ผิดกฏหมาย! จอดรถ สร้าง-ซื้อ-ขายบ้าน ในที่ว่างสาธารณะหมู่บ้านจัดสรร

โดยอาคารแถว (ทาวน์เฮ้าส์ /อาคารพาณิชย์) จะมีระยะยาวของกลุ่มอาคาร 1 ชุดติดต่อกันไม่เกิน40 เมตร และจะต้องมีเว้นช่องว่างอย่างน้อย 4 เมตรระหว่างชุด (สมมติว่า ทาวน์เฮ้าส์ / อาคารพาณิชย์ ที่เปิดขายมีหน้ากว้างหลังละ 5 เมตร ก็เท่ากับว่าในทุก 8 หลัง จะต้องมีระยะเว้นว่าง 1 ช่วง ความยาวอย่างน้อย 4เมตร) ซึ่งเรียกให้เข้าใจกันง่ายๆ ว่า "ที่ว่างสาธารณะ"

สำหรับเหตุผลที่ต้องมี"ที่ว่างสาธารณะ" ตามหมู่บ้านจัดสรร ว่ากันว่า เพื่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยกรณีที่เกิดเพลิงไหม้ จะมีช่วงที่เว้นที่ไม่ให้ไฟลุกลามกินบริเวณกว้างเหมือนกับห้องแถวสมัยอดีตที่เป็นชุมชนห้องแถวติดๆกัน เวลาเกิดเพลิงไหม้ก็ลุกลามเสียหายเกือบหมด อีกทั้งบริเวณที่ว่างสาธารณะยังใช้ในกรณีที่รถดับเพลิงจะต้องกลับรถหรือเข้าจอดเพื่อดับเพลิงได้สะดวก และรวดเร็วขึ้น ดังนั้นที่ว่างสาธารณะจึงเป็นพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้าน ห้ามซื้อขายและห้ามครอบครองปฏิปักษ์ด้วยการเอารถไปจอด เพราะเผื่อเกิดกรณีร้ายแรงขึ้นจะเป็นอุปสรรค์ต่อการปฏิบัติหน้าที่งานของเจ้าหน้าที่รัฐ


แต่เราก็เห็นว่าในหลายหมู่บ้าน โดยเฉพาะหมู่บ้านจัดสรรขนาดใหญ่ ที่นิติบุคคลดูแลไม่ทั่วถึงหรือไม่มีนิติบุคคลดูแลแล้ว ก็จะมีกรณีที่บ้านข้างๆที่ว่างสาธารณะเหล่านี้นำรถไปจอดบ้างบางรายถึงกับทำเต็นท์กันแดดถาวรให้กับรถของตัวเอง หรือกรณีที่หนักกว่านั้น ก็คืออยู่ๆ ที่ว่างสาธารณะเหล่านั้น ก็กลายเป็นบ้านอีกหลังงอกขึ้นมา


การยึดครองด้วยการจอดรถจะทั้งแบบไม่มีเต็นท์ หรือมีสิ่งปลูกสร้างทั้งถาวรและกึ่งถาวร ก็เป็นสิ่งที่ไม่ควรซึ่งถ้านิติบุคคลมีความเข้มแข็ง มีกฎระเบียบย้ำอีกครั้ง(แม้จะมีกฎหมายอยู่แล้วก็ตาม)พร้อมกับเอาจริงเอาจังกับการลงโทษผู้กระทำผิดลักษณะนี้ ก็ช่วยแก้ปัญหาได้พอควร ที่กล่าวว่าช่วยได้พอสมควรไม่ได้ช่วยได้หมด เพราะคนที่ไม่เคารพในกฎระเบียบการอยู่อาศัยและไม่เข้าใจเหตุผลที่แท้จริงของกฎหมายนี้ และคิดว่าไม่เป็นไรก็อาจจะทำอีกในเวลาที่เจ้าหน้าที่นิติบุคคล หรือเพื่อนบ้านเผลอๆ

แต่กรณีที่หมู่บ้านเหล่านั้นไม่มีคนดูแลที่เข้มแข็ง ไม่มีนิติบุคคลแล้ว ก็ยากจะแก้ปัญหา "แอบจอดรถในที่ว่างสาธารณะ" ได้

ส่วนกรณีที่มี "บ้านผุดบนที่ว่างสาธารณะ" อันนี้ผิดกฎหมายทันที และสามารถเอาผิดทางกฎหมายได้อย่างจริงจังโดยบ้านผุดบนที่ว่างสาธารณะ มี 2 ลักษณะด้วยกัน คือ


