เผย! คอนโดหรูริมเจ้าพระยา ราคาพุ่งแซง"กลางเมือง"
คอนโดหรูริมเจ้าพระยา ราคาพุ่งแซง"กลางเมือง" แม้ภาพรวมเศรษฐกิจในประเทศ ยังส่งสัญญาณการฟื้นตัวไม่ชัดเจน ทว่าสำหรับสินค้าในกลุ่มตลาดพรีเมียมยังโตต่อเนื่อง โดยในส่วนของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ พบว่า โครงการคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ยังคงได้รับความนิยมของเหล่าเศรษฐีทั้งในประเทศและต่างประเทศ ซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือเพื่อการลงทุน
แม้ภาพรวมเศรษฐกิจในประเทศ จะยังส่งสัญญาณการฟื้นตัวไม่ชัดเจน ทว่าสำหรับสินค้าในกลุ่มตลาดพรีเมียมยังโตต่อเนื่อง โดยในส่วนของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ พบว่า โครงการคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ยังคงได้รับความนิยมของเหล่าเศรษฐีทั้งในประเทศและต่างประเทศ ซื้อเพื่ออยู่อาศัย หรือเพื่อการลงทุน จากพื้นที่ที่มีจำกัด ดันราคาขายต่อตร.ม.พุ่ง
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรีในกรุงเทพมหานคร มีจำนวนกว่า 1.72 หมื่นยูนิต หรือคิดเป็น 3% ของตลาดคอนโดทั้งหมดในกรุงเทพฯ ในจำนวนดังกล่าวมีซัพพลายริมแม่น้ำเจ้าพระยา ครองส่วนแบ่ง 2,600 ยูนิต หรือคิดเป็น 15% ของกลุ่มลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรี (อัลตร้าลักชัวรี) ทั้งหมดที่มีในตลาด
ทั้งนี้ ด้วยข้อจำกัดในกฎหมายผังเมือง ในการก่อสร้างโครงการริมแม่น้ำที่ต้องมีระยะถอยร่น 45 เมตร ห้ามสร้างอาคารสูงเกิน 16 เมตร ดังนั้นหากต้องการสร้างอาคารสูง ต้องใช้ที่ดินขั้นต่ำ 5 ไร่ และที่ผ่านมามีการจับจองที่ดินขนาดใหญ่สร้างโครงการใหญ่เปิดตัวและอยู่ระหว่างก่อสร้างไปเกือบหมด ทำให้เกิดภาวะหาที่ดินพัฒนาได้ยากขึ้นในย่านถนนเจริญกรุง และยังพอเหลืออีกเล็กน้อยในย่านเจริญนครที่อยู่ข้ามฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาเท่านั้น
ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการใหม่ในย่านนี้เกิดขึ้นน้อยมากใน 6 โครงการขนาดใหญ่ที่เปิดแล้ว ล้วนส่งเสริมให้ริมเจ้าพระยาเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ที่สำคัญด้วยองค์ประกอบ 3 เรื่องที่สำคัญ ได้แก่ เรสซิเดนท์ที่มีแบรนด์โรงแรมต่างชาติรับบริหารซึ่งทำให้ปรับราคาได้สูงตามมาตรฐาน เป็นโครงการอสังหาฯผสมผสาน (Mix-used) ที่ให้บริการหลากหลายครบวงจรอีกทั้งลูกค้าสามารถเลือกทั้งโครงการที่เป็น Leasehold หรือให้สัญญาเช่าระยะยาวและ Freehold ที่ให้สิทธิถือครองราคาของคอนโด
ราคาต่อตร.ม.แซงซีบีดี
