แนะทางออก "ดราม่าค่าส่วนกลาง"

เรื่องนี้กลายเป็นประเด็นขึ้นมาเมื่อมีการแชร์ภาพการพ่นสีสเปรย์เป็นข้อความว่า "บ้านหลังนี้ไม่จ่ายเงินค่าส่วนกลาง" บริเวณพื้นหน้าบ้านของบ้านที่ไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง ที่หมู่บ้านแห่งหนึ่งในจังหวัดชลบุรี จนมีกระแสดราม่าจากบรรดาลูกบ้านและคนทั่วไป ทั้งเห็นด้วยและไม่เห็นด้วย
นี่คือข้อความที่พ่นด้วยสีสเปรย์เป็นสีแดง แถมตัวใหญ่แบบเห็นกันชัดๆ / เมื่อภาพนี้ถูกเผยแพร่ออก ปรากฏว่ามีความเห็นหลากหลาย ทั้งเห็นด้วยและไม่เห็นด้วย โดยฝ่ายที่เห็นด้วยก็บอกว่าสมควรแล้ว เพราะถือว่าการไม่จ่ายค่าส่วนกลางเป็นการเอาเปรียบผู้อื่น ส่วนฝ่ายที่ไม่เห็นด้วยก็มองว่าน่าจะมีวิธีการที่ดีกว่าการประจานกันตรงๆ แบบนี้ และการทวงแบบประจาน น่าจะเข้าข่ายผิดกฎหมายทวงหนี้ฉบับใหม่
จริงๆ เรื่องนี้ถือเป็นปัญหาโลกแตก และกลายเป็นประเด็นขัดแย้งแทบจะทุกหมู่บ้าน ทุกคอนโดฯ เพราะจะมีคนจำนวนหนึ่งไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง ถ้าคนกลุ่มนี้มีจำนวนมากเกินไป ก็จะทำให้นิติบุคคลไม่มีเงินมากพอที่จะนำมาบริหารและจ่ายค่าสาธารณูปโภคต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นไฟทาง / สนามหญ้า / ตัดแต่งต้นไม้ / ค่า รปภ. / กล้องวงจรปิด / ซ่อมแซมไม้กั้นรถเข้า-ออก / หรือแม้แต่ดูแลสระว่ายน้ำ / เพราะสาธารณูปโภคเหล่านี้ต้องใช้เงินในการบริหารทั้งสิ้น / และหากเก็บเงินได้น้อย หรือมีลูกบ้านไม่ยอมจ่ายจำนวนมาก แต่ต้องการคงสาธารณูปโภคให้ได้เท่าเดิม ก็ต้องเพิ่มอัตราการจ่ายสำหรับบ้านที่จ่ายอยู่แล้ว เช่น เคยจ่ายเดือนละ 500 บาท อาจกลายเป็น 800 บาทถึง 1,000 บาท ทำให้คนที่จ่ายค่าส่วนกลางปกติ เดือดร้อนมากขึ้นไปอีก
ที่ผ่านมามีความพยายามแก้ปัญหาเหล่านี้ แต่กฎหมายก็คุ้มครองสิทธิ์ลูกบ้าน เช่น ไม่อนุญาตให้นิติบุคคลขัดขวางการเข้าพักอาศัย / หมู่บ้านหรือคอนโดฯบางแห่งจึงใช้วิธีไม่ให้พนักงาน รปภ.บริการลูกบ้านที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง เช่น ไม่เปิดไม้กั้นรถเข้า-ออกให้ ต้องให้ลูกบ้านลงมาเปิดเอง แต่วิธีแบบนี้ก็สร้างความขัดแย้งระหว่างลูกบ้านกับ รปภ.อีก
คำถามก็คือ เราจะมีมาตรการที่เป็น "ทางออกกลางๆ" สำหรับปัญหานี้หรือไม่ "ล่าความจิรง" ได้สอบถามเรื่องนี้กับ คุณอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้คำตอบว่า การทวงถามค่าส่วนกลางจากลูกบ้าน / นิติบุคคลต้องดำเนินการตามขั้นตอนของกฎหมาย / ไม่มีอำนาจไปละเมิดสิทธิ์ของลูกบ้าน หรือทำให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์สิน ชื่อเสียง
อย่างกรณีที่เพิ่งเกิดขึ้นล่าสุด แม้นิติบุคคลจะอ้างว่าพื้นที่บริเวณที่พ่นสีเป็นที่ของนิติบุคคลมีสิทธิ์กระทำได้ แต่การกระทำแบบนี้เป็นวิธีการที่ไม่สมควร สร้างความอับอาย อาจจะเข้าข่ายประจานลูกบ้าน ควรจะใช้วิธีการทวงถามรูปแบบอื่น หรือสั่งระงับการใช้สาธารณูปโภคภายในหมู่บ้านกับลูกบ้านที่ค้างจ่ายน่าจะดีกว่าจริงๆ เรื่องแบบนี้มีกำหนดในกฎหมาย คือพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ซึ่งได้ระบุขั้นตอนการทวงค่าส่วนกลางเอาไว้ ก็คือ