1. บ้านที่ติดกับที่ว่างสาธารณะนั้นแอบลักลอบต่อเติมบ้านอีกหลังขึ้นมา เพื่อประโยชน์ส่วนตัว ซึ่งลักษณะนี้มีทั้งที่แอบลักลอบสร้างจริงๆโดยที่เจ้าหน้าที่รัฐท้องถิ่นไม่รู้ด้วยซึ่งเพื่อนบ้านสามารถร้องเรียนไปยังสำนักงานเขตท้องถิ่นได้กับกรณีที่เจ้าหน้าที่ของรัฐรู้เห็นเป็นใจให้มีการต่อเติมบ้านบนที่ว่างสาธารณะเมื่อร้องเรียนไปอาจจะไม่ได้รับการตอบโต้ดำเนินการ(ส่วนใหญ่กรณีนี้เกิดกับโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ไม่มีนิติบุคคลดูแลแล้ว)


2. ซื้อขายที่ดิน/บ้านบนที่ว่างสาธารณะ ลักษณะนี้ เจ้าหน้าที่รัฐท้องถิ่นมีส่วนรู้เห็นแน่นอน เพราะการจะออกโฉนดเพื่อนำที่ดินไปขายให้มีการปลูกสร้าง ต้องผ่านการดำเนินงานจากเจ้าหน้าที่ของรัฐไม่สามารถซื้อขายกันเองได้โดยไม่มีเอกสารหลักฐาน ดังนั้น ถ้าใครจะซื้อที่ดินเปล่าในหมู่บ้านจัดสรร ควรพิจารณาด้วยว่าเป็นที่ดินบนที่ว่างสาธารณะหรือไม่


เช่นเดียวกับ บ้านทาวน์เฮ้าส์ก็ดี อาคารพาณิชย์ก็ดี ปลูกสร้างอยู่บนที่ว่างสาธารณะหรือไม่ซึ่งเราสามารถประเมินคร่าวๆ ได้ว่า ถ้าบ้านแต่ละหลังมีความกว้างหน้าบ้านประมาณ 4-5เมตร ต้องมีระยะเว้นทุก 40 เมตร ก็หมายถึง ทุก8-10 หลัง จะต้องมีที่ว่างสาธารณะนี้ ถ้าเรานับแล้วบ้านที่เราอยากได้ตรงกับจุดนี้ ควรหลีกเลี่ยงแม้ว่าโครงการจะมีโฉนดมายืนยันว่าซื้อขายได้ แต่ถ้าอยู่บนพื้นฐานที่ผิดก็มีความเสี่ยงในอนาคต เพราะหากเกิดปัญหาอะไรขึ้น และต้องการเรียกร้องจากภาครัฐเราอาจกลายเป็นผู้ผิดที่ซื้อบ้านบนที่ว่างสาธารณะไปก็ได้


คล้ายกับกรณีคุณรัตนาสัจจเทพ ที่ซื้อทาวน์เฮ้าส์สองชั้นบนที่ว่างสาธารณะโดยที่ตนเองไม่รู้มาก่อนเลยและยังกู้เงินธนาคารซื้อทาวน์เฮ้าส์หลังนั้นได้พร้อมกับโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามปกติทุกอย่าง จนกระทั่งมาทราบในภายหลังว่าบ้านที่ตนซื้อนั้น อยู่บนที่ว่างสาธารณะที่ผิดกฎหมายกลายเป็นผู้ซื้อเป็นผู้ที่มีความผิดไป ส่วนเจ้าหน้าที่รัฐเจ้าของโครงการหายไร้ร่องรอย



ลักษณะที่ 2 ทั้งซื้อที่ดิน และซื้อบ้านบนที่ว่างสาธารณะเจ้าหน้าที่รัฐต้องมีส่วนรู้เห็น ซึ่งกรณีที่เป็นบ้านสร้างแล้วในโครงการจัดสรรผู้ประกอบการเป็นจุดเริ่มต้นของการกระทำความผิดเพราะต้องการนำทุกพื้นที่มาขายทำเงินจึงเลี่ยงกฎหมายไม่เว้นระยะห่างของห้องแถวในทุก 40 เมตรและส่วนใหญ่แล้วจะมีเจ้าหน้าที่ของรัฐรู้เห็น เพราะโครงการจัดสรรผู้ประกอบการต้องยื่นขออนุญาตจัดสรรตามกฎหมาย และขออนุญาตก่อสร้างจึงเป็นไปไม่ได้เลย ที่เจ้าหน้าที่รัฐจะไม่รับรู้มาก่อนจนปล่อยให้ออกโฉนดผ่านอนุญาตจัดสรร ได้ใบอนุญาตก่อสร้าง จนก่อสร้างได้ดังนั้นก่อนซื้อบ้าน ซื้อที่ดิน ต้องดูให้ดี


บทความข้างต้นเผยแพร่ครั้งแรกที่ DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์ ที่รวบรวม ข่าวอสังหาฯ คู่มือซื้อขาย และ รีวิวโครงการใหม่ ไว้กว่า 10,000 บทความ