ดังนั้นราคาในระดับซูเปอร์ลักชัวรีในย่านนี้จึงขยับขึ้นไปอยู่ที่ราว 3.47 แสนบาท/ตร.ม.แล้ว ส่วนระดับลักชัวรีอยู่ที่ 2.5 แสนบาท/ตร.ม.ปรับราคาสูงขึ้น 80% ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา หรือนับตั้งแต่ปี 2555 มีการเติบโตไม่ต่ำกว่า 15% ทุกปี และเชื่อว่าอัตราการเติบโตของตลาดคอนโดลักชัวร์รี่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาในช่วง 1-2 ปียังขยายได้ตัวสูงถึง 20 %
หากเทียบกับที่พักประเภทเดียวกันในย่าน CBD -Central Business District (ย่านธุรกิจใจกลางเมือง) ที่ถือเป็นไพรม์โลเกชั่น เช่น สุขุมวิทตอนต้นหรือทองหล่อที่ขายอยู่ราว 3 แสนบาท/ตร.ม. ในปัจจุบันแล้วยังพบว่าคอนโดระดับลักชัวรีริมแม้น้ำเจ้าพระยาจะมีราคาต่อตร.ม.สูงกว่าราว 15% ส่วนการเทียบระดับซูเปอร์ลักชัวรีด้วยกัน ก็ยังมีราคาสูงกว่าราว 5-6%
ระบุยูนิตเหลือขายแค่5%
"โครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยากว่า 2,600 ยูนิต ที่มีอยู่ปัจจุบันเหลือจำนวนห้องที่ยังไม่ได้ขายราว 5% เนื่องจากโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว เช่น แม่น้ำเรสซิเดนท์มียอดขายไปแล้วกว่า 95% โดยกำลังซื้อที่พักอาศัยริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นกลุ่มนิชมาร์เก็ต คือ คนที่มีฐานะการเงินดี เช่น เจ้าของกิจการมีความต้องการบ้านพักที่ใช้อยู่อาศัยเองมากกว่าการลงทุน และไม่จำเป็นต้องมีภาระการงานกดดันบังคับให้ต้องมีบ้านพักใจกลางเมืองที่ติดกับระบบขนส่งมวลชน หรืออาจเป็นคนที่เกษียณอายุแล้วต้องการที่พักริมแม่น้ำเจาะจง เป็นต้น เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้ยอดขายปรับขึ้นได้ต่อเนื่องแม้จะไม่รวดเร็วหวือหวาเท่าย่านใจกลางเมือง แต่ก็ยังเหมาะสมกับการถือเพื่อการลงทุนด้วยในระยะกลางถึงยาว"
จับตา"พระราม3"ทำเลฮอต
นอกจากนั้น โครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างมียอดขายไปแล้วกว่า 80% เช่นโครงการที่พักอาศัยประเภทที่มีแบรนด์รับบริหารอย่างแมนดารินโอเรียนเต็ลภายในไอคอนสยาม และโฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ ภายในโครงการเจ้าพระยาเอสเตท เป็นต้น
ดังนั้น การพัฒนาโครงการระดับลักชัวรีขึ้นไป ต้องจับตาการเติบโตที่จะขยับไปในย่านพระราม 3 เป็นลำดับต่อไปซึ่งยังมีพื้นที่เหลือสำหรับการจับจองอีกพอสมควร โดยปัจจุบันราคาที่ดินในย่านเจริญนครอยู่ที่ราว 3 แสนบาท/ตร.ว. ขณะที่ย่านพระราม 3 อยู่ที่ 2 แสนบาท/ตร.ว. การเติบโตในย่านริมแม่น้ำพระราม 3 ยังเป็นไปแบบค่อยเป็นค่อยไปราคาขายห้องพักต่อตร.ม.ยังอยู่ที่ระดับ 1 แสนบาทต้นๆถึง 1 แสนบาทกลางๆซึ่งย่านพระราม 3 ยังมีปัจจัยแวดล้อมเหมาะสมในการสร้างโครงการหรูต่างจากริมแม่น้ำเจ้าพระยาโซนใหม่อื่นๆ เช่น เกียกกายที่อาจยังไม่เหมาะสมกับตลาดลักชัวรีขึ้นไปเสียทีเดียว
