Business
17 ม.ค. 2569
วิเคราะห์เจาะลึกอสังหาฯ ไทยปี 2569 ตลาดยังอยู่ในช่วงปรับฐานรุนแรง ยอดโอนกรรมสิทธิ์วูบเหลือ 3 แสนหน่วย ต่ำสุดในรอบ 7 ปี ผู้เชี่ยวชาญเตือนกลุ่มบ้านเดี่ยวหรู 25-50 ล้านเสี่ยงจมสต็อกนาน 6 ปี ขณะที่คอนโดฯ หดตัวหนัก 28% แนะผู้ประกอบการเร่งปรับตัวสู่ "Demand เฉพาะ"
KEY
POINTS
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2568-2569 กำลังก้าวเข้าสู่บททดสอบสำคัญที่สุดในรอบทศวรรษ โดย ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่าตลาดยังอยู่ในช่วง "ปรับฐาน" (Correction Phase) อย่างชัดเจน และแนวโน้มการฟื้นตัวจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยคาดว่าภาวะชะลอตัวจะยืดเยื้ออีก 2-3 ปี เนื่องจากยอดขายในปัจจุบันยังห่างไกลจากระดับก่อนโควิด (ปี 2562) ที่เคยสูงถึง 120,000 ยูนิตต่อปีในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
สถิติที่น่าตกใจคือยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2568 คาดว่าจะอยู่ที่ราว 3 แสนหน่วย ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี และลดลงจากระดับปกติที่เคยอยู่ปีละประมาณ 4 แสนหน่วย ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลงอย่างมีนัยสำคัญกว่า 33% หรือหายไปราว 20,000 หน่วยเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ข้อมูลเจาะลึกรายเซกเมนต์ชี้ให้เห็นว่ากลุ่มที่น่ากังวลที่สุดคือ "บ้านเดี่ยวราคาสูง 25-50 ล้านบาท" ที่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวมากเกินไป จนปัจจุบันมียูนิตเหลือขายสะสมสูงถึง 3,000 หน่วย ซึ่งหากดูจากอัตราการดูดซับในปัจจุบัน อาจต้องใช้เวลานานถึง 5-6 ปีในการระบายสต็อกเหล่านี้ นอกจากนี้ ปัญหาเศรษฐกิจที่ลามสู่ภาคส่งออกและธุรกิจอุตสาหกรรม ยังส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูงในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมอีกด้วย
ในส่วนของ "คอนโดมิเนียม" พบว่ามียอดขายหดตัวแรงที่สุดถึง 28% สะท้อนถึงผลกระทบเชิงโครงสร้างต่อรายได้และอำนาจซื้อของผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างอย่างรุนแรง ขณะที่กลุ่ม "ทาวน์เฮ้าส์ราคา 2-5 ล้านบาท" ยังคงเป็นกลุ่มที่มีสต็อกคงค้างหนาแน่นที่สุดถึง 115,000 หน่วย หรือคิดเป็น 57% ของยูนิตเหลือขายทั้งหมด ซึ่งอาจนำไปสู่การเกิด "สงครามราคา" (Price War) ในอนาคตอันใกล้
สำหรับตลาดต่างชาติภาพรวมพบว่ามียอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงราว 4% โดยเฉพาะในหัวเมืองใหญ่อย่างชลบุรีและเชียงใหม่ที่ลดลงถึง 15-28% อย่างไรก็ตาม "กรุงเทพฯ" และ "ประจวบคีรีขันธ์" กลับมียอดโอนเพิ่มขึ้น สะท้อนว่าดีมานด์ต่างชาติยังคงเลือกทำเลศูนย์กลางเศรษฐกิจและเมืองพักผ่อนระดับพรีเมียม
ทำเลที่ผู้เชี่ยวชาญมองว่าเป็นโอกาสในการเติบโตท่ามกลางวิกฤต คือพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากโครงสร้างพื้นฐานใหม่ เช่น รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้, สีชมพู และสีส้ม รวมถึงจังหวัดที่ความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังแข็งแกร่งอย่าง "ภูเก็ต" ซึ่งมียอดโอนเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากกลุ่มที่ซื้อแบบเช่าระยะยาว (Leasehold) และกลุ่มครอบครัวที่ต้องการอยู่อาศัยใกล้โรงเรียนนานาชาติ
ในด้านการเงิน สถาบันวิจัยวิเคราะห์ว่าวงเงินสินเชื่อโครงการใหม่ในปี 2568-2569 มีแนวโน้มลดลงราว 20% เนื่องจากสถาบันการเงินเน้นการปล่อยสินเชื่อที่สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจและระมัดระวังมากขึ้น โดยจะให้ความสำคัญกับผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ยาวนานและทำเลที่มีศักยภาพจริง
ทางรอดสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในยุคนี้คือ
คัดเลือกทำเลและเจาะ "Demand เฉพาะ": เน้นทำเลที่ใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่, โรงเรียน, หรือศูนย์การค้า เพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการจริง
ลดขนาดโครงการ: เพื่อบริหารความเสี่ยงและควบคุมงบประมาณในการก่อสร้าง
ปรับตัวสู่มาตรฐาน Green & Sustainable Living: การเลือกใช้วัสดุคาร์บอนต่ำ การออกแบบ Passive Design เพื่อประหยัดพลังงาน และการติดตั้งเทคโนโลยี Smart Living จะกลายเป็น "อาวุธสำคัญ" ในการแข่งขันและตอบโจทย์กฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวดขึ้นในอนาคต
-----
ขอบคุณข้อมูลจาก : ธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน)