ทำความรู้จัก ‘ภาษีลาภลอย’ ก่อนถึงประกาศใช้

เนื่องจากปัจจุบันรัฐบาลมีโครงการลงทุนขนาดใหญ่ทางด้านการวางโครงสร้างพื้นฐานสำหรับการพัฒนาประเทศโดยเฉพาะทางด้านคมนาคม ซึ่งมีระยะเร่งด่วนปี 2559จำนวน 20 โครงการ มูลค่ารวม 1.38 ล้านล้านบาท และแผนในปี 2560 จำนวน 36 โครงการ 8.95 แสนล้านบาท อาทิ รถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่สายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรีระยะทาง 21 กิโลเมตร สายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง ระยะทาง 29.1 กิโลเมตร และสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี ระยะทาง 34.5 กิโลเมตร

จากโครงการดังกล่าวทำให้มูลค่าที่ดินเพิ่มสูงขึ้นจากราคาประเมินที่ดินบริเวณแนวรถไฟฟ้าของกรมธนารักษ์ รอบปี 2559-2562 ปรับขึ้นเฉลี่ย 31.47%จากราคาประเมินรอบก่อนหน้า สูงสุดอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว บริเวณถ.ราชพฤกษ์ ปรับขึ้น 122.22% คือจาก 90,000 บาท/ตารางวา เป็น 200,000 บาท/ตารางวาซึ่งปัจจุบันรัฐยังไม่สามารถจัดเก็บรายได้จากเจ้าของหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ได้รับประโยชน์เพิ่มขึ้นได้

ที่มา-ที่ไปของภาษีลาภลอย

แนวคิดการจัดเก็บภาษีจากผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐหรือภาษีลาภลอย (Windfall Gain Tax) นั้นมีบังคับใช้ในต่างประเทศมานานแล้ว ได้แก่ อังกฤษ ฝรั่งเศส โปแลนด์ ฮ่องกงและสหรัฐอเมริกา ซึ่งทางสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ได้ศึกษามาหลายปีโดยนำแบบอย่างจากประเทศข้างต้นมาปรับใช้

การจัดเก็บภาษีลาภลอยจะช่วยลดภาระงบประมาณการพัฒนาสาธารณูปโภคพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งที่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากโดยจัดเก็บภาษีจากผู้ที่ได้รับประโยชน์จากมูลค่าที่ดินและห้องชุดที่เพิ่มขึ้นจากการพัฒนาโครงการของรัฐซึ่งได้รับประโยชน์โดยตรงจากส่วนต่างมูลค่าที่ดินหรือห้องชุดที่เพิ่มขึ้น

เงินภาษีที่จัดเก็บได้จากภาษีลาภลอยจะถูกส่งเข้ากองทุนพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐซึ่งจะอยู่ภายใต้การบริหารจัดการของสำนักงานบริหารหนี้สาธารณะ (สบน.)ซึ่งจะนำไปใช้ในโครงการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของรัฐอื่นๆ ต่อไป

สาระสำคัญของร่างกฎหมายภาษีลาภลอย

ปัจจุบันกฎหมายฉบับนี้ยังอยู่ในขั้นการศึกษารายละเอียดแต่คาดว่าจะหาข้อสรุปได้เร็ว ๆ นี้ หลังจากนั้นจะเสนอระดับนโยบายพิจารณาก่อนเสนอคณะรัฐมนตรีและเสนอต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติ หรือ สนช. ต่อไปโดยในเบื้องต้นได้กำหนดสาระสำคัญของกฎหมายฉบับนี้ไว้ดังนี้

ใครที่โดนจัดเก็บภาษี

1. ผู้ขายที่ดินหรือห้องชุด ที่ใช้ประโยชน์ในที่ดินเชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาท
2. ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของห้องชุดรอจำหน่ายซึ่งอยู่รอบพื้นที่ที่มีโครงการพัฒนาของรัฐ

ประเภทโครงการพัฒนาของรัฐที่อยู่ในข่ายต้องจัดเก็บภาษี

1. โครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง รถไฟรางคู่ และรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนพื้นที่จัดเก็บภาษีในรัศมี 2.5 กิโลเมตร รอบสถานี
2. โครงการท่าเรือ พื้นที่จัดเก็บภาษีในรัศมี 5 กิโลเมตรจากแนวเขตที่ดินของท่าเรือ
3. ทางด่วนพิเศษ พื้นที่จัดเก็บภาษีในรัศมี 2.5 กิโลเมตรรอบทางขึ้น-ลง
4. สนามบิน พื้นที่จัดเก็บภาษีในรัศมี 5 กิโลเมตรจากแนวเขตห้ามก่อสร้างของสนามบิน

