ผลกระทบพ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ ต่ออสังหาฯ เพื่อเช่า ตอนจบ

ซึ่งในส่วนของอสังหาฯ เพื่อขายนั้นอาจจะส่งผลกระทบไม่มากนักเนื่องจากยังพอมีเวลาในการปรับตัวในการระบายสต๊อกของผู้ประกอบการอสังหาฯแต่ในส่วนของอสังหาฯเพื่อเช่านั้น SCB Economic Intelligence Center หรือ EICประเมินว่ามีแนวโน้มที่จะได้รับประโยชน์จากภาระภาษีที่ลดลงจากเดิมประมาณ20%

ทั้งนี้จากกรณีศึกษาตัวอย่างของโครงการสำนักงานให้เช่าแห่งหนึ่งในย่านสาธรซึ่งมีรายได้จากการให้เช่าพื้นที่กว่า 645 ล้านบาทต่อปี พบว่าโครงการดังกล่าวเมื่อคำนวณมูลค่าทรัพย์สินตามหลักการประเมินราคาแบบใหม่จะอยู่ที่ราว 1,150 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นไปตามเกณฑ์อัตราภาษีเพื่อการพาณิชย์ในอัตราภาษีที่ 1.2%ของมูลค่าทรัพย์สิน โดยเกณฑ์การประเมินภาษีแบบใหม่ผู้ประกอบการจะเสียภาษีที่ลดลงจากเดิมกว่า 20% ซึ่งในปัจจุบันก็มีการบริหารภาระภาษีในส่วนนี้ผ่านโครงการสัญญาเช่าโดยจะมีการแบ่งแยกเป็นสัญญาเช่า และสัญญาบริการเพื่อถ่วงให้ภาระภาษีลดลงซึ่งสัญญาเช่าจะถูกคิดตามอัตราภาษีโรงเรือนที่ 12.5% ของรายได้จากค่าเช่าทั้งหมด

สัญญาบริการจะถูกคิดตามอัตราภาษีมูลค่าเพิ่มที่7% ของรายได้จากค่าบริการทั้งหมด ดังนั้นเมื่อกฎหมายฉบับนี้ได้เปลี่ยนวิธีการประเมินภาษีใหม่โดยคิดฐานภาษีตามมูลค่าของทรัพย์สินจึงมีแนวโน้มที่การบริหารภาษีผ่านการใช้สัญญาบริการจะถูกยกเลิกไปเนื่องจากเป็นภาระภาษีที่ไม่จำเป็น

"กรณีของการให้เช่าอสังหาฯ ที่ปัจจุบันอัตราค่าเช่าต่ำแต่มูลค่าของทรัพย์สินตามราคาสูง โดยเมื่อฐานภาษีถูกเปลี่ยนมาคิดตามต้นทุนจะส่งผลให้ต้นทุนจากภาระภาษีของผู้ให้เช่าเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะในกรณีของผู้ประกอบการ"

ปัจจุบันผู้ประกอบการที่กำลังเช่าที่ดินของภาครัฐหรือรัฐวิสาหกิจตามพื้นที่ใจกลางเมืองต่างๆ เมื่อวิธีการประเมินถูกเปลี่ยนไปจะเป็นเหตุให้ผู้ให้เช่าที่ดินต้องจ่ายภาระภาษีใหม่ที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากมูลค่าของทรัพย์สินจะถูกสะท้อนออกมาตามศักยภาพจริงของที่ดินนั้นจึงมีแนวโน้มที่ผู้ให้เช่าที่ดินจำเป็นต้องปรับอัตราค่าเช่าที่ดินขึ้นเพื่อรักษาอัตราผลกำไร

