เตรียมตัวเจอ "ผังเมืองฉบับใหม่" รับปี 2561 ขยายความเป็นเมืองสู่ปริมณฑล
[สกู๊ปข่าว] เนื่องด้วยการเติบโตแบบบก้าวกระโดดของกรุงเทพฯ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทำให้เกิดเขตพื้นที่ New CBD ใหม่ อย่าง รัชดา-พระราม 9-อโศก ซึ่งเป็นพื้นที่ย่านธุรกิจที่สำคัญของคนกรุงฯ รวมไปถึงบริเวณรอยต่อของกรุงเทพฯ ในย่านปริมณฑล อันประกอบไปด้วย 6 จังหวัด นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม และฉะเชิงเทรา อันได้รับอานิสงส์จากการขยายเส้นทางให้บริการรถไฟฟ้า
รวมถึงแผนเมกะโปรเจกต์ตามนโยบายของรัฐบาลอย่างโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง ส่งผลให้เขตพื้นที่ดังกล่าวถูกจับจองที่ดินโดยนายทุนและผู้ประกอบการอสังหาฯ ดังนั้นภาพจากผังเมืองสีเขียวจึงถูกแปรเปลี่ยนเป็นสีส้ม อันหมายถึงความหนาแน่นประชากรมากขึ้น
เหตุนี้เองจึงส่งผลให้กรมโยธาธิการและผังเมืองต้องมีการปรับเปลี่ยนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครใหม่ และประกาศใช้ในปี 2561 เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงในปัจจุบัน พร้อมกับแก้ปัญหาการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณรอยต่อของกรุงเทพฯ ด้วย
กรมโยธาฯ ประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่ปี 2561
ปัจจุบันพื้นที่เขตกรุงเทพมหานครอยู่ในกรอบของผังเมืองรวม ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ซึ่งมีผลบังคับใช้มาตั้งแต่วันที่ 16 พ.ค. 2556 รวมเป็นระยะเวลากว่า 4 ปี ทั้งนี้ด้วยนโยบายของรัฐบาลในการเร่งพัฒนาโครงสร้างของเมืองในด้านต่างๆ โดยเฉพาะระบบคมนาคม เพื่อแก้ปัญหาการจราจรแสนสาหัสในกรุงเทพฯ จึงทำให้เกิดแผนการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าให้ครอบคลุมทุกพื้นที่ มีความหนาแน่นของจำนวนประชากรเกินข้อกำหนดของผังเมือง ด้วยเหตุนี้กรมโยธาธิการและผังเมืองจึงต้องปรับเปลี่ยนแก้ไขผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริง ประกอบกับเป็นการแก้ปัญหาซ้ำซากที่กำลังเกิดขึ้นในกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณรอยต่อระหว่างจังหวัด ปัญหาการจราจรติดขัด รวมไปถึงการขยายตัวของเมืองอย่างไร้ทิศทาง ซึ่งขณะนี้ผังเมืองรวมฉบับใหม่ดังกล่าว อยู่ระหว่างขั้นตอนปรับปรุงเปลี่ยนแปลง โดยกำหนดให้แล้วเสร็จภายในปีนี้ พร้อมประกาศใช้ในปี 2561
ผังเมืองฉบับใหม่ หนุนเขตพื้นที่ผุดส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า
ผังเมืองฉบับใหม่ เน้นเชื่อมโยงกทม.- ปริมณฑล EEC
สำหรับผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ อันเกิดขึ้นจากการปรับปรุงฉบับเดิมเมื่อปี 2556 เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงของเมืองกรุงเทพฯ ในปัจจุบัน ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในปีหน้านั้น วัตถุประสงค์อีกประการของผังเมืองฉบับนี้ อยู่บนพื้นฐานของแนวคิด "กรุงเทพฯ ไร้รอยต่อ" อันตีความหมายได้ถึงการขยายตัวความเจริญสู่พื้นที่ปริมณฑลบริเวณโดยรอบ ในที่นี้คือ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม และฉะเชิงเทรา ทั้งหมดล้วนเป็น 6 จังหวัด ที่อยู่บริเวณรอยต่อของกรุงเทพฯ และอยู่ในแผนการขยายเส้นทางให้บริการรถไฟฟ้าในอนาคต ได้แก่
