ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯคาดตลาดที่อยู่อาศัยอีอีซีหดตัว

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่าภาพรวมในปี 2562 สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด"โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก" หรือ EEC ได้แก่จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทราในด้านอุปทานมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2561ทั้งการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน และการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารแต่ในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวนหน่วยลดลงเล็กน้อยแต่มูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2561 แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยที่โอนในปี 2562มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงกว่าปี 2561 และเป็นที่สังเกตว่า ในพื้นที่อำเภอสัตหีบซึ่งเป็นพื้นที่ที่รัฐบาลประกาศให้เป็น "เมืองการบินภาคตะวันออก"มีผู้ประกอบการให้ความสนใจลงทุกพัฒนาโครงการอาคารชุดเพิ่มมากขึ้น

               

สำหรับในปี 2563ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีปัจจัยลบรุมเร้ามากกว่าปัจจัยบวกสาเหตุจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อ COVID-19และภาวะภัยแล้งรุนแรงมีผลทำให้เศรษฐกิจของประเทศหดตัวส่งผลให้มีการเลิกจ้างแรงงานจำนวนมาก และรายได้ของเกษตรกรลดลงกระทบกับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในวงกว้าง แม้ว่าในปีนี้จะมีปัจจัยบวกในด้านอัตราดอกเบี้ยขาลงราคาน้ำมันลดลง มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่มีผลไปถึงสิ้นปี 2563และมีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยก็ตาม

               

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จึงคาดการณ์ว่า ในปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีการหดตัวตามภาวะเศรษฐกิจทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์โดยในด้านอุปทานการขออนุญาตจัดสรรที่ดินคาดว่าจะหดตัวร้อยละ 17.8และการออกใบอนุญาตก่อสร้างคาดว่าจะหดตัวร้อยละ 15.3 เมื่อเทียบกับปี 2562โดยอาคารชุดจะหดตัวมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบส่วนในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดว่าจำนวนหน่วยจะหดตัวร้อยละ 11.9และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะหดตัวร้อยละ 21.5

 

 

 

 

               

 

 

สถานการณ์ด้านอุปทานที่อยู่อาศัย

1.1 การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน

                ภาพรวมในปี2562 ทั้งปีมีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยใน EEC จำนวน175 โครงการ 21,814 หน่วย เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย เมื่อเทียบกับปี2561 โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.9 และ ร้อยละ 22.6 ตามลำดับโดยใบอนุญาตจัดสรรที่ดินส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮ้าส์มากที่สุด จำนวน 14,066 หน่วยคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 64.5 ของจำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมดรองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 3,978 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 18.2และบ้านแฝดจำนวน 3,461 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.9 เป็น อาคารพาณิชย์จำนวน218 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 1.0 และที่เหลือเป็นที่ดินจัดสรร ตามลำดับ

               

เมื่อพิจารณารายจังหวัดในพื้นที่ EECในปี 2562 จังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด อันดับ 1ได้แก่จังหวัดระยองมีสัดส่วนร้อยละ 44.5 ของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมดส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอปลวกแดงอำเภอนิคมพัฒนาและอำเภอเมืองระยอง ตามลำดับอันดับ 2จังหวัดชลบุรีมีสัดส่วนร้อยละ 44.4ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา อำเภอนิคมเมืองชลบุรีและอำเภอพานทอง ตามลำดับ อันดับ 3 จังหวัดฉะเชิงเทรามีสัดส่วนร้อยละ 11.1ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอบางปะกงอำเภอเมืองฉะเชิงเทราและอำเภอแปลงยาวตามลำดับ             

               

สำหรับแนวโน้มการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินใน3 จังหวัดEEC ในปี 2563 ศูนย์ข้อมูลฯคาดว่าจะมีจำนวนประมาณ17,938 หน่วย ลดลงจากปี 2562 ร้อยละ 17.8 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ประมาณ16,145-16,938 หน่วยและลดลงจากปี 2562 ระหว่างร้อยละ -26.0 ถึง -9.5

 

1.2การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย

                ภาพรวมในปี2562 ทั้งปีมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย มีจำนวนประมาณ 41,949 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ35.0 เมื่อเทียบกับปี 2561 แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ จำนวน 29,845 หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.3และอาคารชุด จำนวน 11,649 หน่วย เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 151.6

               