ขั้นตอนแรก ต้องมีหนังสือแจ้งให้ผู้ค้างชำระทราบก่อน โดยต้องบอกล่วงหน้าให้ชำระไม่น้อยกว่า 15 วัน นับจากวันที่ได้รับหนังสือ และต้องส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนแบบตอบรับเพื่อใช้เป็นหลักฐานในการแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรม
(ความหมายคืออายัด ไม่ให้โอนกรรมสิทธิ์ หมายถึงขายต่อไม่ได้ จนกว่าจะจ่ายค่าส่วนกลางให้ครบเสียก่อน)
ขั้นตอนที่สอง สำนักงานที่ดินจะมีหนังสือแจ้งให้เจ้าของผู้ค้างชำระรับทราบเรื่องการถูกระงับการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรม
ฝั่งของเจ้าของบ้าน เมื่อรับทราบเรื่องการถูกระงับแล้ว ก็ต้องไปชำระค่าส่วนกลางที่ค้างจ่าย จากนั้นนิติบุคคลบ้านจัดสรรหรือผู้ประกอบการ จะต้องทำหนังสือแจ้งไปยังเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อให้ยกเลิกการอายัดภายใน 7 วัน
นี่คืออำนาจที่นิติบุคคลดำเนินการได้ตามกฎหมาย
"ล่าความจริง" ยังพบข้อมูลน่าสนใจจากบทความของ คุณธนันทร์เอก หวานฉ่ำ อดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เคยเขียนเอาไว้ในหนังสือพิมพ์คมชัดลึก ระบุเอาไว้แบบนี้ค่ะ "ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลใดก็ตามที่ผู้อยู่อาศัยนำมาอ้างในการไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ถือว่าเป็นการทำผิดกฎหมายอาคารชุดและบ้านจัดสรร ซึ่งแต่ละโครงการจะมีบทลงโทษ "เจ้าของร่วม" ที่ไม่ชำระเงินที่แตกต่างกัน
เช่น หากไม่ชำระตามจำนวนที่กำหนดไว้ จะต้องถูกเรียกเก็บเพิ่มอีก 12% และหากไม่ชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ต้องชำระเงินเพิ่มอีก 20% ของจำนวนที่เรียกเก็บปกติ แต่ถ้าได้มีการแจ้งไปแล้วยังเพิกเฉย บางโครงการก็จะมีการระงับการใช้บริการสาธารณะ และไม่มีสิทธิ์ในการออกเสียงในที่ประชุม" หากยังไม่ยอมชำระหลังการแจ้งเตือนครั้งสุดท้าย ก็จะถูกฟ้องร้องดำเนินคดีตามกฎหมาย และนิติบุคคลมีสิทธิ์แจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินระงับการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรม หรืออายัด ห้ามจำหน่ายจ่ายโอน
ทีนี้เรามองในมุมของลูกบ้านบ้าง เพราะมีหลายคนที่ไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง เนื่องจากสงสัยว่าค่าส่วนกลางถูกเก็บในอัตราสูงเกินไป หรือมีข้อสงสัยว่านิติบุคคลจะนำเงินไปพัฒนาระบบสาธารณูปโภคจริงหรือไม่ เรื่องนี้ลูกบ้านมีสิทธิ์ที่จะไปตรวจสอบอัตราค่าส่วนกลางที่หมู่บ้านเรียกเก็บได้ที่เจ้าพนักงานที่ดินประจำจังหวัด หรือเขตที่อาศัยอยู่ เพื่อเป็นข้อยืนยันค่ะ
ปัญหานี้เป็นปัญหาใหญ่ โดยเฉพาะในยุคปัจจุบันที่คนนิยมอยู่หมู่บ้านจัดสรรและคอนโดฯกันมากขึ้น สิ่งหนึ่งที่ต้องไม่ลืมก็คือ การจ่ายค่าส่วนกลางเป็นหน้าที่หนึ่งของ "เจ้าของร่วม" ค่ะ แต่หากข้องใจสงสัยว่าค่าส่วนกลางเก็บแพงไปหรือไม่ ก็สามารถไปตรวจสอบได้ตามช่องทางที่ล่าความจริงบอกเอาไว้ค่ะ