สีเขียว ส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต (เตรียมเปิดให้บริการปี 2563) และแบริ่ง-สมุทรปราการ (เตรียมเปิดให้บริการปี 2561) สายสีม่วง เตาปูน-คลองบางไผ่ (เปิดให้บริการไปแล้วเมื่อปปี 2559) สีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค (เตรียมเปิดให้บริการปี 2562) สายสีแดง บางซื่อ-รังสิต และบางซื่อ-ตลิ่งชัน (เตรียมเปิดให้บริการปี 2563) สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี (คาดว่าจะเปิดให้บริการปี 2563) สีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรงบุรี (คาดว่าจะเปิดให้บริการปี 2564) รถไฟฟ้าความเร็วสูง EEC Gateway (อยู่ในขั้นตอนของการทำสัมปทาน)
ทั้งนี้จังหวัดที่อยู่รอยต่อกรุงเทพฯ ทั้ง 6 จังหวัดตามผังเมืองเดิมนั้น อยู่ในเขตพื้นที่สีเขียว อันหมายถึงที่ดินประเภทชนบทหรือเกษตรกรรม ดังนั้นหากไม่มีการปรับเปลี่ยนผังเมืองใหม่ จะไม่สามารถดำเนินการตามนโยบายพัฒนาเมืองได้ สืบเนื่องจากมีการกำหนดให้สามารถใช้ประโยชน์เขตพื้นที่ดังกล่าวได้ หากเป็นพื้นที่สีส้มหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ประกาศใช้ปี 61
ใครได้ประโยชน์ จากผังเมืองฉบับใหม่
แน่นอนว่าเมื่อมีการปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครใหม่ บุคคลที่ได้รับผลประโยชน์สูงสุด คงเป็นใครไม่ได้ นอกจากประชาชนที่อยู่ในโซน 6 จังหวัดดังกล่าว เพราะเมื่อผังเมืองเปลี่ยนเป็นสีส้ม ภาพของการพัฒนาความเจริญในเขตพื้นที่นี้จะปรากฎขึ้นอย่างเร็ววัน ส่งผลให้มูลค่าที่ดินบริเวณดังกล่าวปรับตัวขึ้นตามความเจริญ สืบเนื่องจากมีดีมานด์สูง ประกอบกับกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ สามารถก่อสร้างโครงการใหม่ๆ ได้ตามอานิสงส์ของการขยายโครงการรถไฟฟ้า แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นมีข้อแม้ว่าในผังเมืองฉบับนี้ มีการระบุถึงการให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมและพื้นที่สีเขียวเป็นสำคัญ ดังนั้นผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ก่อสร้างคอนโดมิเนียม หรือหมู่บ้านจัดสรร แล้วมีพื้นที่สีเขียว 1 ไร่ ภายในโครงการ จะได้ FAR หรือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นดินเพิ่มอีกด้วย เรียกได้ว่าเป็นการแก้ปัญหาเรื่องจำนวนพื้นที่สีเขียวอันลดน้อยลงในกรุงเทพมหานคร
ทั้งนี้การปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครใหม่ ที่จะปรับใช้ในปีหน้านี้นั้น จะสอดคล้องกับสภาพพื้นที่เขตก่อสร้างรถไฟฟ้าที่จะเปิดให้บริการเร็วๆ นี้ ส่วนที่อยู่ระหว่างการขอสัมปทาน อาจมีการเปลี่ยนแปลงผังเมืองฉบับใหม่อีกครั้ง
เรื่องข้างต้นเขียนโดย อารยา ศิริพยัคฆ์ Content Writer ประจำเว็บไซต์ DDproperty.com
บทความข้างต้นเผยแพร่ครั้งแรกที่ DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์ ที่รวบรวม ข่าวอสังหาฯ คู่มือซื้อขาย และ รีวิวโครงการใหม่ ไว้กว่า 10,000 บทความ