1/(1+0.5%)^360)) หรือเท่ากับ0.005995505

เมื่อเอาอัตราการผ่อนชำระต่อเดือนไปคูณกับเงินต้น1,900,000 บาท ก็จะต้องผ่อนเดือนละ 11,391.46 บาท ถ้ารวม 30 ปี หรือ 360 เดือนก็จะเป็นเงิน 4,100,926 บาท แต่เงินต้นคือ1,900,000 บาท แสดงว่าเราเสียดอกเบี้ยไป 2,200,926 บาท สูงกว่าเงินต้นเสียอีกแต่เรื่องนี้ก็ถือว่าธนาคารก็มีความเสี่ยงเพราะปล่อยให้เรากู้เงินไปตั้ง 30ปี เราเองก็ได้อยู่บ้านโดยไม่ต้องเช่ามาถึง 30 ปี

ที่สำคัญกว่านั้นก็คือเรื่องค่าเสื่อม บ้านอายุ 30 ปี ณ ราคา 2,000,000บาทตอนซื้อ เช่น ณ ปี 2563 พอถึงปี 2593น่าจะมีราคาเพิ่มขึ้นเป็น 4,850,000 ล้าน(ณ อัตราการเพิ่มขึ้นปีละ 3% ตามสูตร 1+ดอกเบี้ย แล้วยกกำลัง 30 ปี) แม้ตัวอาคารอาจจะเก่าแต่ก็ซ่อมแซมได้ โครงสร้างก็ยังไม่พัง ยังอยู่ได้อีกนาน เปลี่ยนแต่งานสถาปัตยกรรมและงานระบบประกอบอาคาร

แต่ในกรณีรถเขาคิดค่าเสื่อมทางบัญชีแค่ 5 ปี แต่อายุการใช้งานจริง อาจจะถึง 20 ปี แต่ต้องซ่อมแซมมากมายโดยตลอด และราคาซากเมื่อครบ 20 ปี ก็คงแทบไม่เหลืออะไรแล้วแต่บ้านนั้นราคามีแต่ขึ้น แต่จะขึ้นมากหรือขึ้นน้อย ก็แล้วแต่สถานการณ์ แต่ก็มีบางช่วงที่ราคาตกตามภาวะวิกฤติเศรษฐกิจแต่ก็ตกต่ำประมาณ 2-3 ปีแล้วก็ขึ้นใหม่อีก ไม่ได้ตกจนหมดค่า เอารถไปปลูกสะระแหน่หรือถ้ายกให้ฟรี คนได้รับยังเคือง เพราะแทบไม่มีราคาอะไร

อย่างไรก็ตามรถนั้นแม้จะมีค่าเสื่อมสูง แต่ก็ยังมีประโยชน์บางประการที่ต้องซื้อไว้ เช่นเอาไว้ประดับบารมี เอาไว้แสดงฐานะ (จอมปลอม)เพื่อให้ดูดีมีเครดิตในการขอกู้เงินธนาคาร (แต่ถ้าเราไม่จำเป็นต้องทำเช่นนี้ ก็ไม่ควร "เห็นช้างขี้ ขี้ตามช้าง" ก็ได้) และที่สำคัญรถยังสามารถนำไปหารายได้ได้เป็นกอบเป็นกำ เช่น เอาไปให้เช่าต่างๆ ตั้งแต่เป็นรถเช่าของบริษัทรถเช่าเป็นแท็กซี่ ฯลฯในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540-2542 ปรากฏว่ามีบางคนยอมทิ้งการผ่อนชำระบ้านเหลือรถเอาไว้ไป "เปิดท้ายขายของ"ดีกว่านั่นเอง...นี่แหละคือการไขความจริงเรื่องเงินของบ้านและรถ