จับตาดูสถานการณ์ตลาดเช่าคอนโดฯ รุ่งหรือร่วง?

สถานการณ์ตลาดเช่าคอนโด ในปี 2560 

แม้ในช่วงปี 2560 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯ จะฝืดเคืองจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว รวมไปถึงปัญหาหนี้ครัวเรือน อันส่งผลให้สถาบันทางการเงินจำเป็นต้องเข้มงวดเรื่องการปล่อยสินเชื่อ แต่ในครึ่งปีหลังดูเหมือนสถานการณ์จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยเฉพาะตลาดเช่าคอนโดมิเนียมในโซน CBD ของกรุงเทพฯ สืบเนื่องจากทั้งซัพพลายและดีมานด์มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ยิ่งไปกว่านั้นยังพบว่าในกลุ่มยูนิตห้องชุดขนาดเล็กของคอนโดฯ มีการแข่งขันในตลาดเช่ามากกว่ายูนิตห้องชุดขนาดใหญ่ อาจเป็นเพราะค่าเช่าที่ถูกกว่า รวมไปถึงกลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่มักเป็นคนวัยทำงานมากกว่าครอบครัว โดยจากการสำรวจของบริษัทที่ปรึกษาและบริการอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ หรือ JLL พบว่า กลุ่มผู้เช่ายูนิตขนาดเล็กจะนิยมโครงการใหม่มากกว่าคอนโดฯ ที่อายุการสร้างมากกว่า 5 ปีขึ้นไป ส่วนยูนิตขนาดใหญ่ประเภท 2 ห้องนอน จะสวนทางตรงกันข้าม กลุ่มผู้เช่าที่เป็นครอบครัวมักเลือกคอนโดฯ เก่า เพราะได้พื้นที่ใช้สอยมากขึ้น ทั้งนี้หากเป็นโครงการโซน CBD กรุงเทพฯ ใกล้รถไฟฟ้าหรือย่านธุรกิจ จะมีค่าเช่าอยู่ที่ 50,000 70,000 บาท/เดือน

 
ยูนิตโครงการเปิดใหม่ ในระดับกลาง-บน เรียกค่าเช่าได้สูงขึ้น


แม้ความต้องการของกลุ่มผู้เช่าคอนโดฯ จะนิยมยูนิตขนาดเล็ก จนทำให้เหล่าผู้ประกอบการอสังหาฯ เน้นผลิตขนาดห้องชุดในรูปแบบสตูดิโอและ 1 ห้องนอน นำมาปล่อยขายมากขึ้น เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มนักลงทุน ซึ่งกลุ่มนักลงทุนเหล่านี้มักมีเงินเย็น จึงไม่ต้องกังวลกับปัญหายอดฮิตอย่างการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร ประกอบกับในยุคเศรษฐกิจปัจจุบันพบว่ากลุ่มคอนโดฯ ระดับกลาง-บน ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก อีกทั้งยังมีราคาขายปรับสูงขึ้นอีก 12% จากปัจจัยสภาพความเจริญของทำเลดังกล่าวที่ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้น ประกอบอัตราค่าเช่าปรับตัวตาม ยิ่งถ้าเป็นโครงการใหม่พบว่ามีค่าเช่าสูงราว 10-20% ทั้งนี้ เมื่อเทียบกับยูนิตในคอนโดที่มีอายุระหว่าง 5-9 ปี หรือ 30%-40% เมื่อเทียบกับคอนโดฯ ที่มีอายุ 10 ปีขึ้นไป แต่โดยทั่วไปผู้เช่ายังคงยินดีจ่ายเพิ่มสำหรับยูนิตที่ใหม่ เพียบพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกและมีนวัตกรรมการอยู่อาศัยที่ดีกว่า


จับตาดูตลาดเช่าคอนโดฯ โซนกรุงเทพฯ รอบนอก กำลังน่าเป็นห่วง


 เมื่อการขยายเส้นทางของรถไฟฟ้าได้มุ่งหน้าสู่โซนรอบนอกของกรุงเทพฯ จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการต่างจับจองที่ดินต้นทุนไม่สูงหากเทียบกับโซน CBD เพื่อพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมทั้งในรูป High Rise และ Low Rise จนทำให้เกิดปริมาณของซัพพลายค่อนข้างมาก ซึ่งตรงข้ามกับดีมานด์ที่ยังน้อยอยู่ โดยเฉพาะในโซนเขตพื้นที่ไกลเมือง ที่เข้าข่ายกำลังอันตรายต่อตลาดเช่า นั่นคือ โซนรัตนาธิเบศร์ ติวานนท์ ทั้งนี้จากข้อมูลของบริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ ประเทศไทย จำกัด พบว่าพื้นที่ดังกล่าวกำลังเผชิญชะตากรรมยูนิตเหลือขายและปล่อยเช่ามีจำนวนมาก ในขณะที่การแข่งขันทางการตลาดค่อนข้างสูง อัตราการดูดซับต่ำ กำลังซื้อมีน้อย อันส่งผลให้ราคาขายลดลง ราคาปล่อยเช่าต่ำ และส่อแววล้นตลาด

ทั้งนี้เมื่อมีเขตพื้นที่อันตราย ย่อมมีทำเลที่ส่อแววสดใส แม้จะตั้งอยู่โซนรอบนอกของกรุงเทพฯ ก็ตาม โดยทางไนท์แฟรงค์พบว่า โซนเส้นรถไฟฟ้าในอนาคต สายสีเขียวช่วงหมอชิต-คูคต สายสีเหลือง และชมพู มีปริมาณอุปทานที่น้อยอยู่ ดังนั้นการแข่งขันจึงอยู่ในระดับต่ำ กำลังความต้องการซื้อและเช่ายังมีสูง โดยเฉพาะโซนย่านพระราม 3 ที่อยู่ใกล้กับศูนย์กลางธุรกิจอย่างสีลม สาทร ทั้งนี้ยังพบว่าบริเวณดังกล่าว ยังมีราคาเช่าระดับค่อนข้างสดใส อยู่ที่ 20,000 บาท/เดือน สำหรับยูนิต 1 ห้องนอน ที่โดดเด่นเรื่องวิวทิวทัศน์ติดแม่น้ำเจ้าพระยา


สำหรับกลุ่มนักลงทุนทั้งสมัครเล่นและมีเงินเย็น หากอยากจะแสวงหากำไรปล่อยเช่าในช่วงนี้ แนะนำว่าอาจจะต้องทำความเข้าใจกลุ่มผู้เช่าเป้าหมายว่าเป็นใคร หากเป็นคนทำงาน หรือชาวต่างชาติ บริเวณ CBD และแนวรถไฟฟ้าน่าจะตอบโจทย์ที่สุด ประกอบกับโซนดังกล่าวยังมีค่าเช่าในระดับที่สูง และมีแนวโน้มที่ยังไม่ส่อแววชะลอตัว หากเทียบกับโซนรอบนอกกรุงเทพฯ ที่อยู่ไกลเมือง



เรื่องข้างต้นเขียนโดย อารยา ศิริพยัคฆ์ Content Writer ประจำเว็บไซต์ DDproperty.com


บทความข้างต้นเผยแพร่ครั้งแรกที่ DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์ ที่รวบรวม ข่าวอสังหาฯ คู่มือซื้อขาย และ รีวิวโครงการใหม่ ไว้กว่า 10,000 บทความ