Search

วันศุกร์ ที่ 19 ตุลาคม พ.ศ. 2561
live
ปรับขนาดตัวอักษร

บ่อยครั้งที่ผู้ซื้อหลายคนมักมองข้ามความสำคัญในเรื่องของค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้านหรือคอนโดมิเนียม เนื่องด้วยยุ่งยากเกินความเข้าใจ ทำให้กลายเป็นฝ่ายเสียเปรียบ รู้ไม่เท่าทันผู้ขาย ตกเป็นเหยื่อต้องจ่ายค่าธรรมเนียมและภาษีมากเกินความจำเป็น ฉะนั้นการอ่านรายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายอย่างครบถ้วนให้เข้าใจจึงเป็นสิ่งสำคัญ

ก่อนที่จะไปถึงค่าใช้จ่ายประเภทต่างๆ อยากให้เข้าใจคำว่าราคาประเมินกับราคาตลาดก่อน เนื่องจากราคาทั้งสองอย่างนี้จะนำไปใช้ในการคำนวณค่าใช้จ่ายประเภทต่างๆ ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดไว้

ราคาประเมิน คือราคาที่รัฐบาลกำหนดให้เป็นราคากลางของอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ  เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษีจาการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยจะมีการปรับราคาประเมินใหม่ทั่วประเทศทุกๆ 4 ปี  ซึ่งราคาประเมินอาจจะสูงหรือต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงก็ได้  แต่โดยส่วนใหญ่แล้วราคาประเมินจะต่ำกว่า

ราคาตลาด คือราคาที่ใช้ในการซื้อขายกันจริง ซึ่งจะสอดคล้องกับอุปสงค์และอุปทานของตลาดในแต่ละช่วงเวลา  มีการปรับตัวตามภาวะค่าครองชีพอยู่ตลอดเวลา  ราคาตลาดจึงมักสูงกว่าราคาประเมิน

ค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ค่าใช้จ่ายในการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนที่ผู้ขายต้องจ่าย  ประกอบไปด้วย 4 รายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ภาษีเงินได้ และภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าธรรมเนียม

2%  ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียค่าธรรมเนียมทุกครั้งที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตราร้อยละ 2 จากราคาประเมิน ซึ่งไม่มีข้อยกเว้นหรือการลดหย่อนใดๆ และเพื่อความยุติธรรมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายมักนิยมแบ่งค่าธรรมเนียมส่วนนี้ให้แต่ละฝ่ายรับผิดชอบคนละครึ่งคือ ผู้ซื้อค่าธรรมเนียมชำระร้อยละ 1 และผู้ขายชำระค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 เท่าๆ กันโดยให้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย

ค่าอากร

0.5%  คือค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ขายต้องเสียในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์  พิจารณาจากราคาประเมินและราคาตลาดร่วมกันโดยเลือกใช้ราคาที่สูงกว่า มาคำนวณในอัตราร้อยละ 0.5 เท่ากับว่าผู้ขายจะเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท ทุกๆ 200 บาท  โดยผู้ขายจะเป็นฝ่ายชำระฝ่ายเดียว  และจะได้รับยกเว้นค่าอากรต่อเมื่อต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

3.3% ผู้ขายที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3 จากราคาประเมินหรือราคาตลาดขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า  อย่างไรก็ตามมีการยกเว้นเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีที่ผู้ขายครอบครองอสังหาฯ นานเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน หรือเป็นอสังหาฯ ที่ได้มาโดยมรดก

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เมื่อเกิดการขายอสังหาริมทรัพย์จะนับเป็นรายได้แก่ผู้ขาย จึงต้องนำมาคำนวณเป็นเงินได้พึงประเมินที่จะต้องคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ดังนั้นค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ผู้ขายจึงต้องเป็นฝ่ายรับผิดชอบเองทั้งหมด  ภาษีเงินได้จะพิจารณาจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง

จำนวนปีที่ถือครองนั้นจะนับตามปีบัญชี โดยหนึ่งปีจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน การซื้อขายภายในปีเดียวกันนับเป็นการถือครอง 1 ปี  หากครอบครองตั้งแต่เดือนธันวาคมปีนี้ถึงมีนาคมปีหน้าก็ให้นับเป็นถือครอง 2 ปี

สามารถคำนวณเงินได้โดยนำราคาประเมินคูณกับร้อยละของเงินได้ที่นำมาคำนวณภาษีตามจำนวนปีที่ถือครองตามอัตราที่แสดงในตารางจะได้จำนวนเงินที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ทั้งหมด  จากนั้นนำมาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองจะได้จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี 

ยกตัวอย่าง ขายบ้านที่ถือครองมาตั้งแต่ เดือนพฤศจิกายน 2556 ถึงเดือนมกราคม 2559  โดยมีราคาประเมิน 4 ล้านบาทกรณีนี้ระยะเวลาครอบครองเท่ากับ 4 ปี

เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = ราคาประเมิน (บาท) x ร้อยละของเงินได้ที่นำมาคำนวณภาษี ณ การถือครอง 4 ปี (%)เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = 4,000,000 x 29%เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี = 1,160,000 บาท 

จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  = เงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี (บาท) / จำนวนปีถือครอง (ปี)จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  = 1,160,000 / 4จำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  = 290,000 บาท 

นำจำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปีมาคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่อปีตามอัตราภาษี ดังนี้

เงินได้ 150,001 - 300,000 เสียภาษีเงินได้ 5%

จากจำนวนเงินได้ที่ต้องนำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี  290,000 บาท สามารถคำนวณภาษีเงินได้ดังนี้

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี = 290,000 x 5%) = 14,500 บาท คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายต่อปี (บาท) x จำนวนปีถือครอง (ปี)คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = 14,500 x 4คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายทั้งหมด = 58,000 บาท

ภาษีเงินได้นิติบุคคล

กรณีที่ผู้ขายเป็นนิติบุคคลจะไม่ใช้การคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามวิธีการข้างต้น  แต่ให้คิดภาษีในอัตราร้อยละ 1 ของราคาตลาดหรือราคาประเมินขึ้นอยู่กับราคาใดสูงกว่า และไม่นำจำนวนปีที่ถือครองเข้ามาพิจารณาคำนวณภาษีเลย

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ และกิตติคม พจนี นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com 

บทความข้างต้นเผยแพร่ครั้งแรกที่ DDproperty.com เว็บไซต์สื่อกลางอสังหาริมทรัพย์ ที่รวบรวม ข่าวอสังหาฯ คู่มือซื้อขาย และ รีวิวโครงการใหม่ ไว้กว่า 10,000 บทความ 

เว็บไซต์สื่อกลาง ซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ภายใต้การบริหารงานของ PropertyGuru Group

บทความล่าสุด

192.168.52.211