จากแนวโน้มดังกล่าวจะส่งผลให้ผู้ประกอบการที่กำลังเช่าที่ดินเพื่อทำโครงการให้เช่าอยู่ในปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะมีต้นทุนค่าเช่าที่ดินแปลงสูงขึ้นตามไปด้วย ทั้งนี้โดยปกติแล้วภาระภาษีที่เกิดขึ้นจะขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญาเช่าระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าในความรับผิดชอบของภาษีว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบทั้งนี้ EIC ประเมินว่าผู้เช่ามีแนวโน้มจะได้รับผลกระทบจากการที่ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องปรับอัตราค่าเช่าขึ้นเพื่อชดเชยกับภาระภาษีใหม่ไม่ว่าจะเป็นโครงการให้เช่าที่ทำเป็นที่อยู่อาศัยหรืออาคารพาณิชย์

นอกจากนี้ยังมีประเด็นเรื่องพื้นที่ส่วนกลางของโครงการอสังหาฯ ให้เช่าที่น่าจะได้รับผลกระทบต่อแนวโน้มของอัตราค่าเช่าได้ในอนาคตโดยการประเมินฐานภาษีแบบใหม่ มูลค่าทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการอสังหาฯให้เช่าต้องถูกคิดคำนวณรวมเข้าไปในฐานภาษีใหม่ด้วย ซึ่งจะส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องมีต้นทุนค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นเพิ่มขึ้นจากเดิมที่ไม่ต้องจ่ายส่วนนี้

อสังหาฯ เพื่อเช่ามีแนวโน้มว่าค่าใช้จ่ายทางภาษีในทรัพย์สินส่วนกลางจะถูกคิดรวมเข้าไปกับอัตราค่าเช่าส่งผลให้แนวโน้มของอัตราค่าเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ โดยแนวโน้มนี้จะเกิดขึ้นกับกรณีที่อัตราค่าเช่าในปัจจุบันอยู่ต่ำกว่าศักยภาพของที่ดินที่ควรจะเป็น

ในขณะที่กรณีที่อัตราค่าเช่าสอดคล้องกับศักยภาพของที่ดินอยู่แล้วการปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าคงไม่สูงมากนักเนื่องจากภาระภาษีที่ต้องจ่ายของโครงการโดยรวมลดน้อยลง เช่น กรณีศึกษาของโครงการสำนักงานให้เช่าแห่งหนึ่งในย่านสาธรที่กล่าวมาอย่างไรก็ตามการให้ความสำคัญกับนิติกรรมเพื่อเช่า/ให้เช่าของแต่ละโครงการก่อนที่จะทำสัญญาเช่าเป็นสิ่งจำเป็นที่ทั้งสองฝ่ายต้องมุ่งเน้นเป็นพิเศษเพื่อที่จะลดผลกระทบของภาระภาษีที่จะเกิดขึ้น

ผู้ประกอบการอสังหาฯ ให้เช่า ต้องมีการปรับตัวโดยการปรับปรุงสิ่งปลูกสร้างใหม่ให้สอดรับกับการที่จะปรับอัตราค่าเช่าขึ้นในอนาคตโดยเฉพาะในกรณีที่ปัจจุบันอัตราค่าเช่าไม่ได้สะท้อนความจริงตามศักยภาพของที่ดินที่ควรจะเป็นแต่ต้องการที่จะปรับอัตราค่าเช่าขึ้น

ดังนั้นการปรับปรุงสิ่งปลูกสร้างใหม่ให้สอดรับการอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้นก็จะเป็นการช่วยลดอัตราการย้ายออกของผู้เช่าได้ในขณะที่ผู้เช่าก็จำเป็นต้องปรับตัวใหม่ให้สอดคล้องกับสภาพการเงินของกิจการเมื่อต้องมารับภาระต้นทุนค่าเช่าที่มีแนวโน้มจะสูงขึ้นด้วยการลดขนาดพื้นที่เช่าลงให้เพียงพอ และพอใช้สำหรับที่จะดำเนินงานต่อไปได้ในอนาคต

บทความข้างต้นเผยแพร่ครั้งแรกที่ DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์ ที่รวบรวม ข่าวอสังหาฯ คู่มือซื้อขาย และรีวิวโครงการใหม่ ไว้กว่า 10,000 บทความ