เมื่อพิจารณารายจังหวัดในพื้นที่ EECในปี 2562 จังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยมากที่สุดอันดับ 1 ได้แก่จังหวัดชลบุรี มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประมาณ 26,527หน่วยคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 63.9 ของการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั้งหมดโดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 17,803 หน่วย และอาคารชุดจำนวน 8,724หน่วยส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา อำเภอเมืองชลบุรี และอำเภอสัตหีบ ตามลำดับ อันดับ2 ได้แก่ จังหวัดระยอง มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างประมาณ 10,378 หน่วยคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 25.0 โดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 7,480 หน่วยและอาคารชุดจำนวน 2,898 หน่วย ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง อำเภอปลวกแดงและอำเภอแกลง ตามลำดับ อันดับ 3 ได้แก่ จังหวัดฉะเชิงเทรามีการออกใบอนุญาตก่อสร้างประมาณ 4,590 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 11.1โดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 4,562 หน่วย และอาคารชุดจำนวน 28 หน่วยส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา อำเภอแปลงยาว และอำเภอพนมสารคาม 

               

 

               

 

                สำหรับแนวโน้มการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใน3 จังหวัด EEC ปี 2563 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 35,166 หน่วย ลดลงร้อยละ -15.3 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ประมาณ31,649 -37,275 หน่วยและขยายตัวลดลงระหว่างร้อยละ -23.7 ถึง -10.2 เมื่อเทียบกับปี2562 ซึ่งมีจำนวน 41,494 หน่วยโดยคาดว่าจะมีการขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยอาคารชุดลดลงร้อยละ -43.7และที่อยู่อาศัยแนวราบคาดว่าจะลดลงร้อยละ 4.1

 

ด้านอุปสงค์ที่อยู่อาศัย

                2.1การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย

ภาพรวมในปี 2562 ทั้งปีมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย มีจำนวน 50,675 หน่วย และมีมูลค่า 99,905 ล้านบาทซึ่งจำนวนหน่วยลดลงเล็กน้อยร้อยละ -0.3 แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9 เมื่อเทียบกับปี 2561 ซึ่งมีจำนวน 50,825หน่วย และมูล่า 94,377 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 36,718 หน่วย มีมูลค่า 69,316 ล้านบาท และอาคารชุด จำนวน13,957หน่วยมีมูลค่า 30,589 ล้านบาท

               

 

เมื่อพิจารณารายจังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบมากที่สุด(เรียงตามมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์)อันดับ 1 ได้แก่ จังหวัดชลบุรีมีจำนวน 21,888 หน่วย และมีมูลค่า 45,010 ล้านบาท(ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา บางละมุง และเมืองชลบุรี) อันดับ 2จังหวัดระยองมีจำนวน 10,967 หน่วย และมีมูลค่า 17,381 ล้านบาท(ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง อำเภอปลวกแดง และบ้านฉาง) อันดับ 3จังหวัดฉะเชิงเทรามีจำนวน 3,863 หน่วย และมีมูลค่า 6,924 ล้านบาท(ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา บางปะกง และบ้านโพธิ์)

               

 

ส่วนจังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอาคารชุดมากที่สุดอันดับ 1 ได้แก่ จังหวัดชลบุรี มีจำนวน 12,705หน่วย และมีมูลค่า 29,096 ล้านบาท(ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอบางละมุง ศรีราชา และสัตหีบ) อันดับ 2จังหวัดระยอง มีจำนวน711 หน่วย และมีมูลค่า 963 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง แกลงและปลวกแดง) และอันดับ 3จังหวัดฉะเชิงเทรา มีจำนวน 541หน่วย และมีมูลค่า 530ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา บ้านโพธิ์ และบางปะกง)

               

 

ทั้งนี้ในปี 2562การโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ (หรือบ้านที่โอนจากนิติบุคคล) มีจำนวน 28,817 หน่วยและโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง (บ้านที่โอนจากบุคคลธรรมดา) มีจำนวน 21,858 หน่วยทำให้สัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ต่อบ้านมือสองในปี 2562 เท่ากับ57: 43 ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านสร้างใหม่ต่อบ้านมือสองมีสัดส่วน 64:36

 

สำหรับแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใน3 จังหวัด EEC ในปี 2563ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 44,657 หน่วยลดลงร้อยละ -11.9 จากปี 2562โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ  40,191 - 49,123 หน่วย และมีมูลค่า 78,443ล้านบาท ลดลงร้อยละ -21.5 จากปี 2562 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ  70,599 - 86,288 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2562