รูปแบบการจัดเก็บภาษี

1. เก็บระหว่างดำเนินโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโดยจัดเก็บจากการขายหรือเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือห้องชุดทุกครั้งซึ่งทางกรมที่ดินจะเป็นผู้จัดเก็บ ทั้งนี้การเปลี่ยนมือจะต้องไม่ใช่เป็นลักษณะการโอนมรดก ซึ่งกรณีการโอนมรดกนั้นจะเข้าข่ายการเสียภาษีมรดกแทน

2. เก็บเมื่อดำเนินโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแล้วเสร็จแล้วซึ่งจะเก็บจากที่ดินหรือห้องชุดที่ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่าสูงกว่า 50ล้านบาทโดยจัดเก็บจากห้องชุดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่รอการจำหน่ายซึ่งจะจัดเก็บในปีถัดจากปีที่โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแล้วเสร็จจัดเก็บเพียงครั้งเดียว ส่วนนี้ทางองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.)เจ้าของพื้นที่เป็นผู้จัดเก็บ

3. การจัดเก็บภาษีจะมีผลเฉพาะกับโครงการที่เกิดขึ้นใหม่เท่านั้นไม่มีการจัดเก็บภาษีย้อนหลังกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้ประโยชน์จากโครงการของรัฐที่ลงทุนไปก่อนหน้านี้

ข้อยกเว้นในการจัดเก็บภาษี

เพื่อไม่ให้เกิดผลกระทบกับประชาชนจำนวนมากจึงยกเว้นการจัดเก็บภาษี กรณีที่ดินที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยและที่ดินทำเกษตรกรรม และจะยกเว้นห้องชุดที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้จำหน่ายหรือห้องชุดที่ยังไม่ได้จำหน่ายหลังโครงการพัฒนาของรัฐแล้วเสร็จโดยให้คำนวณส่วนต่างที่เพิ่มขึ้นของมูลค่าห้องชุด และจัดเก็บภาษีเพียง 20% ของส่วนต่างมูลค่าที่เพิ่มขึ้นจริงหลังการพัฒนาโครงการของรัฐแล้วเสร็จซึ่งมูลค่าที่ดินและห้องชุดจะใช้ราคาประเมินแบบเดียวกับที่กรมที่ดินใช้อยู่


ข้อศึกษาเพิ่มเติม

จากที่กล่าวไว้ข้างต้นว่ากฎหมายฉบับนี้ยังมีรายละเอียดที่ต้องศึกษาอีกมากโดยยังมีบางประเด็นที่ยังไม่ได้ข้อสรุป อาทิทรัพย์สินหรือที่ดินที่อยู่ในรัศมีการลงทุนแต่ไม่ได้รับประโยชน์จากการลงทุนนั้นคือมูลค่าที่ดินไม่เพิ่มขึ้น หรือเกิดด้อยค่าลง หรืออยู่ในพื้นที่ห่างไกลจะต้องมีการจัดเก็บภาษีด้วยหรือไม่ ซึ่งทาง สศค.จะพิจารณาอย่างรอบคอบและรอบด้านต่อไปเพื่อไม่ให้ทรัพย์สินของคนเหล่านี้ได้รับผลกระทบ

อย่างไรก็ตามแม้ว่ากฎหมายฉบับนี้จะทำให้เก็บภาษีเข้ารัฐได้มากขึ้นแต่หลายฝ่ายตั้งข้อสังเกตว่าจะเป็นการเก็บภาษีซ้ำซ้อนกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มใช้ในปี2562 รวมทั้งค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่มีอยู่แล้วทั้งยังเป็นการเพิ่มต้นทุนให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งในท้ายที่สุดจะถูกผลักภาระไปสู่ผู้บริโภคที่ต้องซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่แพงขึ้น

บทความข้างต้นเผยแพร่ครั้งแรกที่ DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์ ที่รวบรวม ข่าวอสังหาฯ คู่มือซื้อขาย และ รีวิวโครงการใหม่ ไว้กว่า 10,000 บทความ