รายได้ปล่อยเช่าสูงกว่า 3%
นางสุพินท์ กล่าวด้วยว่า เมื่อสำรวจตลาดคอนโดริมแม่น้ำในเมืองใหญ่ทั่วโลกพบว่า จะมีราคาเฉลี่ยสูงกว่าย่านอื่นๆในเมืองด้วยกันทั้งสิ้น เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ และลอนดอน แต่ในจุดหมายต่างประเทศดังกล่าวคอนโดหรูระดับลักชัวรีขึ้นไปติดริมแม่น้ำใจกลางเมืองก็ยังสูงกว่าในไทย 3-5 เท่าตัว ขณะที่รายได้จากการปล่อยเช่าของไทยกลับสูงกว่าคือเฉลี่ยได้ที่ 3-3.5% ขณะที่อัตราในญี่ปุ่นได้ต่ำกว่า 2% และลอนดอนอยู่ที่ราว 3%
นายเดชา ตั้งสิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัทแม่น้ำเรสซิเดนท์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการแม่น้ำเรสซิเดนท์เซอร์วิส กล่าวว่า ในช่วงเปิดตัวโครงการ5ปีแรกตั้งราคาเฉลี่ยราว1แสนบาทต้นๆต่อตร.ม.แต่ปัจจุบันราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2. 5 แสนบาท/ตร.ม. โดยยังเหลือการขาย26ยูนิตมูลค่า 785 ล้านบาทเป็นห้องเพนท์เฮาส์ 6 ห้อง ทั้งนี้ตั้งเป้าว่าจะปิดการขายได้ในปีนี้
สำหรับห้องชุดที่ยังเหลือขายในปัจจุบันมีราคาตั้งแต่ 10-80 ล้านบาท ไฮไลท์อยู่ที่เพนท์เฮาส์พื้นที่ใช้สอย 270-280 ตร.ม.เสนอขายในราคา 60-80 ล้านบาท
ขณะที่ ลูกค้าส่วนใหญ่ที่ผ่านมากว่า 90% เป็นลูกค้าชาวไทยแสดงให้เห็นว่า กำลังซื้อภายในประเทศยังคงเข้มแข็ง แต่สำหรับการทำตลาดในระยะหลังจะมุ่งเป้าไปที่ตลาดต่างประเทศที่สนใจอสังหาริมทรัพย์ในไทยมากขึ้นหลังจากได้แต่งตั้งบริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด เป็นบริษัทบริหารการตลาดและการขายเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าศักยภาพ ในรูปแบบ Direct Marketing เช่นจีน เป็นต้น โดยจัดโปรแกรมเชิญลูกค้าที่เป็นเป้าหมายเข้าเยี่ยมชมโครงการโดยตรง
นายเดชา กล่าวด้วยว่า การคมนาคมขนส่งที่สะดวก จะส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของคอนโดลักชัวรีขึ้นไป มีความต้องการสูงขึ้น เช่น การที่แหล่งท่องเที่ยวเช่นเอเชียทีคและไอคอนสยามที่กำลังจะเปิดตัวในอนาคต มีเรือรับส่งถึงท่าสะพานตากสินซึ่งจะมาเชื่อมกับเรือรับส่งของโครงการแม่น้ำเรสซิเดนท์ได้ทันที
ขณะที่ ตลาดยอดพิมานจะมีสถานีรถไฟใต้ดินแห่งใหม่เตรียมเปิดให้บริการทำให้นักท่องเที่ยวมีตัวเลือกครบวงจรทั้งบีทีเอสจากสถานีสะพานตากสินและเอ็มอาร์ทีส่วนต่อขยาย ขณะเดียวกันหากมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีทอง "ธนบุรี-เจริญนคร" ตามแผนที่วางไว้จะส่งผลให้มูลค่าของโครงการในย่านนี้สูงขึ้นต่อเนื่อง
ที่มา กรุงเทพธุรกิจ